РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ТУРЦИИ: ТОНКОСТИ ПРОЦЕДУРЫ

Жилищное арендное право в Турции имеет свои собственные особенности и правила, которые определяют процесс расторжения договора аренды жилого помещения. Понимание этих тонкостей является ключом к правильному и законному завершению арендного соглашения как для арендодателей, так и для арендаторов. В данной статье мы рассмотрим основные аспекты процедуры расторжения договора аренды жилья в Турции с учетом требований турецкого законодательства и норм гражданского права.

Процесс аренды жилого помещения в Турции, кажущийся на первый взгляд простым, на самом деле может быть сложным и запутанным, особенно когда дело доходит до расторжения договора аренды. Неопытные арендодатели или арендаторы могут столкнуться с различными трудностями и рисками, которые могут повлиять на их интересы. Действительно, множество подводных камней, ловушек и тонкостей могут ожидать тех, кто не знаком с особенностями процесса расторжения договора аренды в Турции. Для успешного завершения этой процедуры необходимо иметь понимание соответствующего законодательства и знать, как правильно действовать в различных ситуациях. Хотя юридическое образование не требуется для того, чтобы арендовать или сдавать жилое помещение или коммерческую недвижимость в Турции, понимание тонкостей расторжения договора аренды является крайне важным. Это позволяет избежать неприятных сюрпризов, минимизировать риски и защитить свои интересы в случае возникновения споров или проблемных ситуаций.

На этот счет  Уоррен Баффет, один из богатейших людей в мире, сказал следующее: «Риск приходит от незнания того, что вы делаете». Действительно, когда дело доходит до расторжения договора аренды, важно иметь ясное представление о том, какие шаги следует предпринять, чтобы избежать потенциальных рисков и проблем. Часто люди прибегают к неэффективным методам расторжения договора аренды, которые могут привести к дополнительным сложностям и неприятностям. Однако, основываясь на законодательстве и практике его применения, можно определить более эффективные способы расторжения договора аренды, которые обеспечат защиту интересов всех сторон и минимизацию возможных рисков. Рассмотрение таких оснований и эффективных методов расторжения договора аренды позволит сторонам сократить риск возникновения споров и неприятных последствий, а также принять обоснованные и обоснованные решения в сложных ситуациях.

В предыдущих статьях рассмотрели важные аспекты заключения и исполнения договоров аренды, а также тонкости и особенности расторжения арендных сделок для различных типов имущества. Следующий этап нашего изучения касается расторжения договоров аренды жилых помещений и коммерческой недвижимости с крышей. Расторжение договора аренды жилых помещений и коммерческой недвижимости с крышей представляет собой важный юридический процесс, который требует внимательного рассмотрения всех аспектов и соответствия законодательству Турции. Важно понимать, что процедура расторжения таких договоров может отличаться от процедуры расторжения договоров аренды движимого и недвижимого имущества без крыши.

В данной статье мы рассмотрим основные правовые нормы и процедуры, регулирующие расторжение договоров аренды жилых помещений и коммерческой недвижимости с крышей в Турции. Мы также обсудим типичные ситуации, которые могут возникнуть в процессе расторжения таких сделок, и дадим практические рекомендации по минимизации рисков и эффективному урегулированию споров между Арендатором и Арендодателем. Продолжим рассмотрение данной темы, чтобы полностью осветить все аспекты расторжения договоров аренды жилых помещений и коммерческой недвижимости с крышей в контексте турецкого законодательства и правовой практики.

Процесс расторжения договора аренды недвижимости с кровлей (крышей, это офис, квартира, дом и тд) представляет собой ряд формальностей поэтому он отличается от расторжения договора аренды движимого или недвижимого имущества без крыши. Если Арендатор намерен прекратить отношения с Арендодателем, у него есть несколько вариантов. Во-первых, можно предложить Арендодателю расторгнуть договор по взаимному соглашению сторон. Во-вторых, в определенных случаях (установленных законом или договором) можно отказаться от договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Наконец, третий вариант – расторгнуть договор через суд, если для этого есть основания, предусмотренные законом или договором. У каждого из этих вариантов есть свои подводные камни, в том числе при определении момента прекращения арендных отношений.

Договор аренды недвижимости с кровлей и без крыши различаются не только по своим особенностям, но и по правовым аспектам, которые следует учитывать при их заключении и исполнении.

1. Характеристики недвижимости:
   • С крышей: Включает в себя жилые или коммерческие помещения, офисы, магазины или другие здания, оборудованные крышей для защиты от неблагоприятных погодных условий. Такие договоры аренды чаще всего касаются длительных сроков и могут содержать дополнительные условия, касающиеся обслуживания и ремонта крыши.
   • Без крыши: Обычно относится к аренде участков земли или других недвижимых объектов, лишенных надежной защиты от погоды. Это могут быть стадионы, паркинги, пустующие участки или другие объекты, которые не требуют прямой защиты от атмосферных осадков.
2. Правовые аспекты:
   • С крышей: Такие договоры чаще всего подпадают под более строгие нормы и правила, так как жилищные и коммерческие помещения требуют дополнительной защиты прав Арендатора и Арендодателя. В законодательстве могут быть предусмотрены специальные нормы о состоянии крыши, ответственности за ремонт и обслуживание, а также условия обязательного страхования.
   • Без крыши: Такие договоры могут иметь более свободные условия, но все равно должны соответствовать основным правилам арендных отношений. В данном случае основное внимание может уделяться использованию участка земли или объекта для определенных целей без ограничений, связанных с защитой от погодных условий.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ или МОЖНО ЛИ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР НАЙМА В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ?

Досрочное расторжение договора аренды может стать необходимостью по различным причинам, как для Арендатора, так и для Арендодателя. Независимо от стороны, инициирующей расторжение, этот процесс требует внимательного рассмотрения и строгого соблюдения правовых процедур, чтобы избежать нежелательных последствий и минимизировать возможные потери.

Для Арендатора, необходимость досрочного расторжения договора аренды может возникнуть из-за изменения семейного положения, финансовых трудностей, неудовлетворительного состояния помещения или других личных обстоятельств. С другой стороны, Арендодатель может захотеть досрочно расторгнуть договор аренды из-за планов продажи или реконструкции недвижимости, неспособности Арендатора выплачивать арендную плату или нарушения условий договора.

В любом случае важно помнить, что досрочное расторжение договора аренды должно происходить в соответствии с условиями самого договора и применимого законодательства. Это включает в себя уведомление другой стороны о намерении расторгнуть договор, соблюдение сроков и условий уведомления, а также возможное урегулирование финансовых вопросов, связанных с расторжением. При возникновении необходимости досрочного расторжения договора аренды рекомендуется обратиться за консультацией к юристу или специалисту по недвижимости, чтобы получить профессиональные рекомендации и оценить возможные последствия этого шага. Такой подход поможет избежать потенциальных юридических проблем и минимизировать риски для обеих сторон.

Особенности расторжения договора аренды связаны в первую очередь с наличием специальных оснований для его прекращения. В основном они предусмотрены для аренды жилого помещения или недвижимости имеющей кровельное покрытие (крышу).

Расторгнуть договор аренды недвижимости, такие же, как и другие договоры можно следующими способами: по соглашению сторон, при наличии оснований – расторжение через суд, или отказ в одностороннем порядке в рамках Обязательственного Кодекса Турции (далее -ОКТ). Порядок расторжения в общих правилах такой же, как и для аренды недвижимого имущества без крыши (участка, склада без навеса и прочих сооружений). Однако для аренды недвижимого имущества с крышей в ряде случаев есть свои уникальные правила описанные в данной статье.

Иностранные граждане, выходцы из бывшего союза, при заключении договора аренды в Турции часто настаивают, что бы турецкие адвокаты правильно формулировали и различали понятия найма и аренды. Однако, если в Гражданских Кодексах бывшего союза и ряда других стран четко разделяется понятие договора найма жилого помещения, который заключается с физическим лицом, и договор аренды (может быть и жилое помещения), который заключается, когда Арендодатель юридическое лицо, то согласно Обязательственному Кодекса Турции, термин «наем» является синонимом слова «аренда». Следовательно, в юридической литературе Турции есть лишь один термин – «договор аренды», а различие употребление термина найма или аренды может нести лишь информативный характер в коммуникациях между иностранными гражданами. Поэтому, если в статьях местами будут употребляться термин «договор аренды» или «договор найма», нужно будет понимать это как случаи, когда одно лицо сдает движимое имущество с крышей (жилье, офис или иные объекты) другому лицу в рамках договора аренды (найма).

В предыдущей статье подробно расписаны правила расторжения договора аренды движимого и недвижимого имущества без крыши.  Однако, как было сказано выше, в Турции недвижимое имущество делится на две группы: недвижимое имущества не имеющее крыши, и движимое имущества с кровельным покрытием (с крышей). Поэтому учитывая специфику турецкого права, расторжение договора аренды недвижимости с кровельным покрытием, точнее квартиры, офисы, склады, вилы, дома, здания и т.п., регулируется отдельными положениями Обязательственного Кодекса Турции.

В Турции все владельцы недвижимости, будь то жилое помещение или коммерческий офис, имеют равные права на осуществление своих волеизъявлений относительно предоставления недвижимости в аренду. Это означает, что решение о сдаче в аренду жилых помещений или офисных пространств полностью зависит от их собственного усмотрения и желания владельца (Арендодателя). Основные меры защиты, предусмотренные законодательством для обеспечения интересов как Арендатора, так и Арендодателя в случае нарушения или ненадлежащего исполнения условий договора аренды жилья или офисов в Турции, закреплены в статьях 299-378 Основного Кодекса Турции. Согласно этим положениям закона, в договоре аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору в пользование недвижимость за определенную плату, в то время как Арендатор обязуется выплатить согласованную сумму в качестве арендной платы.

Эти основные условия, сформулированные в договоре аренды, являются ключевыми и определяют права и обязанности обеих сторон. Поэтому важно, чтобы условия договора были четко и ясно определены, чтобы избежать недопониманий и конфликтов в будущем. Эти меры обеспечивают прозрачность и справедливость в отношениях между Арендатором и Арендодателем, обеспечивая соблюдение условий договора и защищая интересы обеих сторон.

В этой статье хочется обратить внимание на тонкости расторжения договора найма (аренды), когда стороны не смогли достигнуть обоюдного согласия и в случаях, когда стороны договора аренды хотят расторгнуть договор раньше времени. Поэтому в данной статье придерживаясь систематику Кодекса все категории расторжения арендного договора в Турции, будут систематизированы в триединую конструкцию, состоящую из расторжения договора по соглашению сторон, по решению суда и в порядке одностороннего отказа от договора если на это имеются законные основания. Все эти три способа являются мерой защиты прав сторон договора аренды жилья.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК.

Обязательственный Кодекс Турции предусматривает регулирование условий расторжения договоров аренды, будь то на определенный или неопределенный срок. Договор считается заключенным на определенный срок, если его действие может прекратиться без предварительного уведомления одной из сторон по истечении согласованного срока. Все остальные договоры аренды, где не определен конкретный срок, рассматриваются как заключенные на неопределенный срок. Однако это не относится к договорам аренды жилых помещений, офисов и других помещений с крышей. В случае такой недвижимости правила прекращения действия договора аренды по истечении срока действуют иначе. Поэтому важно уметь различать такие типы недвижимости и подходить к ним внимательно. Иными словами, для недвижимости с крышей существует особый подход к расторжению договора аренды по истечении срока. Это требует более внимательного рассмотрения и понимания особенностей такой недвижимости, в отличие от недвижимости без крыши, такой как участки земли.

В договоре аренды недвижимости с крышей, термин “срок” обозначает согласованный между Арендодателем и Арендатором временной период действия договора аренды. Например, если стороны заключили договор аренды с 01.01.2024 года, согласовав его на год, или если они указали точную дату завершения действия договора, это означает, что договор заключен на определенный срок. Основным основанием прекращения обязательств по такому договору в Турции является истечение срока его действия. Однако, если после истечения срока действия договора Арендатор продолжает использовать имущество, договор считается автоматически продленным (пролонгированным) на тех же условиях еще на год. Этот механизм обеспечивает непрерывность пользования имуществом в случае, если стороны не приняли решение о заключении нового договора или его прекращении.

Заключение Сторонами договора аренды на определенный срок, например, на 1 год, не является причиной для автоматического прекращения действия данного соглашения. Не смотря на определенный (установленный сторонами договора) срок, Арендодатель не может расторгнуть договор аренды раньше, чем через 10 лет. Кто может? Только Арендатор. Другими словами, если Арендодатель по истечению срока аренды захочет расторгнуть договор аренды, закон не позволит ему основываясь лишь на указанный в договоре определенный срок расторгнуть, казалось бы, и так завершенный договор. Если нет иных причин, расторгнуть договор аренды Арендодатель может лишь по истечении 10-ти лет[1].

Существует вероятность того, что Арендодатель, используя хитрость или несоблюдая установленные законом процедуры, может попытаться прекратить договор аренды. Например, он может без предупреждения передать помещение другому лицу или совершить другие действия, ведущие к прекращению аренды. В случае такого неправомерного прекращения договора аренды Арендодатель обязан возместить Арендатору все убытки, вызванные такими действиями. Кроме того, согласно условиям договора, Арендатор может иметь право на получение неустойки. Это компенсация, предусмотренная договором за нарушение его условий, и ее размер обычно указывается в самом договоре.

В случае неправомерного прекращения аренды Арендатор имеет право потребовать от Арендодателя возможности продолжить использование арендованного имущества в течение срока действия договора. Это означает, что даже при наличии неправомерных действий со стороны Арендодателя, Арендатор сохраняет право на пользование арендованным имуществом, если он продолжает исполнять свои обязанности по договору.

Каким образом может поступить Арендатор, решивший расторгнуть договор аренды после завершения срока его действия? Арендатор (снявший жилье) и решивший расторгнуть договор аренды, должен обязательно, не менее чем за 15 дней до окончания срока договора аренды уведомить Арендодателя о своем намерение расторгнуть договор аренды. Обратите внимание, Арендодатель должен получить уведомление о намерении расторгнуть договор не в течение 15 дней, а максимум за 15 дней до завершения срока действия договора аренды. В описанных сроках нет программы максимум. То есть если Арендодатель боится упустить срок уведомления, он может уведомить о желании съехать с квартиры или с офиса за 3,4 или если захочет за 6 месяцев вперед. Главное не совершать ошибку, которую допускают иностранцы, приходя к нотариусу ровно за 15 дней до окончания срока действия договора. Учитывая что такое письмо с уведомлением будет идти еще дней пять, Арендодатель не сможет быть уведомлен за 15 дней до окончания срока действия арендного договора. Для гарантии, лучше всего отправить намерение расторгнуть договор аренды за 30 дней до окончания срока договора. Уведомление отправляется на адрес Арендодателя, указанный в договоре аренды.

Уведомить Арендодателя необходимо в письменной форме. Иными словами, для того чтобы завершить арендные отношения, необходимо уведомить Арендодателя в письменной форме. Для лучшего понимания процесса, приведем пример. Допустим, Арендатор арендует квартиру в Турции и заключил договор с 01.01.2024 года. Из каких-либо причин он решает не продлевать договор аренды. Чтобы завершить арендные отношения, Арендатор должен уведомить Арендодателя за 15 дней до окончания срока действия договора, то есть до 16.12.2024 года. В данном случае, срок договора истекает 31.12.2024 года. Для отправки уведомления, Арендатору рекомендуется обратиться к нотариусу и отправить уведомление через нотариальную контору на адрес, указанный в договоре аренды, примерно за 10 дней до 15.12.2024 года. Если у Арендатора хорошие отношения с Арендодателем, он может написать уведомление от руки и попросить Арендодателя подтвердить его расписью. Такое действие также считается уведомлением.

Самое интересное, если Арендатор не успеет уведомить о своих намерениях расторгнуть договор аренды, он автоматически продлевается по умолчанию на следующий период и считается действующим в течение следующего периода (или года) на аналогичных условиях. Единственное изменение в пролонгированном договоре будет сумма арендной платы которая будет повышена пропорционально коэффициента индексации ставки за арендное имущество, регулируемое ОКТ. Если же арендная оплата согласована в иностранной валюте, повышения стоимости за пользование арендным имуществом не требуется.

Очень важная деталь для жилья, которые были арендованы для проживания семьёй (Aile Konutu Şeklinde Kiralanması) и в договоре аренды отмечены как жилое помещение для проживания с семьей. Согласно ст. 349 ОКТ, отправить уведомление о расторжении договора аренды должны оба супруга. С целью экономии средств, супруги могут выслать уведомление одним документом.  Если уведомление отправит лишь один из супругов, Арендодатель может не принимать такое уведомление. Следовательно, договор аренды будет действовать, а Арендатор несмотря на то, что освободил жилое помещение (съехал с квартиры) будет нести ответственность по выплате арендного долга.

В случае смерти Арендатора до окончания срока действия договора аренды, законные наследники или партнеры имеют право продолжить арендовать имущество на тех же условиях, установленных в договоре аренды (согласно статье 356 Обязательственного Кодекса Турции).

Часто задают вопрос, имеет ли право Арендодатель в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды? Если Арендатор исправно вносит арендную плату и не нарушает условий договора, расторгнуть договор, не дожидаясь десятилетнего срока Арендодатель не может. Не сможет, если даже такое условие будет прописано в договоре аренды. Арендодатель расторгнуть договор аренды может только подав исковое заявление в суд. Какие основания могут быть при этом и каким образом будет проходить процедура в суде, ответ на этот вопрос будет рассмотрено ниже в соответствующей главе. Здесь только можно еще раз напомнить  общие условия на основании которых Арендодатель может подать иск в суд. В таких случаях суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор: пользуется имуществом, допуская существенные либо неоднократные нарушения условий договора или назначения имущества; существенно ухудшает имущество; плохо относится к соседям, не производит незначительный ремонт имущества в сроки, установленные договором аренды, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки. Естественно Арендодатель для выдвижения вправа требования досрочного расторжения договора можно только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Забегая вперед полезным будет добавить, что основываясь  на общие  условия (причины) нарушения договора аренды Арендодателем, у Арендатора тоже есть право расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Если Арендатор прекращает договор аренды, не уведомив Арендодателя в соответствии с установленным порядком, например, покидая арендованное помещение, то в случае отсутствия согласия Арендодателя на такое прекращение, Арендатор остается обязанным по всем арендным обязательствам, включая внесение арендных платежей на протяжении срока действия договора аренды. Согласно постановлению Верховного Суда Турции, в подобных ситуациях Арендодатель вправе не возвращать залоговую сумму, уплаченную до заключения договора аренды[2].

ДОГОВОР АРЕНДЫ В ТУРЦИИ ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК

 Как правило срок действия договора согласовывается сторонами во время заключении договора аренды. Однако не всегда стороны договора согласовывают срок действия арендных отношений. Арендатор и Арендодатель могут забыть включить сроки действия договора аренды, или заключить договор аренды имущества на неопределенный срок по обоюдному желанию. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок в случаях:

• если стороны не договорились окончательно об установлении конечного срока прекращения арендных отношений, в этом случае в договоре указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
• или стороны заинтересованы в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 5,7,10 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока.

Договор аренды заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут сторонами при условии соблюдения установленных законом сроков и дат, если только каждой из сторон не были оговорены более длительные сроки или иные даты чем те, которые указаны в законе. Для расторжения договора отчетность периода арендных отношений начинается от даты действия договора. Т.е стороны могут подписать договор аренды который будет действовать через несколько месяцев. Поэтому не важно какого числа был подписан договор, главное с какой даты и по какой период действует договор аренды.

Необходимо ясно понимать, не зависимо заключен договор аренды на неопределенный срок или определенный, Арендатор всегда защищен законом, а Арендодатель в течении 10 лет может расторгнуть договор аренды лишь в судебном порядке.  Основанием этого правила является  статья 347 Обязательственного Кодекса Турции, которая гласит, что Арендодатель не имеет право расторгать договор аренды без указания каких-либо уважительных причин, ранее чем по истечению 10 лет. Для этого Арендодатель обязан уведомить Арендатора о намерение расторгнуть договор аренды за три месяца до окончания десятилетнего срока. В случаях с десятитилетним сроком Арендодатель не должен  указывать какие-либо причины для расторжения договор аренды. Иными словами, если Арендатор не нарушал условий договора, был ответственным и добропорядочным, Арендодатель не сможет расторгнуть договор аренды ранее чем через 10 лет с даты заключения договора[3]. Однако, за три месяца до завершения 10 летнего срока достаточно пойти в нотариальную контору и выслать Арендатору уведомление о намерение расторгнуть договор аренды.

Какие же права на расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок у другой стороны договора – Арендатора? В отличии от Арендодателя, Арендатор в вправе отказаться от арендованной недвижимости жилого помещения в Турции в любое время, предупредив об этом другую сторону – за три месяца до намерения расторгнуть договор. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда когда оно им получено, или же если оно не дошло до контрагента (Арендодателя) не по вине Арендатора. Допустим, если между сторонами заключен договор с неопределенным сроком аренды, и Арендатор решил расторгнуть его и выселиться из помещения, последнему будет достаточно выслать уведомление о намерении расторгнуть договор посредством нотариуса или в иной письменной форме. С даты получения уведомления Арендодателем начинается отсчет 3-х месячного срока для расторжения договора аренды. Если Арендатор выселится раньше срока, он все так же должен будет выплатить арендную плату за тот период когда не пользовался арендованным объектом, но срок действия договора ещё не прекратился. ВНИМАНИЕ! Если арендатор, не соблюдая установленный порядок уведомления арендодателя, прекращает договор фактическими действиями, такими как выезд из арендованного помещения или прекращение эксплуатации оборудования, то в случае, если арендодатель не согласен с таким прекращением, арендатор остается ответственным за все арендные обязательства, включая внесение арендных платежей в течение срока действия договора.

Согласно общему правилу, если сторонами договора не предусмотрено иное, при досрочном расторжении или прекращении договора аренды в установленные законом сроки, прекращается также и заключенный на основании этого договора договор субаренды. В таком случае субарендатор лишается права требовать от арендодателя заключения с ним нового договора аренды на имущество, которое он использовал в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды или на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. (MustafaElöve, IBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576). Данное положение дает право выдвигать требования лишь сторонам договора аренды. Субарендатор же может выдвинуть какие-либо требования по компенсации лишь к Арендатору.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Расторжение договора аренды в судебном порядке означает выселение арендатора из арендованного жилого помещения или офиса. Это применяется в случаях, когда арендатор не соблюдает условия договора аренды или нарушает закон. Выселение из занимаемого помещения является принудительной мерой государственного воздействия и может осуществляться только по основаниям, предусмотренным законом Турции.

Процедура выселения осуществляется только по решению суда (судебное выселение) или с санкции местного муниципалитета (реже используется административное выселение). Однако выселение не всегда является санкцией или мерой правовой ответственности. Например, если жилой дом, в котором проживает арендатор, подлежит сносу по закону, но арендатор не соглашается освободить помещение, считая, что его права нарушены или предоставляемое ему другое помещение не соответствует его ожиданиям, этот спор решается в судебном порядке. Важно отметить, что закон не обязывает арендодателя предоставлять арендатору новое помещение, однако стороны могут согласовать это условие и включить его в договор аренды.

Рассматривая вопрос расторжение договора аренды в судебном порядке, необходимо разделить данную тему на два варианта. В первом варианте будут рассмотрены причины по которым Арендодатель может выселить Арендатора по общим правилам, во втором варианте будут перечислены причины, зависящие от Арендатора, позволяющие Арендодателю расторгнуть договор аренды по решению суда.

В статье 354 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ) предусмотрены условия, по которым арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды в судебном порядке. Эти причины ограничены и определены законом, что означает, что у арендодателя нет других средств для расторжения договора, кроме указанных в законе. При этом если перечисленные причины в договоре противоречат закону или нарушают права арендатора, они не имеют юридической силы и не могут быть использованы арендодателем в судебном порядке.

Немаловажный момент, стороны не могут обратиться за решением спора для расторжения договора аренды к арбитру (в арбитражный, третейский суд).Споры вытекающие из договора аренды могут быть рассмотрены только государственными судами Турции (Sulh Hukuk Mahkemesi).

1. ОБЩИЕ ПРИЧИНЫ, ПО КОТОРЫМ АРЕНДОДАТЕЛЬ МОЖЕТ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

А. АРЕНДОДАТЕЛЬ ИЛИ ЕГО БЛИЗКИЕ РОДСТВЕННИКИ САМИ СРОЧНО НУЖДАЮТСЯ ПРОЖИВАТЬ В АРЕНДОВАННОМ ИМУЩЕСТВЕ (ПОМЕЩЕНИИ).

Согласно статье 350 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ), если собственник или его близкие родственники или лица, находящиеся под опекой собственника (например, супруг, родители или дети), нуждаются в жилом или коммерческом помещении, арендодатель вправе обратиться в суд с заявлением о расторжении договора аренды с последующим выселением арендатора из квартиры.

Близкими родственники Арендодателя, нуждающимися в помещении, могут быть не только родные дети, близкими родственниками могут выступать внуки и даже дети внуков[4]. Если Арендодатель по решению суда должен обеспечивать родственника алиментами (помощью) или для нужд проживания такого родственника требуется место для жительства, Арендодатель может подать иск в суд с требованием расторгнуть договор аренды.

Юридические лица также могут выступать в качестве арендодателей, требующих расторжения договора аренды, при условии подтверждения необходимости использования коммерческой недвижимости или жилого помещения. Однако юридическое лицо не имеет права требовать арендованное жилое помещение для своих работников. Тем не менее, участник компании, являющийся официальным партнером, вправе подать иск в суд с требованием расторжения договора аренды для собственного пользования.

Если недвижимостью владеют несколько лиц, подать иск в суд могут владельцы недвижимости имеющие большую долю в арендованном имуществе.

Арендодатель, желающий расторгнуть договор аренды в Турции, обязан обосновать необходимость использования объекта для собственных нужд. Если в ходе судебного процесса будет установлено, что Арендодатель намеревается сдать квартиру в аренду третьему лицу за более высокую цену, суд может отклонить его требование о расторжении договора аренды. Поэтому если арендатора просят выселиться или увеличивают арендную плату до уровня, запрещенного законом, арендатор может игнорировать незаконные требования арендодателя. Точно так же, если Арендодатель, не имея нуждающихся родственников, требует выселения, Арендатор может игнорировать эти требования, зная, что это лишь попытка повысить стоимость аренды.

Право с требованием подачи иска в суд для договоров с определённым сроком действия наступает сразу по завершению срока действия договора аренды и длится в течении одного месяца. Если договор был заключен в устной форме, в этом случае срок начала действия договора аренды считается с даты подключение к услугам электричества, газа воды и т.п..Например, если имеется письменный договор аренды, который был заключен и начал действовать с 05.01.2024 года, Арендодатель может подать иск в суд с 05.01.2025 до 05.02.2025 года (т.е. в течении одного месяца).

Для возбуждения процесса в суде высылать заблаговременно уведомление Арендатору не обязательно. Достаточно будет сообщить о желании выселить Арендатора из арендованного помещения посредством решения суда. Не угрожать, а предупредить, донести информацию. Судебный процесс в таких случаях длится от года до пяти лет.

ВНИМАНИЕ! В соответствии со статьей 355 ОКТ, Арендодатель, получивший право выселить Арендатора, не имеет права сдавать освободившееся имущество третьим лицам в течение трех лет с даты вступления в силу решения суда. Если же Арендодатель всё же арендует помещение третьему лицу (новому Арендатору), бывший Арендатор вправе потребовать компенсацию в размере годовой арендной платы за прошедший год.

Б. ПРАВО ТРЕБОВАНИЯ НОВОГО ВЛАДЕЛЬЦА ПРОЖИВАТЬ В АРЕНДОВАННОМ ИМУЩЕСТВЕ

Переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является самостоятельным основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, смена Арендодателя недвижимости напрямую не влияет на договор аренды. Такой договор будет действовать с Арендатором и новым владельцем (Арендодателем) на ранее заключенных условиях.

Важно понимать, что в договорах аренды установлены срок и порядок его расторжения, даже для новых собственников. Просто “по велению нового собственника” договор не расторгается, и новый владелец не обладает полномочиями для выселения жильцов. Если Арендатор не желает покинуть помещение или считает, что не должен это делать, то собственник должен обратиться в суд с требованием о расторжении договора с последующим выселением жильца.

Как поступить если Арендатор не хочет съезжать, а новому владельцу недвижимости требуется самому поселиться в приобретенном помещении?Можно ли выселить принудительно квартиранта или Арендатора в Турции? На этот вопрос ответ предоставляет статья 351 ОКТ, которая определяет, что если новый владелец, Арендодатель или его близкие родственники или свойственники (супруга и лица, опекаемые Арендодателем) сами срочно нуждаются в жилом или коммерческом помещении, то в этом случае Арендодатель может подать заявление в суд с требованием расторжения договора аренды с последующим выселением из квартиры Арендатора. Однако обязательным условием является то, что новый владелец должен доказать собственную нужду или необходимость пользования квартирой близкими родственниками. Кроме того, важно помнить о правилах уведомления Арендатора в течение 30 дней с момента приобретения недвижимости.

Что бы иметь возможность самому поселиться в арендованное помещение новый владелец (Арендодатель) с даты покупки недвижимости в течении одного месяца должен нотариально выслать уведомление Арендатору и потребовать освободить помещение в течении шести месяцев. Здесь шестимесячный срок, отрезок времени, позволяющий Арендатору проживать в арендованном имуществе. В случаях когда, например, срок договора аренды заканчивается через 3 месяца, значит у Арендатора для выселения останется менее трех месяцев. Следовательно, если до окончания срока действия договора аренды осталось менее шести месяцев, Арендодателю не обязательно дожидаться шестимесячного срока. Он может с момента завершения договора аренды в течении месяца начать процесс расторжения договора аренды в судебном порядке.

Что будет через шесть месяцев,  необходимо ли Арендатору самостоятельно выселятся из арендованного помещения? Здесь каждый сам для себя принимает решение. Арендатор может остаться, никто на сильно не сможет выселить из квартиры, однако в таком случае Арендатору придется принять участие в судебном процессе, который возможно будет длиться не один год, или же съехать и самостоятельно сдать ключи новому владельцу.

Какие последствия ожидают Арендатора если Арендодатель не успеет в месячный срок уведомить о расторжении договора? В этом случае законом о договоре найма (аренды) в Турции для жилых помещений, срок действия договора аренды автоматически продлевается еще на один год на условиях, указанных в договоре, заключенном между (бывшим) Арендодателем и Арендатором. Так как Арендодателя (новый владелец) проигнорировал обязательство выслать уведомление о расторжении договора, он, не сможет выселить добропорядочного Арендатора из арендованного помещения. Договор аренды будет автоматически пролонгирован еще на один год, а новый владелец сможет инициировать процесс лишь через один год на условиях, когда Арендодатель или его близкие родственники или свойственники сами срочно нуждаются в помещении. 

ВНИМАНИЕ! Согласно статье 355 ОКТ, если Арендодатель получает право выселить Арендатора, он не имеет права сдавать имущество в аренду третьим лицам в течение трех лет с даты вступления в силу судебного решения. Если же Арендодатель все же сдает помещение в аренду новому Арендатору, бывший Арендатор имеет право требовать компенсацию в размере годовой арендной платы, уплаченной за прошедший год.

В. ОТЧУЖДЕНИЕ СДАННОГО В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА ИЛИ НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЗДАНИЯ (ДОМА, КВАРТИРЫ И Т.П.)

Согласно пунктам 1-2 статьи 350 ОКТ, отчуждение сданного в аренду имущества или строительство нового объекта, которое не позволяет Арендатору проживать или работать в помещении, дает право Арендодателю расторгнуть договор аренды досрочно. Для такого расторжения договора аренды арендованное имущество должно быть основательно переоборудовано, изменено или снесено, или же степень выполненных работ должна быть настолько значительной, что проживание или работа Арендатора в данных условиях становится невозможным. Кроме того, для проведения таких работ необходимо получить соответствующие разрешения от государственных органов. Устное предупреждение Арендодателя о своих намерениях начать капитальное преобразование здания или помещения является недостаточным.

Если во время работ проживания Арендатора на территории не безопасно на 75%, можно точно сделать вывод о том, что технические условия состоялись. Во время судебного процесса назначенным судьей эксперт особое внимание обратит на степень безопасного проживания Арендатора.

Сроки для инициирования судебного процесса следующие:

• Для договоров с определенным сроком действия с момента окончания договора аренды Арендодатель может начать процесс расторжения договора аренды;
• Для договоров с неопределённым сроком действия инициировать процесс можно будет спустя месяц после срока уведомлений согласно процедур указанные в законе.

После завершения строительных работ Арендодатель может сам проживать в новостройке или же арендовать квартирантам. Для таких случаев законодатель позаботился о том, чтобы защитить интересы Арендаторов от злоупотреблений со стороны собственников имущества, прописав в законе преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Для того что бы сдать в аренду имущество Арендодатель должен в начале выслать уведомление Арендатору и дождаться месячного срока. Если в течении месяца бывший Арендатор не заключит договор аренды, Арендодатель может свободно сдавать в аренду обновленное здание третьим лицам. Нарушение правила уведомление бывшего Арендатора грозит выплатой компенсации в размере арендной платы за последний год.

2. ПРИЧИНЫ, ЗАВИСЯЩИЕ ОТ ДЕЙСТВИЙ АРЕНДАТОРА ПОЗВОЛЯЮЩИЕ АРЕНДОДАТЕЛЮ РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ

А. ПОДПИСАННОЕ АРЕНДАТОРОМ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО О ВЫСЕЛЕНИИ

Ушлые Арендодатели, пройдя через круги ада недобросовестных Арендаторов просят подписать бумажку с обязательством о самостоятельном выселении с момента завершения срока аренды (на турецком Tahliye Taahhütnamesi). На практике Арендодатель или риэлтор дают подписать текст, где написана точная дата выселения. Обычно эта дата совпадает с датой завершения договора аренды.

Многие иностранные Арендаторы не понимают всю сущность письменного обещания, а иностранные Арендодатели, по незнанию не пользуются преимуществом такого документа. Как было сказано выше, если Арендатор выполняет свои обязательства, Арендодатель в течении 10 лет не может в одностороннем порядке выселить Арендатора. Исключением являются случае описанные в данной статье. Так вот, одно из исключений из общих правил является подписанное Арендатором Обязательство о Выселении. Арендодатель с момента наступления срока, указанного в подписанном документе может без лишних хлопот и предоставлений иных аргументов в суде выселить квартиранта.

Согласно пункту 1 статьи 352 ОКТ, если Арендатор предоставил письменное заявление о своем намерении независимо от условий договора аренды освободить арендованное недвижимое имущество, то он обязан выселиться из арендованного объекта с наступлением указанной даты.

Что бы “Обязательство о Выселению” имело юридическую силу, документ должен быть оформлен в письменном виде. Здесь главное условие, на которое судья обращает внимание, документ не должен содержать одинаковую дату с датой заключения договора аренды[5]. Иными словами, если договор аренды заключен 14.10.2024 года, Обязательство о Выселении должно быть датировано хотя бы через месяц другой после заключения договора аренды, например от 14.11.2023 года. В противном случае судья постановит что Обязательство о Выселении было получено под давлением Арендодателя[6]. Обычно на практике Арендодатели просят подписать данный документ[7] вместе с договором аренды, но без указания даты. Позже Арендодатель может сам вписать любую дату под текстом Обязательства о Выселения. Обычно для сохранения своих прав Арендаторам (квартирантам) советую сделать фотографию документ подписанного без даты и через пару часов отправить Арендодателю на приложения или на электронную почту, а заодно напомнить про уголовную ответственность, если последний собственоручно впишет отсутствующую дату.

Обязательство о выселении должно быть лично подписано арендатором. Подписание этого документа его близкими родственниками или супругой лишено юридической силы. В случае, если договор аренды заключен несколькими арендаторами, все стороны договора должны подписать указанное обязательство о выселении.

С момента, указанного в обязательстве о выселении, арендатор обязан освободить арендованный объект. Если арендатор не выполняет эту обязанность, арендодатель может обратиться в суд или к исполнительному органу и потребовать решения суда о выселении арендатора.

Б. СЛУЧАИ, КОГДА У АРЕНДАТОРА ИМЕЕТСЯ СВОЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ИЛИ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ СЕМЕЙНОГО ПРОЖИВАНИЯ

Согласно пункту 3 статьи 352 ОКТ, если у арендатора в регионе арендованной квартиры есть свое жилое помещение, арендодатель в течение месяца после истечения срока аренды может начать судебный процесс с целью расторжения договора аренды. Это условие включено в закон для достижения баланса между правами и обязанностями сторон договора.

Существуют два основных условия для применения этого правила. Во-первых, арендодатель не должен был иметь информации о наличии у арендатора собственного имущества в момент заключения договора аренды. Во-вторых, собственное жилье арендатора должно быть пригодно для проживания его или его семьи.

Если арендатор живет раздельно со своим супругом (супругой) по решению семейного суда, арендодатель не имеет права расторгнуть договор аренды. Однако это правило не распространяется на коммерческую недвижимость.

В. НАРУШЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ УСЛОВИЙ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Основным обязательством арендатора в рамках установленных сроков договора аренды является своевременное внесение арендной платы. Законодательство и судебная практика стремятся подчеркнуть, что невыполнение этого обязательства, независимо от суммы задолженности, является достаточным основанием для расторжения договора. Тем не менее, следует отметить, что неуплата арендной платы не может служить основанием для расторжения договора аренды в случаях, когда невозможность использования арендованного имущества обусловлена действиями арендодателя.

Однако, на практике отнюдь не мало Арендаторов способных манипулировать правами квартирантов в Турции. Естественно такие недобросовестные Арендаторы доставляют достаточно хлопот Арендодателям. Как и когда Арендодатель может расторгнуть договор аренды по которому не выплачивается арендная плата? Ответ на этот вопрос дает п.2 ст. 352 ОКТ. Согласно закону, если Арендатор за один период без веских причин два раза не заплатит арендную плату, Арендодатель имеет право обратиться в суд и расторгнуть договор аренды. Например, если в период действия договора аренды заключенного на один год (в течении 365 дней) Арендатором в любые из 12 месяцев два раза не будет выплачена квартплата (арендная плата), Арендодатель может расторгнуть договор аренды по решению суда. Здесь главное условие, Арендодатель после каждой просрочки внесения арендной платы должен выслать уведомление о нарушении платы за арендованное имущество. Иными словами, Арендодателем требуется не сразу одно уведомление за два месяца, а высылать отдельное уведомление после каждой просрочки.

Арендодатель может выслать уведомление о нарушение оплаты арендной платы только для просроченного долга. Высланные уведомления о нарушении выплаты арендной платы для не наступивших в силу сроков выплат, являются никчемными. После двух уведомлений можно будет расторгнуть договор в судебном порядке.

Г. ЗАКЛЮЧЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ БЕЗ СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ

В соответствии с положениями статьи 322 Основного Кодекса Турецкой Республики (ОКТ), право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику. Помимо собственника, арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или самим собственником на сдачу имущества в аренду. Законодательство ясно определяет, что сдача арендованного имущества в субаренду арендатором допустима только при наличии согласия арендодателя. Важно отметить, что согласие должно быть выражено в письменной форме и может быть оформлено как дополнительное соглашение к основному договору аренды, в письменном уведомлении, в протоколе и так далее. Таким образом, арендатор имеет право заключать договор субаренды только после получения явного согласия арендодателя. Тем не менее, ситуация может измениться, если условия основного договора аренды предусматривают право арендатора сдавать арендованное имущество в субарендальное пользование..

В случае, если условия основного договора аренды предусматривают право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду, отдельного одобрения арендодателя не требуется. Такое согласие может быть непосредственно включено в текст основного договора аренды. Если в договоре аренды прописано условие, предоставляющее арендатору право на сдачу недвижимости в субаренду, это освобождает арендатора от необходимости получать отдельное согласие на каждую сделку с субарендатором.

Если арендодатель выразил согласие на субаренду, но не определил предельного срока, то арендатор имеет право продлевать договор субаренды в пределах срока действия основного договора аренды без необходимости получения дополнительного разрешения арендодателя.

Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия Арендодателя? Когда необходимо получать такое согласие? Если Арендатор заключил договор субаренды без согласия Арендодателя, то Арендодатель имеет право требовать расторжение договора аренды и возмещение ему убытков в связи с тем, что  пользование имуществом Арендатором не соответствует условиям договора аренды.

Как только Арендодатель узнает о сделке Арендатора с субарендатором, после уведомления о нарушении условии договора, может начать судебный процесс с требованием расторжения субаренды или же арендного договора. Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по расторгнутому договору субаренды неосновательным обогащением первоначального Арендатора, если Арендатор получил оплату за арендованное имущество за несколько месяцев вперед? Денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или расторгнутому) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей сроки фактически прожитого периода. Следовательно, сумма, заплаченная по договору субаренды, будет вычтена за фактическое пользование до решения суда о расторжении договора субаренды.

Следует еще раз обратить внимание: Согласно Основным Кодексом Турецкого Закона об Аренде (ОКТ), предусмотрена специфическая процедура внесудебного урегулирования конфликтов между арендатором и арендодателем в случае, если у последнего имеются основания для досрочного расторжения договора аренды. Арендодатель обязан предоставить письменное предупреждение арендатору о необходимости исполнения им своих обязательств в установленные сроки согласно законодательству Турции. Эти положения подразумевают, что при подаче искового заявления в турецкий суд об аннулировании договора аренды, арендодатель должен предоставить документы, подтверждающие, что была соблюдена процедура внесудебного урегулирования спора с арендатором. Эти документы включают копию письменного предупреждения арендатору и доказательства его направления или вручения. В противном случае суд отклонит иск арендодателя.

НЕКОТОРЫЕ СОВЕТЫ АРЕНДАТОРАМ, ЖЕЛАЮЩИМ ДОСРОЧНО РАСТОРГНУТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ В ТУРЦИИ.

Существенно защищенные права арендатора в Турции не означают, что права арендодателя должны быть пренебрежены. Законодательство Турции стремится сбалансировать интересы обеих сторон, предоставляя гарантии арендатору на проживание в арендованном помещении, при этом обеспечивая арендодателю защиту его финансовых интересов. Это означает, что хотя закон предоставляет арендатору право на безопасное и стабильное проживание, он также признает право арендодателя на получение средств, ожидаемых в виде арендной платы.

Однако, в случаях досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендатором, возникают проблемы, особенно у иностранных граждан в Турции. Часто арендаторы не соблюдают условия договора аренды и пытаются избежать своих обязательств. Поэтому при подписании договора аренды важно внимательно ознакомиться со всеми его положениями. Рекомендуется включить в договор условия, которые позволят расторгнуть контракт аренды в одностороннем порядке. Если возникают сомнения относительно арендованного помещения, рекомендуется обратиться за консультацией к юристам, чтобы выбрать наилучшую стратегию в случае расторжения договора аренды, минимизируя моральные и материальные потери.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом и существом договора аренды как срочной сделки. Договором аренды, заключенным на определенный срок, сторонами может быть предусмотрено право Арендатора немотивированно отказаться от исполнения договора в любое время до прекращения его действия (отказ без оснований). Для этого достаточно включить в договор положение о праве на односторонний отказ. Согласовывать условия и основания отказа не требуется.

Арендатор, имеющий на руках договор аренды с определенным сроком,  даже если в ней не прописаны уссловия расторожения договора, в одностороннем порядке должен поставить в известность о своих намерениях другую сторону. Для этого, чтобы не упустить 15-дневный срок желательно уведомить Арендодателя за месяц до даты окончания срока договора. При сдачи объекта договора необходимо подписать следующие документы:

• Соглашение о Расторжении Договора Аренды;
• Акт Приема-Передачи Помещения (передаточный акт).

ЧТО ДЕЛАТЬ ЕСЛИ НЕ ПРОПИСАНЫ УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ?

      Система законодательства в Турции стремится создать баланс между правами арендаторов и арендодателей, обеспечивая стабильные условия для обеих сторон. Важно понимать, что существенные права арендатора не означают автоматическое пренебрежение правами арендодателя. Закон Турции защищает интересы обеих сторон, обеспечивая безопасность и стабильность проживания для арендаторов и защиту финансовых интересов для арендодателей.

Когда речь идет о досрочном расторжении договора аренды со стороны арендатора, возникают сложности, особенно для иностранных граждан в Турции. Часто арендаторы не соблюдают условия договора аренды и пытаются избежать своих обязательств. Именно здесь вступает в силу необходимость тщательного изучения договора аренды перед его подписанием.

Ключевым аспектом является включение в договор условий, которые могут позволить расторгнуть контракт аренды в одностороннем порядке. Это может быть особенно важно для арендаторов, которые могут столкнуться с неожиданными обстоятельствами, такими как изменение места работы или финансовые трудности. Наличие таких условий в договоре может обеспечить арендатору больше гибкости и защиты в случае возникновения проблем.

Еще одним важным аспектом является предварительное письменное предупреждение со стороны арендодателя об обязательствах арендатора. Это позволяет арендатору исправить ситуацию до того, как будут приняты более серьезные меры. При этом предоставление доказательств направления или вручения предупреждения арендатору играет ключевую роль в возможности арендодателя предъявить иск в суд о расторжении договора аренды.

Для иностранных арендаторов в Турции особенно важно быть осведомленными о своих правах и обязанностях по договору аренды. В случае возникновения споров или проблем, возможно обращение за юридической консультацией для разработки наилучшей стратегии действий. Это может включать в себя советы по расторжению договора аренды, минимизации убытков и защите законных интересов арендатора. Важно также помнить, что договор аренды должен быть подробно изучен и все условия должны быть четко определены перед его подписанием. При наличии сомнений или неясностей необходимо обратиться за советом к специалистам, чтобы избежать неприятных последствий в будущем.

Посоветуйтесь с юристом, поскольку очень часто возникают ситуации, когда в договоре об аренде и найме в Турции стороны не прописывают права на одностороннее расторжение договора, игнорируют прописывать  обязательства при нарушениях допущенных Арендодателем, из-за которых  ущемляются права Арендатора. Иными словами, из-за того что в договоре аренды и найма в Турции не прописаны все необходимые условия, Арендатор став заложником данного договора, не зависимо пользуется он помещением или не пользуется, по закону будет обязан платить арендную плату до конца срока действия договора. 

КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДПРИНЯТЬ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ?

Когда заканчивается действие договора аренды, арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа или в соответствии с условиями договора. Если арендатор не вернул имущество вовремя или не вернул его в должном состоянии, арендодатель имеет право потребовать выплаты арендной платы за время просрочки. Если эта сумма недостаточна для возмещения убытков арендодателя, последний вправе требовать дополнительной компенсации.

Если в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, она применяется как штраф. Тем не менее, если убытки арендодателя превышают сумму неустойки, он имеет право потребовать возмещения полной суммы убытков, за исключением случаев, когда договором предусмотрено иное. Это правило помогает обеспечить справедливость и защиту интересов арендодателя, обеспечивая ему возможность взыскать убытки, причиненные неисполнением обязательств со стороны арендатора. Также оно стимулирует арендатора к бережному отношению к арендованному имуществу и своевременному его возврату после окончания срока действия договора аренды. После того как договор аренды был расторгнут, важно составить передаточный акт, который будет служить документом о возврате объекта аренды от арендатора арендодателю. В этом акте должны быть четко зафиксированы состояние объекта аренды и его комплектация, а также другие существенные детали.

Даже если у арендодателя есть претензии к состоянию объекта, которые могут быть выявлены при передаче, обе стороны все равно должны подписать передаточный акт. Это связано с тем, что арендодатель не имеет права отказаться от приемки объекта аренды возвращенного арендатором после расторжения договора. Подписание акта позволяет избежать дополнительных споров и упрощает процесс разрешения возможных претензий впоследствии. Однако арендодатель всегда может предъявить претензии к состоянию объекта и требовать компенсацию за убытки впоследствии, после подписания передаточного акта. Это может быть сделано путем направления соответствующего запроса арендатору или через судебный процесс.

Важно отметить, что в передаточном акте не обязательно указывать причины или время возникновения недостатков объекта, которые могут стать причиной споров между сторонами. Вместо этого акт может содержать лишь описание текущего состояния объекта аренды, что позволяет избежать лишних деталей и упростить процесс передачи.

Каким бы ни был договор аренды, расторгнув его Арендатор должен передать ключи от дома или рабочего офиса Арендодателю. Датой официального выселение из арендованного помещения будет считаться дата подписания протокола или сдачи ключей. Пока Арендатор не сдаст ключи у Арендодателя нет прав заходить или заселять в помещение новых жильцов.

ЧТО ДЕЛАТЬ В СЛУЧАЕ, ЕСЛИ АРЕНДОДАТЕЛЬ НЕ ХОЧЕТ ПРИНИМАТЬ КЛЮЧИ ОТ АРЕНДОВАННОГО ПОМЕЩЕНИЯ?

Арендатор покидая недвижимость должен передать ключи арендодателю или его представителю[8]. Если арендодатель отказывается принимать ключи от арендованного помещения, существует несколько шагов, которые можно предпринять для решения этой ситуации. Вот несколько рекомендаций:

1. Проверьте договор аренды: Первым делом обратитесь к договору аренды и ознакомьтесь с положениями, касающимися процедуры возврата ключей и прекращения договора.
2. Контактируйте с арендодателем: Попробуйте связаться с арендодателем и выяснить причины его отказа принять ключи. Возможно, у вас есть возможность договориться о времени и месте передачи ключей.
3. Напишите уведомление: Если у вас нет возможности договориться с арендодателем устно, напишите ему официальное уведомление, в котором сообщите о своем желании передать ключи и прекратить аренду.
4. Получите подтверждение: Попросите арендодателя подтвердить получение вашего уведомления и согласиться на встречу для передачи ключей. Важно иметь документальное подтверждение процесса возврата ключей.
5. Используйте юридическую поддержку: Если арендодатель продолжает отказываться принимать ключи или игнорировать ваши уведомления, обратитесь за помощью к юристу или специалисту по недвижимости. Они смогут оценить ситуацию и предложить наиболее эффективные юридические способы решения проблемы.

В случае, описанном в вашем сообщении, где предполагается помощь клиентам с расторжением договора и передачей ключей, важно действовать в соответствии с законом и соблюдать все процедуры, чтобы избежать возможных правовых последствий. Если перечисленные выше варианты оказались нерабочими в вашей ситуации, в таком случае у нас для наших клиентов есть испытанные методы законной передачи ключей. Обращайтесь, и мы поможем правильно расторгнуть договор, передать ключи и подписать акт приема-передачи арендованного помещения.

ЗАЧЕМ ОБРАЩАТСЯ К АДВОКАТАМ ПЕРЕД СОСТАВЛЕНИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ?

Адвокат в Турции играет важную роль как при составлении договора аренды недвижимости, так и при расторжении такого договора. Вот почему его присутствие может быть необходимо:

1. Защита интересов: Адвокат имеет экспертное знание законодательства Турции относительно недвижимости и арендных отношений. Он поможет вам защитить ваши интересы и обеспечит правовую гарантию в том, что условия договора аренды соответствуют действующему законодательству и защищают вас от возможных негативных последствий.
2. Экспертное сопровождение: Адвокат сопровождает вас на всех этапах составления договора аренды, предоставляя экспертные консультации и рекомендации. Он поможет вам понять все нюансы условий договора, оценить риски и принять обоснованные решения.
3. Составление договора: Адвокат поможет составить договор аренды, учитывая все ваши требования и интересы. Он обеспечит четкое формулирование условий договора, включая права и обязанности сторон, условия арендной платы, сроки аренды, порядок расторжения и другие важные моменты.
4. Предотвращение споров: Благодаря профессиональному сопровождению адвоката, вероятность возникновения споров и конфликтов при заключении договора аренды значительно снижается. Адвокат поможет предусмотреть возможные проблемы и недоразумения, что поможет избежать дальнейших сложностей.
5. Расторжение договора: В случае необходимости расторжения договора аренды, адвокат будет вашим представителем и защитником. Он поможет вам оценить ситуацию, предложит оптимальные варианты действий и обеспечит соблюдение всех процедур и требований законодательства.
6. Правовая поддержка: Адвокат окажет вам правовую поддержку и консультации на всех этапах арендных отношений, поможет вам разрешить возможные споры и конфликты с арендодателем или арендатором, обеспечивая защиту ваших прав и интересов.

В итоге, адвокат в Турции при составлении и расторжении договора аренды недвижимости является необходимым партнером, обеспечивающим юридическую защиту и помогающим избежать непредвиденных проблем и рисков.

Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях.  Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ  канал   

ИСТОЧНИКИ

БИБЛИОГРАФИЯ

Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Bası, Ankara 2016

Gülay Öztürk, Teoride ve Uygulamada Hasılat Kirası, C. 1, Ankara 2010

Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/2, İstanbul 2008

Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, C. 1-2, İstanbul 2014

Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. 1, İstanbul 2008

Mustafa Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Gör Kira

Sözleşmesi, İstanbul 2012

 

РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА ТУРЦИИ

[1] * Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/3643 K. 2016/537 T. 28.1.2016 

İNCELENEN KARARIN

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava,Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesindeki 10 yıllık uzama süresinin dolması nedenine dayalı tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacılar dava dilekçesinde, 01.07.2000 başlangıç tarihli, iki yıl süreli işyeri (oyuncakçı dükkanı) olarak kullanılmak üzere davacıların annesi .. ile davalı arasında kira sözleşmesi yapıldığını, kiralananı 03.11.2011 tarihinde satın aldıklarını, 18.04.2013 tanzim tarihli ve 25.04.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile davalıya satın alma durumunu, Türk Borçlar Kanunu 347. maddesi uyarınca 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle 01.07.2014 tarihi itibariyle sözleşmenin sona erdirilme hakkının kullanılacağını ihtarnamenin fesih bildirimi anlamına geldiğini ve taşınmazın tahliye edilmesi gerektiğini bildirdiklerini belirterek taşınmazın tahliye edilmesini istemiştir. Davalı cevap dilekçesinde, sözleşmenin 01.07.2005 tarihli olduğunu, 10 yıllık sürenin dolmadığını, ihtarın süresinde yapılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davacılar ile davalı arasında 01.07.2000 tarihli iki yıl süreli işyeri kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacılar 18.04.2013 tanzim tarihli ve 25.04.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile davalıya satın alma durumunu, Türk Borçlar Kanunu 347. maddesi uyarınca 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle 01.07.2014 tarihi itibariyle sözleşmenin sona erdirilme hakkının kullanılacağını ihtarnamenin fesih bildirimi anlamına geldiğini ve taşınmazın tahliye edilmesi gerektiğini bildirmişler, Türk Borçlar Kanunu 347. maddesindeki 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye davasını 10.07.2014 tarihinde açmışlardır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanun 347. maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun geçici 2. maddesinde de; “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanunu’nun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Açıklanan yasal düzenlemeler uyarınca somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasındaki çatılı yere ilişkin yapılan kira sözleşmesinin 01.07.2000 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli olduğu, kira sözleşmesinin süre sonunun 31.06.2002 tarihi olduğu, 10 yıllık uzama süre sonunun ise 31.06.2012 tarihi olduğu anlaşılmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup yürürlük tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolduğundan Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinin taraflar yönünden uygulanabilirliği 6101 sayılı yasanın geçici 2. maddesi uyarınca 01.07.2014 tarihinde başlamaktadır. Buna göre davacı kiralayanların 01.07.2014 tarihinden en az 3 ay öncesinde yani 01.04.2014 tarihinde kiracıya ulaşmak üzere ihtarname göndermesi gerekmektedir. Davacıların 18.04.2013 tanzim ve 25.04.2013 tebliğ tarihli ihtarnamesi sözleşmenin sonu olan 01.07.2014 tarihine göre üç ay önce tebliğ edilmediğinden hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 28/01/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[2] YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ ESAS: 2017/1898  KARAR: 2017/3140

Y A R G I T A Y İ L A M I Taraflar arasındaki asıl ve birleşen dosyada itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, asıl ve birleşen davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraf vekillerince temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı kiracı vekili asıl dava dilekçesinde; kiracı olduğu taşınmazda kira sözleşmesinin 10 maddesi gereğince 3.800,00 TL güvence bedelini davalı kiraya verene teslim ettiğini, karşılıklı anlaşılarak kira süresinden önce taşınmazın tahliye edildiğini, davalının Eylül ayında taşınmazı kiraya vermesi üzerine güvence bedelinin iade edileceğinin ifade edildiğini ancak yapılan görüşmelerin sonuçsuz kaldığını, güvence bedelinin kira alacağına mahsup edilemeyeceğini, Ankara 12. İcra Müdürlüğü’nün 2014/25562 Esas sayılı dosyası ile gönderilen ödeme emrinin davalıya tebliğ edildiğini, davalının ise borca itiraz ederek takibi durdurduğunu, davalı tarafından yapılan haksız itirazın iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı kiraya veren vekili cevap dilekçesinde, davacının sözleşmenin süresi dolmadan ve yazılı bildirim şartına uymaksızın 15.08.2014 tarihinde taşınmazı sözleşmeye aykırı olarak tahliye ettiğini, sözleşmenin 6. maddesinde yazılı bildirim şartına uyulmaması halinde üç aylık kira bedelinin tazminat olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, bu nedenle açılan davanın haksız olup reddine karar verilmesi gerektiğini belirtmiş, birleşen dava dilekçesinde de; davalı-kiracının erken fesih nedeniyle taşınmazın yeniden kiraya verildiği 10.11.2014 tarihine kadar olan kira ve sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart bedelinden sorumlu olacağını, bu nedenle davalı aleyhine 3.800-tl güvence bedelini mahsup ederek bakiye 1900 TL ile taşınmazın yeniden kiraya verildiği 10/11/2014 tarihine kadar olan kira alacağının faizi ile birlikte tahsili için takip başlattıklarını, davalı-kiracının ise borca itiraz ederek takibi durdurduğunu belirterek davalı tarafından yapılan haksız itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece; asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm asıl ve birleşen dava davalıları tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir. Davada dayanılan 20/01/2014 başlangıç tarihli ve 01.02.2014 tarihinden itibaren bir yıl süreli olarak kararlaştırılan kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 1.900-TL olarak belirlenmiş ve sözleşmenin özel şartlar 5. Maddesinde süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği, 6. Maddesinde yazılı bildirimin süresinde yapılmaması ya da hiç yapılmaması hallerinde fiili tahliye tarihinden itibaren üç aylık kira bedelinin tazminat olarak ayrıca ödeneceği, sözleşmenin 10. Maddesinde kiralananın teslim alındığı durumundan daha kötü duruma düşmesini sağlayacak hasar ve noksanlıkların meydana gelmesinin önlenmesi ve tazmini amacıyla 3.800-tl güvence bedelinin kiracı tarafından ev sahibine teslim edileceği düzenlenmiştir. Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadır. Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiralayanın bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür. Sözleşmede süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği kararlaştırılmış olup kiracının bu ihbar şartına uymadan ve sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, 15.08.2014 tarihinde taşınmazı tahliye etmiş olduğu anlaşılmaktadır. TBK.nın 325. maddesinde; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği taktirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer” düzenlemesine yer verilmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre iki ay olarak belirlenmiş olup, kiracının belirlenen iki aylık makul süre tazminatından sorumlu olacağının kabulü gerekir. Bu kapsamda kiraya veren tarafından iki aylık kira alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği anlaşılmakta olup; asıl davada davacı-kiracının depozito iadesi talebinin haklı olmadığı, birleşen davanın da davacı-kiraya verenin alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği gözetilerek her iki dava hakkında davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alının temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 15.03.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.

[3] Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/7392 K. 2017/17060 T. 5.12.2017

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı ; 01.01.1996 başlangıç tarihli sözleşmeye göre 10 yıllık uzama süresinin bittiğini, davalıya ihtar gönderdiklerini buna rağmen taşınmazı tahliye etmediğini ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı; derdestlik itirazında bulunmuş ve davanın sürede olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece; derdestlik nedeni ile davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu’nun Geçici 2. maddesinde bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacağı belirlenmiştir.

HMK’nın 114/1-ı maddesinde aynı davanın, daha önceden açılmış ve halen görülmekte (derdest) olması da dava şartları arasında düzenlenmiştir. Derdestlik; dava açılmasının usul hukuku bakımından ortaya çıkardığı

sonuçlardan biridir. Aynı konuda, aynı taraflar arasında, aynı dava sebebine dayanarak daha önce bir dava açılmış ve bu dava görülmekte ise, aynı konunun yeni bir dava konusu yapılması mümkün değildir. Çünkü; aynı konuda iki dava açılmasında davacının korunmaya layık bir menfaati yoktur. Daha önce HUMK m.187/4’de bir ilk itiraz olarak nitelenen bu husus HMK m. 114/1-ı hükmü ile dava şartı haline getirilmiştir.

Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.1996 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemenin red kararına gerekçe gösterdiği derdestlik itirazına konu … Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2015/91 Esas sayılı davasında davacı, 25.07.2014 tarihli ihtara dayanarak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince tahliye kararı verilmesini talep etmiş, ihtarnamenin tebliğ edilmediği gerekçesi ile Mahkemenin 20.10.2015 tarihli kararı ile davanın reddine karar verilmiş ve hüküm davacı tarafından temyiz edilmemiştir. Davacı 07.01.2016 tarihinde açtığı bu davada ise 29.07.2015 tarihli ihtara dayanarak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince tahliye talep etmiştir. Her dava; açıldığı tarihte gerçekleşmiş koşullara göre incelenip, dava tarihi itibariyle sonuç doğuracak biçimde hükme bağlanacağından, davacının yeni kira dönemi için yeniden ihtar keşide ederek dava açması nedeniyle somut olayda iki dava arasında derdestlikten söz edilemez.

Bu durumda mahkemece işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde derdestlik nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

2-Bozma nedenine göre davalının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.12.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.

[4] Yargıtay HGK., 23.10.2015, E. 2014/6-224, K. 2015/2354. “Истец … 39 лет. У совершеннолетнего лица есть законное право жить отдельно от родителей. Он не может быть вынужден жить с матерью или отцом. Свидетели, выслушанные в пользу истца, заявили, что истец, который нуждается в жилье, выразил желание жить отдельно от матери и в н астоящее время живет с ней, но хочет жить в отдельной квартире, независимо от нее. Этот факт сам по себе достаточен для признания наличия потребности в жилье, и судебное решение о принятии такого жилища в собственность истца в течение длительного времени, хотя и до сих пор истец предпочитал жить в арендованной квартире, и это решение суда о том, что он не намерен жить там в будущем, неправомерно.”

[5] Y.İBK, 04.10.1944, E.15/20, K.28 sayılı karara göre; ilk kira sözleşmesine konan tahliye taahhüdü serbest irade mahsulü olmadığı için batıldır (RG, 09.02.1945, S.5927).

[6] Y.6.HD, 13.07.2010, E.2010/4315, K.2010/9042 “… Kira ilişkisinin kurulmasından sonra yenilenen kira sözleşmesiyle verilen tahliye taahhüdü geçerlidir. Devam eden kira ilişkisinde, sonradan verilen taahhüdün baskı altında verildiği söylenemez…” (Ruhi, s.1310–1311).

[7] Y.3.HD, 04.02.2002, E.414, K.1200, YKD, C.28, S.8, s.1161 “… Vekâletnamesinde tahliye taahhüdüne ilişkin bir yetki bulunmayan, olağan ve normal işler için verilen vekâletnameye dayanarak müvekkili tehlikeye sokan ve tekrar düzeltilmesi mümkün olmayan bir sakınca yaratacak şekilde vekil tarafından kiralanana verilen tahliye taahhüdünün geçerliliğinden söz edilemez” (Gümüş, s.332).

[8] T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ
4. 2017/4599
5. 2018/12416
6. 5.12.2018

* MENFİ TESPİT ( Kira Sözleşmesi – Davacı Tarafça Anahtar Teslimine İlişkin Yazılı Belge Sunulamadığı Ancak Davacı Tarafça Tahliyenin Davalı Tarafın Bilgisi ve Onayı İle Gerçekleştiği İleri Sürüldüğü/Mahkemece Tahliye Tarihini ve Anahtar Teslimini Yazılı Belge İle Kanıtlayamayan ve İspat Yükü Kendisine Düşen Davacı Tarafa Anahtar Teslim Tarihi Hususunda Yemin Teklif Etme Haklarının Hatırlatılması ve Hasıl Olacak Sonucuna Göre Bir Karar Verilmesi Gerekirken İspat Yükünün Davalı Tarafa Yükletilmesinin Doğru Görülmediği )

* KİRALANANIN TAHLİYESİ ( Kiracının süresinden Önce Tek Taraflı Feshi – Mahkemece Delilleri Sorulup Toplandıktan SonraTereddüte Mahal Vermeyecek Şeklide Tahliye Tarihinin Tespit Edilerek Kiralananın Davalı Alacaklının Hakimiyetine Girdiği Tarihin Tespitinden Sonra Mahkemece Yerinde Uzman Bilirkişi İle Keşif Yapılarak Kiralananın Aynı Koşullarda Ne Kadar Sürede Kiraya Verileceğinin Tespit Edilmesi Kiracının Sorumlu Olacağı Makul Süre Belirlenerek Sonucu Dairesinde Bir Karar Verilmesi Gerektiği )

* KİRACININ KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ DOLMADAN TEK TARAFLI FESHİ ( Kiracının Süresi Sona Ermeden Kira Sözleşmesini Tek Taraflı Feshederek Kiralananı Tahliye Etmesi Durumunda Kural Olarak Kira Süresinin Sonuna Kadar Kira Parasından Sorumlu Olduğu Bununla Birlikte TBK 112. Maddesi Göndermesi İle TBK 52.Maddesi Uyarınca Davalı Kiralayan Yerin Yeniden Kiralanması Konusunda Gayret Göstermesi Böylece Zararın Artmasının Önlenmesi İçin Kendisine Düşen Ödevi Yapması Gerektiği/Davalının Zararının Tahliye Tarihinden Kiralananın Aynı Koşullarla Yeniden Kiraya Verilebileceği Tarihe Kadar Boş Kaldığı Süreye İlişkin Kira Parasından İbaret Olacağı )

* KİRACININ ANAHTAR TESLİMİ ( Davacı Tarafça Anahtar Teslimine İlişkin Yazılı Belge Sunulamadığı Ancak Davacı Tarafça Tahliyenin Davalı Tarafın Bilgisi ve Onayı İle Gerçekleştiği İleri Sürüldüğü – Mahkemece Tahliye Tarihini ve Anahtar Teslimini Yazılı Belge İle Kanıtlayamayan ve İspat Yükü Kendisine Düşen Davacı Tarafa Anahtar Teslim Tarihi Hususunda Yemin Teklif Etme Haklarının Hatırlatılması ve Hasıl Olacak Sonucuna Göre Bir Karar Verilmesi Gerekirken İspat Yükünün Davalı Tarafa Yükletilmesinin Doğru Görülmediği )

* DEPOZİTONUN KİRACIYA AYNEN İADESİ ( Kira Sözleşmesinde Depozito Bedelinin Alındığının Tahliye Sırasında Kiracının Mecuru Borçsuz ve Hasarsız Tahliye Ederek Boş Temiz Boyalı ve Bakımlı Bir Şekilde Teslim Edilmesi Şartıyla Depozitonun Kiracıya Aynen İade Edileceği Belirtildiği – Mahkemece Sözleşme Hükmü ve TTK. Md. 316ve 334 Gereğince İnceleme ve Değerlendirme Yapılarak Tahliye Sonrası Kiraya Veren Tarafından İade Edilmesi Gereken Depozito Bedelinin de Hesaplanacak Alacak Miktarından Mahsubu ile Karar Verilmesi Gereği)

6098/m.52,112,316,334

4721/m.6

ÖZET: 1-Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, kiracı sözleşmenin bitiminden bir ay önce daireyi boşaltacağını kiraya verene bildirdiğini, 2014 yılının Ocak ayında taşınmazı tahliye ettiğini bildirmiş, dava dilekçesinde ve oturumlarda anahtarı kiralayana verdiğini, temyize cevap dilekçesinde ise evin anahtarını da apartman görevlisi ile yöneticiye verdiğini beyan etmiştir. Davacı tarafça; anahtar teslimine ilişkin yazılı belge sunulamamış ancak, davacı tarafça tahliyenin davalı tarafın bilgisi ve onayı ile gerçekleştiği ileri sürülmüştür.Mahkemece, tahliye tarihini ve anahtar teslimini yazılı belge ile kanıtlayamayan ve ispat yükü kendisine düşen davacı tarafa, anahtar teslim tarihi hususunda yemin teklif etme haklarının hatırlatılması ve hasıl olacak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken ,ispat yükünün davalı tarafa yükletilmesi doğru görülmemiş ve bu husus bozmayı gerektirmiştir.

2-Öte yandan, davacı kiracı, süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, kural olarak, kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte Borçlar Kanunun 96. (TBK 112.) maddesi göndermesi ile aynı kanunun 44. (TBK 52.) maddesi uyarınca, davalı kiralayan yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermeli, böylece zararın artmasının önlenmesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda, davalının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Aksi takdirde hâkim tarafından tenkise tabi tutulur. Somut olayda; davacı, her ne kadar, 2014 yılının ocak ayında kiralananı boşalttığını ileri sürmüş ise de; bu tarihte hukuken geçerli, usulüne uygun ve yasal bir tahliye söz konusu değildir. Mahkemece; delilleri sorulup toplandıktan sonra, tereddüte mahal vermeyecek şeklide tahliye tarihinin tespit edilerek, kiralananın davalı alacaklının hakimiyetine girdiği tarihin tespitinden sonra, mahkemece yerinde uzman bilirkişi ile keşif yapılarak kiralananın aynı koşullarda ne kadar sürede kiraya verileceğinin tespit edilmesi, kiracının sorumlu olacağı makul süre belirlenerek sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken; bu husus gözardı edilerek karar verilmeside doğru görülmemiştir.

3- Hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin genel şartlar 6. Maddesinde; depozito bedeli alınmış olup, tahliye sırasında kiracının mecuru borçsuz ve hasarsız tahliye ederek boş, temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde teslim edilmesi şartıyla depozitonun kiracıya aynen iade edileceği belirtilmiştir.6098 Sayılı TBK.nun 316. (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile karar verilmesi de doğru değildir.

1-) Borçlar Kanunu’nun 266. (TBK 334.) maddesi uyarınca, kiracının, kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, anahtarın usulen kiralayana teslim edilmeside gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini ispatlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle 1.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK’nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.

Somut olayda; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, kiracı sözleşmenin bitiminden bir ay önce daireyi boşaltacağını kiraya verene bildirdiğini, 2014 yılının Ocak ayında taşınmazı tahliye ettiğini bildirmiş, dava dilekçesinde ve oturumlarda anahtarı kiralayana verdiğini, temyize cevap dilekçesinde ise evin anahtarını da apartman görevlisi ile yöneticiye verdiğini beyan etmiştir. Davacı tarafça; anahtar teslimine ilişkin yazılı belge sunulamamış ancak, davacı tarafça tahliyenin davalı tarafın bilgisi ve onayı ile gerçekleştiği ileri sürülmüştür.

Mahkemece, tahliye tarihini ve anahtar teslimini yazılı belge ile kanıtlayamayan ve ispat yükü kendisine düşen davacı tarafa, anahtar teslim tarihi hususunda yemin teklif etme haklarının hatırlatılması ve hasıl olacak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, ispat yükünün davalı tarafa yükletilmesi doğru görülmemiş ve bu husus bozmayı gerektirmiştir.

2-) Öte yandan, davacı kiracı, süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, kural olarak, kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte Borçlar Kanunun 96. (TBK 112.) maddesi göndermesi ile aynı kanunun 44. (TBK 52.) maddesi uyarınca, davalı kiralayan yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermeli, böylece zararın artmasının önlenmesi için kendisine düşen ödevi yapmak durumundadır. Bu durumda, davalının zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Aksi takdirde hakim tarafından tenkise tabi tutulur. Somut olayda; davacı, her ne kadar, 2014 yılının ocak ayında kiralananı boşalttığını ileri sürmüş ise de; bu tarihte hukuken geçerli, usulüne uygun ve yasal bir tahliye söz konusu değildir. Mahkemece; yukarıda açıklanan hususlara ilişkin delilleri sorulup toplandıktan sonra,tereddüte mahal vermeyecek şeklide tahliye tarihinin tespit edilerek, kiralananın davalı alacaklının hakimiyetine girdiği tarihin tespitinden sonra, mahkemece yerinde uzman bilirkişi ile keşif yapılarak kiralananın aynı koşullarda ne kadar sürede kiraya verileceğinin tespit edilmesi, kiracının sorumlu olacağı makul süre belirlenerek sonucu dairesinde bir karar verilmesi gerekirken; bu husus gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmeside doğru görülmemiştir.

3-) Türk Medeni Kanunu’nun 6.maddesi hükmü uyarınca; Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatlamakla yükümlüdür. Gerek doktrinde, gerek Yargıtay içtihatlarında kabul edildiği üzere ispat yükü hayatın olağan akışına aykırı durumu iddia eden ya da savunmada bulunan kimseye düşer. Öte yandan ileri sürdüğü bir olaydan kendi yararına haklar çıkarmak isteyen kimse iddia ettiği olayı ispatlaması gerekir.

Hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin genel şartlar 6. Maddesinde; depozito bedeli alınmış olup, tahliye sırasında kiracının mecuru borçsuz ve hasarsız tahliye ederek boş, temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde teslim edilmesi şartıyla depozitonun kiracıya aynen iade edileceği belirtilmiştir.6098 Sayılı TBK.nun 316. (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.

SONUÇ : Yukarıda birinci, ikinci ve üçüncü bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK’nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 05.12.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Внимание!

Вся информация, представленная в данной статье, предназначена исключительно для информационных целей. Этот материал является конфиденциальным и принадлежит организации “ЕвразиЯ” и всем ее дочерним юридическим лицам. Мы с удовольствием предоставляем возможность использовать этот материал в учебных целях, для написания дипломных или научных работ, при условии указания ссылки на нашу страницу в качестве источника. Однако без нашего разрешения не рекомендуется цитировать или использовать содержание этой статьи в коммерческих целях или без ссылки на источник. Мы не несем ответственности за применение или интерпретацию предоставленной информации в этой статье. Мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с адвокатами в Турции относительно использования вышеупомянутого материала для конкретной ситуации. Пожалуйста, проконсультируйтесь с нашими юристами перед принятием каких-либо действий, связанных с этой публикацией. В зависимости от содержания материала также рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированным адвокатам, бухгалтерам и другим специалистам, компетентным в данной области.

Подготовка договора в Турции, Юридическое оформление договора в Турции, Составление контрактов в Турции, Адвокат по договорам в Турции, Правовая экспертиза договора в Турции, Юридическая помощь в составлении договоров в Турции, Подготовка международных договоров в Турции, Составление бизнес-контрактов в Турции, Проверка договора в Турции, Адвокат по контрактным вопросам в Турции, Юридическое сопровождение договоров в Турции, Решение проблем с договорами в Турции, Консультация по договорному праву в Турции, Оформление контрактов в Турции, Разработка контрактов в Турции, Юридические услуги по договорам в Турции, Споры по договорам в Турции, Судебное разбирательство по договорам в Турции, Исполнение договоров в Турции, Юрист по договорам в Турции, Урегулирование договорных споров в Турции, Оформление сделок в Турции, Подготовка контрактов в Турции, Юридическая помощь при составлении договоров в Турции, Защита прав по договорам в Турции, Анализ договоров в Турции, Корректировка договоров в Турции, Адвокат по подготовке контрактов в Турции, Правовое сопровождение сделок в Турции, Решение спорных вопросов по договорам в Турции, Консультации по контрактному праву в Турции, Подготовка коммерческих договоров в Турции, Договорные обязательства в Турции, Споры по контрактам в Турции, Оформление юридических документов в Турции, Переговоры по договорам в Турции, Консультация по составлению контрактов в Турции, Юридическая экспертиза договоров в Турции, Регистрация договоров в Турции, Адвокат по международным контрактам в Турции.

53