ПРОЦЕСС ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ДЛЯ ДВИЖИМОГО И БЕЗ КРОВЛИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ТУРЦИИ

Данная статья раскрывает тонкости прекращения договора аренды движимого имущества и аренды недвижимого имущества без крыши или же с крышей без защищающих стен. Поэтому просьба не путать с прекращением договора аренды жилья.

Договор аренды без кровли недвижимого имущества представляет собой соглашение между двумя сторонами, известными как Арендатор (арендатор) и Арендодатель (собственник), в рамках которого одна сторона (Арендатор) арендует часть недвижимости (например, земельный участок или помещение без кровли) у другой стороны (Арендодатель) за определенную плату и на определенный срок. В отличие от обычного договора аренды недвижимости, где арендуемая часть имеет крышу и обеспечивает защиту от атмосферных явлений, в договоре аренды без кровли недвижимого имущества арендуемая часть лишена этой защиты и может быть, например, земельным участком или частью здания без крыши.

Такие договоры часто заключаются для использования недвижимости в целях строительства, складирования материалов или оборудования, временного размещения, или для других целей, где отсутствие крыши не является препятствием для использования арендованного пространства. Договор аренды без кровли недвижимого имущества обычно содержит стандартные условия, включая описание арендуемой части, условия оплаты арендной платы, срок аренды, права и обязанности сторон, а также процедуры расторжения договора.

Хотя договоры аренды часто заключаются на длительный срок, рано или поздно возникают обстоятельства, которые приводят к их прекращению. Эти обстоятельства, известные как юридические факты, могут быть разделены на события и действия в соответствии с общепринятой классификацией. Прекращение арендных правоотношений может быть вызвано наступлением юридических событий, таких как стихийные явления или смерть, которые не зависят от воли сторон. Кроме того, прекращение может быть обусловлено истечением срока договора в случае его срочного характера, например, при краткосрочной аренде. Непригодность арендованного имущества или другие обстоятельства также могут привести к прекращению договора. Во всех этих случаях прекращение арендных правоотношений может быть вызвано либо событиями, либо обстоятельствами, которые законом связывают с прекращением договора аренды.

Прекращение договора аренды может быть вызвано различными обстоятельствами, как зависящими от воли сторон, так и не зависящими от них. Вот несколько примеров:

1. Истечение срока договора: В случае, если договор аренды заключен на определенный срок, его прекращение наступает по истечении этого срока. Это типичная ситуация для краткосрочных арендных отношений, например, аренды жилого помещения на год.
2. Невыполнение условий договора: Если одна из сторон не соблюдает условия договора, другая сторона может потребовать его расторжения. Например, если Арендатор не выплачивает арендную плату вовремя, Арендодатель может потребовать расторжения договора.
3. Непригодность арендованного имущества: Если арендованное имущество становится непригодным для использования по причине форс-мажорных обстоятельств или других причин, это может стать основанием для расторжения договора.
4. Смерть или банкротство одной из сторон: В случае смерти Арендатора или банкротства Арендодателя, договор аренды может быть прекращен в соответствии с применимым законодательством.
5. Решение суда: В некоторых случаях решение суда может привести к прекращению договора аренды, например, если суд признает договор недействительным по каким-то основаниям.
6. Соглашение сторон: Стороны могут договориться о прекращении договора аренды по взаимному согласию.

Различные обстоятельства прекращения арендного договора могут регулироваться как законодательством, так и условиями самого договора.

Как показывает практика иностранцы достаточно часто сталкиваются с проблемой в Турции, связанной с досрочным расторжением договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для Арендатора, так и для Арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде имущества (например автомобиля) может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Раскрывая данную тему, и анализируя ситуации с расторжением договора аренды, нужно помнить, что закон охватывает общие правила для движимого и не движимого имущества, однако для недвижимости имеющей кровлю (покрытие, крышу, т.е квартиры или офисы и т.п. ) применяется ст. 347 – 356 Обязательственного Кодекса Турции (далее ОКТ) тема, которая будет раскрыта в другой статье. Следовательно, согласно структуре закона, в данной статье в начале будут рассмотрены общие принципы для всех видов (движимого и недвижимого) имущества. Общим положением под недвижимым имуществом подразумевается участок земли или обгороженная территория без крыши и т.п. Однако, в каждой отдельной ситуации, при рассмотрении вопросов, связанных с недвижимостью имеющую кровлю (квартира, дом, офис, вила), применяется специальное положение. Напомню, о всех различиях и особенностях, касающихся недвижимости с крышей, будет рассказано в отдельной статье. Здесь главное помнить, если вопрос связан сугубо с арендованным жилым помещением или офисом, магазином, цехом и т.д, в этом случае нужно будет прочитать статью в нашем блоге под названием Как Расторгнуть Договор  (Найма) Аренды Квартиры В Турции.

РАСТРОЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА ОБЩИХ ОСНОВАНИЯХ

Общие основания для расторжения договора аренды делятся на два варианта. Первый вариант — это договор аренды с определенным сроком и второй вариант — расторжение договора, заключенного на неопределенный срок. 

1. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЁННЫЙ НА ОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК.

Главным основанием прекращения обязательств по договору аренды является завершение его срока. Здесь под термином срок, подразумевается согласованный между арендодателем и Арендатором определённый отрезок времени, на протяжении которого обе стороны обязуются выполнять обязательства, указанные в договоре. Прекращение договора аренды чаще всего связано с завершением его срока, который может быть определенным (например, на год) или указанным конкретной датой (например, до 31 декабря 2024 года). В случае отсутствия указания срока применяются общие нормы закона, которые могут предусматривать прекращение по требованию одной из сторон с уведомлением в соответствии с условиями договора или законодательством.

Определение срока в договоре аренды может быть гибким и не всегда сводиться к конкретной дате завершения. Этот срок может быть также связан с определенным периодом времени или наступлением определенного события. Например, стороны могут определить срок, ассоциируя его с определенным временным периодом, например, строительным или туристическим сезоном текущего или будущего года. Также срок может быть связан с конкретным событием, как, например, проведение общего собрания акционеров в акционерном обществе. Однако возникает вопрос о свойстве договора с определенным или неопределенным сроком, например, в случае, когда он заключен до момента смерти арендодателя или до сноса здания. Хотя это вопрос спорный, большинство юристов считают такие договоры заключенными на неопределенный срок, что может повлиять на их юридическую природу и последующие права и обязанности сторон.

Важно понимать, что срок аренды и срок действия договора аренды не являются идентичными понятиями. В случаях, когда стороны открыто не указали в договоре срок аренды, но предусмотрели срок действия договора, то действие договора аренды будет равен согласованному сроку действия договора. Например, стороны могут заключить договор 01.01.2024 года, однако в договоре прописать условие действия договора с 01.03.2024 года. В таких случаях начало действия договора аренды начнется с 01.03.2024 года.

Когда одна из сторон открыто или бездействием (молчанием) установили определенный срок действия договора, договор аренды прекращается без предупреждения по истечении последнего дня установленного срока (п.1. ст. 327 ОКТ)[1]. Следовательно, закон указывает что в договорах с определённым сроком действия не требуется отдельного уведомления сторон о намерении расторгнуть договор аренды. Если стороны между собой решили и вписали условие обязательного уведомления о намерении расторжения договора аренды, данное условие, не имея существенного значения, а носящий лишь информативный характер не ограничит право расторжения договора. Иными словами, если даже стороны не уведомят о намерении расторгнуть договор, такой договор аренды будет расторгнуть по умолчанию.

ВНИМАНИЕ! Договор аренды недвижимости с кровлей (квартиры или офисы) имеет иное положение, Арендодатель не может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. По окончанию срока аренды расторгнуть договор прерогатива лишь у Арендатора[2]. Следовательно, если Арендатор, не предупредив в надлежащем порядке Арендодателя, фактическими действиями (например, выселением из арендованного помещения) прекращает договор, то при отсутствии согласия Арендодателя на такое прекращение Арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение действия договора.

Что будет если после завершения действия договора с определенной датой, Арендатор продолжит пользоваться арендным имуществом в Турции, а Арендодатель не отреагируют на данное действие? По общему правилу ОКТ, такие договора не могут быть продлены. Однако закон установил исключение указав: «Если договор аренды продлевается по умолчанию, договор считается действующим в течение неопределенного срока» (п. 2 ст. 327 ОКТ). Согласно исключительной норме из общего свода закона, по истечению срока договора аренды если Арендатор на тех же условиях продолжает пользоваться имуществом, а Арендодатель в свою очередь не возражает данному положению вещей, договор аренды приобретает особенность договора аренды с неопределенным сроком действия. Следовательно, если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания действия договора, то при отсутствии возражений со стороны Арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Так как пролонгированный договор является обновленным, ранее переданные залоговые или гарантийные средства (перед заключением договора аренды обеспечительные меры, которые возвращаются после расторжения договора аренды) или иное материальное имущество должно будет возращено Арендодателем. Поэтому заключая договор аренды, Арендодатель в договоре может внести правило, где будут оговорены условия сохранения залогового имущества в случаях пролонгированного договора аренды. Если данные условия не прописаны в договоре аренды, Арендодатель с момента завершения договора аренды с определенным сроком незамедлительно должен вернуть все залоговое обеспечение.

Арендатор, даже если он надлежащим образом исполнял свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды не имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях). Данное правило так же применяется при договоре аренды (квартиры, дома, или недвижимости, имеющие кровлю) кроме исключения указанная в законе. Эта исключительная ситуация прописана в законе на случай, когда по причине капитального ремонта, или в случае нужды пользованием квартирой Арендодателя или его родственников, Арендатор выселяется из арендованного помещения.

Если Арендодатель, не предупредив в надлежащем порядке Арендатора, фактическими действиями (например, изъятием арендованного оборудования, сдачей помещения другому лицу и пр.) прекращает договор аренды, то при отсутствии согласия Арендатора на такое прекращение Арендодатель обязан возместить Арендатору все вызванные этим убытки и выплатить неустойку, предусмотренную договором. При этом Арендатор вправе требовать от Арендодателя предоставления ему возможности использовать предмет аренды в течение действия договора.

2. ДОГОВОР АРЕНДЫ, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ НА НЕОПРЕДЕЛЁННЫЙ СРОК

Не всегда стороны согласовывают срок действия договора аренды. Арендатор и Арендодатель могут забыть включить сроки действия договора аренды, или заключить договор аренды имущества на неопределенный срок по обоюдному желанию сторон.  Договор аренды имущества на неопределенный срок считается всегда в случаях:

• если стороны не договорились окончательно об установлении конечного срока прекращения арендных отношений, в этом случае в договоре указывается, что продолжительность соглашения не имеет срока;
• или стороны заинтересованы в том, чтобы соглашение о сдаче в аренду функционировало длительное время – 5,7,10 лет или более. В таких случаях нет особой необходимости указания срока.
• и последнее, как было указано выше, в случаях, когда стороны проигнорировали необходимость предупреждения второй стороны о намерении расторжения договора заключенный на определенный срок, а стороны договора без изменения продолжили выполнять обязательства, договор будет считаться с неопределенным сроком.

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнуты сторонами при условии соблюдения установленных законом сроков и дат, если только каждой из стороны не были оговорены более длительные сроки уведомления чем те, которые указаны в законе. Для расторжения отчетность периода аренды начинается от даты действия договора. Так закон открыто гласит что договор, заключенный на неопределенный срок дает право Арендодателю и Арендатору отказаться от него с соблюдением установленных законом сроков и дат, если только каждой из стороны не были оговорены более длительные сроки или иные даты, заблаговременно предупредив (уведомив) об этом другую сторону (ст. 328 ОКТ)[3]. Здесь предупреждение (уведомление), как в договорах аренды с определенным сроком не информативное, а конструктивное (обязательное) условие. Отсчёт сроков уведомления начинается с даты начала действия договора аренды. «Если сроки или даты, указанные в договоре или в законе не соблюдены или, не были соблюдены сроки уведомления, извещение для расторжения будет действовать для следующего периода» (п.2 ст.328 ОКТ). Например, просроченное уведомление в 2020 году будет иметь силу для следующего периода в 2021 году.

Закон в ст. 329 ОКТ[4], разделил арендное имущество на недвижимое имущество и движимое сооружение гласит «При аренде недвижимых вещей или движимых сооружений стороны могут расторгнуть договор на дату, установленную местным обычаем, или, в отсутствие такового, на конец шестимесячного периода аренды, предупредив за три месяца.». Обратите внимание данная норма не применяется для расторжения договора аренды квартир, домов, офисов и всех видов недвижимости, имеющей кровельное покрытие. В данной статье закона подразумевается недвижимость участок земли, выделенное помещение без крыши и т.д., или же движимые сооружения. Например, для договоров, подписанных 01.01.2020 года конец шестимесячного срока для расторжения договора аренды, будет считаться 01.07.2024, 01.01.2024 или 01.07.2025 год и т.д. Если учитывать, что закон гласит условие уведомления на конец шестимесячного периода найма, предупредив за три месяца, в этом случае при условии действия договора с 01.01.2020 года, нужно будет уведомить до 01.04.2020 года.   

Расторжение для движимого имущества регулируется ст. 330 ОКТ которая гласит что: «Стороны могут расторгнуть договор аренды движимых вещей на любую дату, предупредив за три дня.»[5] Однако, Арендатор движимого имущества, предназначенного для его личного пользования, которое Арендодатель сдает в аренду в рамках предпринимательской деятельности, вправе расторгнуть договор аренды на конец трехмесячного периода аренды, предупредив не менее чем за один месяц. При этом Арендодатель не имеет права требовать каких-либо компенсаций по причине расторжения договора, заключенного на неопределенный срок (п. 2, Ст. 330 ОКТ). Движимое имущество в данном контексте — это все имущество, которое не вписывается в понятие недвижимого имущества, это материальные ценности, которые физически можно предать от одного лица другому. Если квартиру нельзя передать физически, то деньги, авто, электробритву и т.п. можно передать.

Для движимого, недвижимого имущества или сооружений (за исключением недвижимостей с кровлей), закон не определяет конкретной формы, в которой должно быть совершено уведомление об отказе исполнения договора. Поэтому форма уведомления должна соответствовать общим нормам о форме сделки, будь то устная, письменная или официальная форма. Однако, для обеспечения доказательств в случае возникновения споров, рекомендуется предпочтительно использовать письменную форму уведомления.

Главное помнить, предупреждение о расторжение договора должно быть адресовано контрагенту (Арендатор, Арендодатель) и действительно лишь тогда, когда оно им получено. Уведомление действительно и в том случае, если не дошло до контрагента не по вине предупреждающего лица.

Стороны не могут изначально отказаться от права расторжения договора аренды. Однако если договор аренды заключен на определённый срок, в случае досрочного расторжения договора аренды возможно включить виды компенсаций. Ст. 330 запрещает вписывать какие-либо виды компенсаций для движимого имущества. Поэтому, например, так как в законе не существуют особых правил, Арендатор, письменно или устно предупредив за три дня о своем намерении Арендодателя вправе отказаться от договора проката.

По общему правилу, если договор аренды прекращается досрочно или в установленные законом сроки и ничего иное не предусмотрено в самом договоре, то прекращается также и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Это означает, что субарендатор не имеет права требовать от Арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, которое он арендует по субаренде, на протяжении оставшегося срока субаренды или на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. (Mustafa Elöve, IBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576)[6]. Данное положение дает право выдвигать требования друг другу лишь сторонам договора субаренды. Следовательно, субарендатор может выдвинуть какие-либо требования лишь Арендатору.

ДОСРОЧНОЕ РАСТОРОЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПО ОСОБЫМ ПРИЧИНАМ

При рассмотрении вопросов, связанных с досрочным расторжением или изменением условий договоров аренды имущества, важно учитывать, что не всегда стороны могут предвидеть все возможные причины, по которым придется расторгнуть договор. В таких случаях необходимо различать способы и основания расторжения договоров, а также установленный порядок их расторжения или изменения. Основания и порядок расторжения (изменения) договора зависят от применяемого способа расторжения. Последствия расторжения (изменения) договора определены в законодательстве как общие и специальные правила, которые учитывают обстоятельства, послужившие основанием для расторжения или изменения договора.

Выше было сказано, что основным способом расторжения (изменения) договора аренды является расторжение или изменение договора по соглашению сторон. Однако законом или договором может быть предусмотрено иное правило. К примеру, стороны заключая договор могут внести специальные положения и виды компенсации если одна из сторон в одностороннем порядке расторгнет договор аренды недвижимого имущества. Однако, даже при прописанных условиях в договоре, стороны не могут вносить в договор положения ограничивающие законные права Арендодателя или Арендатора (п. 2 ст. 330 ОКТ).

Вместе с этим в ст. 331 ОКТ как исключение к ограниченным положениям говорится: «Если по уважительным причинам исполнение договора аренды становится невыносимым для одной из сторон, она вправе расторгнуть его на любую дату, предупредив об этом в установленный законом срок.». Данное положение закона является принудительным к исполнению и распространяется на определенные и неопределённые сроком все виды договоров аренды. Согласно статье закона, стороны не могут вносить какие-либо условия в договор аренды, нарушающие ст. 331 ОКТ. Поэтому, учитывая влияния невыносимых условий на обязательства сторон договора, можно сделать вывод что любые ситуации имеющий элемент непреодолимой силы (невыносимые условия) могут стать основанием расторжения договора. Так как непреодолимую силу еще можно определить термином форс-мажор, к этому механизму ограничения действия принципа pacta sunt servanda (договоры должны исполняться) приковано наибольшее внимание законы Турции, подразумевающий обстоятельства, являющиеся основанием для освобождения лица от ответственности за их нарушение. То есть, лицо, которое нарушило обязательство в договоре аренды, освобождается от ответственности за его нарушение, если он докажет, что это нарушение случилось вследствие непреодолимой силы. Таким образом, закон не предусматривает освобождение лица от исполнения обязательства или прекращение такого обязательства. Просто форс-мажор в данном случае можно отнести к ограничению принципа «договора должны исполняться», только условно.

Для досрочного расторжения договора аренды требуются основные условия, такие как невыносимые условия или форс-мажорные обстоятельства. Такие ситуации могут включать сложные экономические условия, пандемии, тяжелые заболевания, банкротство, смерть сторон и другие. Важно, чтобы эти обстоятельства были столь непредвиденными и непредсказуемыми, что стороны не могли разумно предвидеть их при заключении договора.

В случаях непредвиденных обстоятельств любая из сторон в одностороннем порядке должна уведомить вторую сторону о намерении расторгнуть договор аренды. Достаточно известить вторую строну без ожидания одобрения намерения о расторжении договора.

Досрочное расторжение договора аренды в случае непредвиденных обстоятельств предусмотрено законом и доступно любой из сторон договора. Однако сторона, принявшая решение о расторжении, обязана выплатить компенсацию другой стороне за досрочное прекращение договора. По поводу возмещения ущерба закон гласит: «Судья определяет денежные последствия досрочного расторжения с учетом всех обстоятельств» (ст. 331 ОКТ). Здесь под термином компенсации нужно понимать не сумму, определенную за пользованием арендованным имуществом, а возможный ущерб Арендодателя, который возник из различных обстоятельств. Например, Арендатор, нарушив договор аренды, заключенный на один год, вернул арендованное имущество через два месяца. Естественно, при таком раскладе Арендодатель лишился 10 месяцев Арендной платы. Так как Арендатор, воспользовавшись законными правами вернул арендованное имущество по особым причинам, Арендодатель не может требовать арендную плату за 10 месяцев которую он мог бы получить если бы договор аренды действовал. Однако, учитывая иные обстоятельства, ущерб, возникший в отношении Арендатора, может быть потребовано в судебном порядке. Закон открыто не указывает каким образом будет установлена сумма компенсаций. В таких случаях судья, назначая сумму компенсаций руководствуется правом усматривать судебные усмотрения согласно ст. 4 Гражданского Кодекса Турции[7].

Назначая компенсации, судья может руководствоваться ст. 51 и 52 ОКТ, которое подразумевает установления доли и степень вины стороны, расторгнувшей договор. Вместе с этим судья должен провести экспертизу и установить материальное состояние стороны, расторгнувшей договор. Если назначенные компенсации существенно и негативно скажутся на материальном благосостоянии стороны, расторгнувшей договор, судья может занизить требуемую сумму за нанесенный ущерб второй стороне.

Вместе с непосильной ситуацией, есть ряд причин на основании которых Арендодатель может расторгнуть договор аренды. В законе прописаны особенные случаи, когда Арендодатель в одностороннем порядке может досрочно расторгнуть договор аренды:

• Случаи, когда Арендатор нарушает закон и основные условия договора аренды (ст. 316 ОКТ). Например, порча имущества, нарушение прав соседей и т.д.
• Случаи, когда Арендатор не выполняет обязательств по выплате за пользование арендованного имущества. Для расторжения договора аренды, до расторжения договора Арендодатель должен уведомить Арендатора о нарушения условий договора. Сроки уведомления для движимого и недвижимого имущества не менее 10 дней, для недвижимости имеющий кровлю (дома квартира, офис, склад и т.д.) не менее 30 дней.
• В случаях объявления банкротом Арендатора. Согласно ст.332 ОКТ, если после передачи имущества Арендатор обанкротился, Арендодатель вправе требовать, чтобы ему было предоставлено обеспечение арендной платы за будущие периоды. Для этого Арендодатель письменно должен обратится за этим к Арендатору и конкурсному управлению, назначив им соразмерный срок. Если в указанный срок не будет предоставлено обеспечение арендной платы, Арендодатель вправе расторгнуть договор без предупреждения.
• В случаях смерти Арендатора. Данное условие так же закреплено в законе которое говорит, что в случае смерти Арендатора его наследники могут расторгнуть договор на следующую допустимую по закону дату, предупредив за установленный законом срок (ст. 333 ОКТ).

При завершении договора аренды, согласно положениям статьи 334 ОКТ, Арендатор обязан вернуть арендованное имущество Арендодателю в состоянии, аналогичном тому, в котором оно было получено, учитывая разумный износ или в соответствии с условиями, установленными в договоре. Если арендатор не вернул арендованное имущество или сделал это с задержкой, Арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы за весь период просрочки. В случае, если сумма этой платы не компенсирует убытки, понесенные Арендодателем, последний имеет право на их возмещение. Если в договоре установлена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, то убытки могут быть возмещены в полном объеме, дополнительно к неустойке, если иное не предусмотрено самим договором. Таким образом, неустойка за задержку с возвратом арендованного имущества, как правило, носит штрафной характер.

Процесс возврата арендованного имущества при окончании договора аренды представляет собой важный этап, на который необходимо обратить особое внимание. Арендатор обязан убедиться, что возвращаемое имущество находится в состоянии, соответствующем условиям договора, и подготовить его к возврату в срок. Невыполнение этого обязательства может повлечь за собой значительные финансовые потери для Арендатора. Законодательство предоставляет Арендодателю широкие права в случае нарушения обязательств по возврату арендованного имущества. Он имеет право требовать уплаты арендной платы за период задержки, а также возмещения причиненных убытков. При наличии в договоре соответствующего условия, кроме неустойки может быть взыскана дополнительная сумма в ущерб.

Эффективное управление процессом возврата арендованного имущества позволяет избежать конфликтов и сохранить хорошие отношения между сторонами договора. В связи с этим рекомендуется строго соблюдать условия договора и производить возврат имущества в оговоренные сроки и в соответствии с установленными требованиями.

Больше всего у иностранных граждан, будь то Арендатор или Арендодатель возникают споры связанные с арендой недвижимости имеющий кровельное покрытие (дома, квартиры, склады, офисы и т.д.). Поэтому эта тема будет рассмотрена отдельной статьей, где детально будут раскрыты все тонкости арендного договора жилого помещения.

ЗАЧЕМ ОБРАЩАТСЯ К АДВОКАТАМ ПЕРЕД СОСТАВЛЕНИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ?

Адвокат в Турции играет важную роль как при составлении договора аренды недвижимости, так и при расторжении такого договора. Вот почему его присутствие может быть необходимо:

1. Защита интересов: Адвокат имеет экспертное знание законодательства Турции относительно недвижимости и арендных отношений. Он поможет вам защитить ваши интересы и обеспечит правовую гарантию в том, что условия договора аренды соответствуют действующему законодательству и защищают вас от возможных негативных последствий.
2. Экспертное сопровождение: Адвокат сопровождает вас на всех этапах составления договора аренды, предоставляя экспертные консультации и рекомендации. Он поможет вам понять все нюансы условий договора, оценить риски и принять обоснованные решения.
3. Составление договора: Адвокат поможет составить договор аренды, учитывая все ваши требования и интересы. Он обеспечит четкое формулирование условий договора, включая права и обязанности сторон, условия арендной платы, сроки аренды, порядок расторжения и другие важные моменты.
4. Предотвращение споров: Благодаря профессиональному сопровождению адвоката, вероятность возникновения споров и конфликтов при заключении договора аренды значительно снижается. Адвокат поможет предусмотреть возможные проблемы и недоразумения, что поможет избежать дальнейших сложностей.
5. Расторжение договора: В случае необходимости расторжения договора аренды, адвокат будет вашим представителем и защитником. Он поможет вам оценить ситуацию, предложит оптимальные варианты действий и обеспечит соблюдение всех процедур и требований законодательства.
6. Правовая поддержка: Адвокат окажет вам правовую поддержку и консультации на всех этапах арендных отношений, поможет вам разрешить возможные споры и конфликты с арендодателем или арендатором, обеспечивая защиту ваших прав и интересов.

В итоге, адвокат в Турции при составлении и расторжении договора аренды недвижимости является необходимым партнером, обеспечивающим юридическую защиту и помогающим избежать непредвиденных проблем и рисков.

Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях.  Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ  канал  

 

ИСТОЧНИКИ

БИБЛИОГРАФИЯ

Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Bası, Ankara 2016

Gülay Öztürk, Teoride ve Uygulamada Hasılat Kirası, C. 1, Ankara 2010

Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/2, İstanbul 2008

Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, C. 1-2, İstanbul 2014

Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. 1, İstanbul 2008

Mustafa Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Gör Kira

Sözleşmesi, İstanbul 2012

 

РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА ТУРЦИИ

[1] ОКТ. Статья 327. П. Завершение договора. I. Истечение срока

Если установлен определенный или неопределенный срок, арендный договор завершается по истечении этого срока автоматически. Если стороны без явного соглашения продолжают арендные отношения после истечения срока, арендный договор превращается в договор на неопределенный срок.

[2] Суд: Мировой суд по гражданским делам

После рассмотрения дела об иску о выселении арендованного имущества между сторонами, после вынесения решения о признании иска в суде и его апелляции со стороны ответчиков в установленный срок, постановлено рассмотреть апелляционное заявление, после чего проанализированы материалы дела:

РЕШЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА

Истец заявил, что приобрел объект недвижимости, расположенный по адресу …, 2784 участок, относящийся к … 30.01.2013 года. По словам истца, данный участок был арендован около 10 лет назад предыдущим владельцем … для скотоводства на участке с номером 2783. Истец также утверждает, что начиная с 2009 года он занимался крупным рогатым скотом на своем объекте недвижимости по адресу …, 2785, который граничит с объектом истца, однако в связи с недостаточностью площади и недостатком пространства он приобрел данный участок. Истец также заявил, что направил уведомление ответчикам о необходимости освободить участок, выражая свои потребности, однако ответчики не выполнили требование, и потому он просит о выселении для использования в качестве рабочего места.

Ответчики утверждают, что они арендовали участок на 10 лет и сделали инвестиции, полагаясь на этот договор, и требуют отклонения иска.

Суд, признав решение суда о признании иска действительным, принял решение о его пересмотре после апелляции ответчиков в связи с тем, что не удалось установить, относится ли арендованная недвижимость к обычной аренде или аренде торгового помещения. В связи с этим требуется определить превосходящую характеристику арендованного помещения в соответствии с его назначением. На основании анализа судебной практики необходимо установить, подпадает ли данная ситуация под обычные нормы закона о найме недвижимости или под закон о найме жилых помещений и торговых зданий.

Суд пришел к выводу, что участок не подпадает под закон о жилых помещениях и торговых зданиях, а подпадает под обычные нормы закона о найме, следовательно, спор должен быть разрешен в соответствии с этими нормами. Однако решение о признании иска действительным из-за предполагаемой необходимости иска на основании действительных потребностей нового владельца не соответствует процедуре и закону, и поэтому должно быть отменено.

В соответствии с законом, лицо, приобретающее недвижимость, имеющую статус жилых помещений или торговых зданий, может подать иск на выселение по истечении срока договора аренды, а также в течение одного месяца после этого, начиная с даты приобретения, при условии предоставления письменного уведомления арендатору. Для того чтобы решение о выселении было принято, необходимо доказать наличие нужды.

Исходя из этого, иск, поданный по требованию нового владельца, который приобрел участок 30/01/2013 года и известил ответчиков об этом 20/02/2013 года письменным уведомлением, заявленный 11/06/2013 года, был подан до истечения шести месяцев с момента приобретения, что не соответствует закону.

В заключение, в соответствии с указанными выше причинами решение должно быть отменено в соответствии со статьей 428 ГПК, а залог за апелляцию должен быть возвращен по запросу. Согласно временной статье 3 Закона о гражданских делах 6100, поправки к решению не допускаются в соответствии со статьей 440 ГПК номер 1086, и поэтому решение было принято единогласно 27/03/2019 года.

Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2019/1642 K. 2019/2625 T. 27.3.2019

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, dava konusu … Mahallesi, No: 2 adresinde bulunan …’a ait mevkii, 2784 parselde kayıtlı taşınmazı 30.01.2013 tarihinde satın aldığını, dava konusu parselin, önceki malik … tarafından 2783 nolu parselde hayvancılık yapan …’a sözlü anlaşmayla yaklaşık 10 yıl önce kiraya verildiğini, davacının dava konusu taşınmaza sınır olan, sahibi olduğu Köyiçi mevkii, 2785 parseldeki taşınmazda kurduğu tesiste 2009 yılından bu yana büyükbaş hayvan besiciliği yaptığını, ancak mevcut alanın yetersizliği ve ihtiyacı karşılamaması nedeniyle dava konusu taşınmazı satın aldığını, davalılara taşınmazı tahliye etmeleri hususunu ihtarname göndererek ihtiyacını bildirdiği halde davalıların taşınmazı tahliye etmediklerini belirterek dava konusu taşınmazın iş yeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, taşınmazı 10 yıl süreli olarak kiraladıklarını, 10 yıl süreli sözleşmeye güvenerek yatırım yaptıklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün davalılar tarafından temyizi üzerine, Dairemizin 22.11.2017 tarih, 2017/5847 Esas, 2017/16301 Karar sayılı ilamı ile, “….Dosya kapsamından kiralananın adi kiraya veya çatılı işyeri kirasına tabi olup olmadığı tespit edilememektedir. Uygulanacak yasa hükmünün tespit edilebilmesi için taşınmazın üstün vasfının belirlenmesi gerekir. ” gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 818 Sayılı Borçlar Kanunu ile 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen Genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.

TBK’nun 351. maddesi gereğince ancak konut ve çatılı iş yerleri kiralarında ihtiyaç iddiasına dayalı olarak tahliye davası açılabilir. Genel hükümlere tabi olan taşınmazlar için ise tahliye nedeni olarak ihtiyaç iddiasına dayanılamaz.

Taşınmaz 3540 m2 büyüklüğünde ve dutluk vasfında olup davalılar tarafından büyükbaş hayvan besiciliği yapmak için kullanılmaktadır. Bozma kararı üzerine mahkemece mahallinde yeniden keşif yapılarak inşaat mühendisi- harita kadastro teknikeri- ziraat mühendisi bilirkişilerden oluşan heyetten rapor alınmış olup bilirkişi raporunda; dava konusu 4784 nolu parselin 3540 m2 yüzölçümünde olduğu, davalının burada büyükbaş hayvancılık işi ile uğraştığı, parsel üzerinde çoban evi, gölgelik ve iki adet ahırın bulunduğu, dava konusu 3540 m2 taşınmazın 415.17 m2 lik kısmında yapı bulunduğu tespit edilmiştir. Üstün olan nitelik veya galip vasıftan anlaşılması gereken, kiralananın tahsis olunduğu kullanım amacına göre onu tanımlayan nitelik olmalıdır. Somut olayda, kiralananın üstün vasfına göre açık alanının daha fazla olduğu, çatılı alanının daha az olduğuna göre üstü örtüsüz-gayrimusakkaf bulunduğu ve bu haliyle Kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesine ilişkin hükümlerine tabi olmadığının kabulü gerekir. Bu durumda, kiralananın Borçlar Kanununun adi kiraya ilişkin hükümlerine tabi olduğu, uyuşmazlığın bu kanun hükümlerine göre çözümlenmesi gerektiği anlaşılmakla, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 328 ve 329. maddeleri gereğince inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, taşınmazın musakkaf vasıfta olduğu ve ihtiyaç iddiasının samimi olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

Kabule göre ise; Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.

Dava, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup davacı dutluk vasfındaki taşınmazı 30/01/2013 tarihinde satın almış ve satın aldığını 20/02/2013 tarihi ihtarname ile davalılara bildirerek 11/06/2013 tarihinde iş bu davayı açmıştır. Bu durumda, edinme tarihinden altı ay sonrası beklenmeden 11/06/2013 tarihinde açılan davanın süresinde açılmadığı gözetilmeksizin yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi de doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27/03/2019 gününde oy birliğiyle karar verildi.

[3] TBK. ОКТ. Статья 328. II. Уведомление о прекращении неопределенного срока аренды. 1. Общие положения

При неопределенном сроке аренды каждая из сторон может расторгнуть договор, соблюдая законные сроки уведомления о прекращении, если не было договорено более длительного срока уведомления о прекращении или другого периода расторжения. При расчете сроков уведомления учитывается дата начала арендного договора.

Если не было соблюдено установленное в договоре или законе время уведомления о прекращении или срок уведомления, уведомление считается действительным для следующего периода уведомления о прекращении.

[4] ОКТ п2. Ст. 329. В случае аренды недвижимости и передвижных объектов. Каждая из сторон может расторгнуть договор аренды недвижимости или передвижного объекта, соблюдая срок уведомления о прекращении в три месяца к концу шести месяцев арендного периода, если это не определено местным обычаем или в отсутствие такого обычая.

* Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/7784 K. 2014/9495 T. 9.9.2014 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava feshi ihbar ve tahliye taahhüdüne dayalı tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili davalıların üç yılı aşkın süreden beri kiracı olduklarını, kira akdinin sözlü olup süresinin belirlenmediğini, kira akdi başladıktan bir yıl sonra imzalanan belgeye göre kiracıların, talep edilen tarihten itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmeyi taahhüt ettiklerini, 20.05.2013 tarihli noter ihtarı ile tahliye bildiriminin yapıldığını ancak davalıların kiralananı tahliye etmediğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davacı vekili duruşumda; kiralanan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunu, davanın tahliye taahhüdü ve feshi ihbara dayalı olarak açıldığını belirtmiştir. Davalılar vekili; müvekkili K.. E..’un kiracı olmayıp hakkındaki davanın reddi gerektiğini, davacının dayandığı belgenin tahliye taahhüdü niteliğinde olmadığını, belgenin dava dışı Ali Şahindal tarafından imzalandığını, davanın süresinde açılmadığını belirtmiştir. Mahkemece, tahliye taahhüdüne yönelik herhangi bir değerlendirme yapılmamış, davanın feshi ihbar koşullarına uygun olarak açıldığından bahisle tahliye kararı verilmiştir.

Taraflar arasında yazılı kira akdi bulunmamakla birlikte sözleşmenin 30.03.2010 başlangıç tarihli ve belirsiz süreli olduğu uyuşmazlık konusu değildir. Kiralanan arsa niteliğinde olup uyuşmazlığa TBK’nunun kira genel hükümleri uygulanmalıdır. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarıyla ilgili belirsiz süreli kira sözleşmelerinde feshi ihbar süresi Türk Borçlar Kanunun 329.maddesi hükmüne göre belirlenir. Anılan madde hükmü gereğince süresiz sözleşmelerde 6 (altı) aylık dönem için 3 (üç) ay önceden kiracıya fesih bildiriminin tebliğ ettirilmesi ve o dönem sonunda tahliye davası açılması gerekir. TBK’nun 328/2.maddesi uyarınca süresinde yapılmayan bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Somut olayda 22.05.2013 tarihli fesih bildirimine dayalı olarak 14.06.2013 tarihinde dava açılmıştır. Ne var ki sözleşmenin kurulduğu tarihe nazaran 14.06.2013 tarihinde dava açılabilmesi için ikinci altı aylık dönem olan (01.10.2012-01.04.2013) dönemi için feshi ihbarın üç ay önceden yani 01.10.2012-01.01.2013 tarihleri arasında çekilmiş olması gerekir. Oysa ki davacı tarafından davalıya gönderilen feshi ihbar bildirimi davalıya 22.05.2013 tarihinde tebliğ edilmiş olup feshi ihbar bildirimi yukarıda anlatıldığı gibi ikinci altı aylık dönemin üç ay öncesine rastlamadığından açılan dava süresinde değildir. Söz konusu ihbara dayalı olarak açılan davanın bu nedenle reddi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 09.09.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[5] П.3 ст. 330 ОКТ. В случае аренды движимого имущества. Каждая из сторон может прекратить договор аренды движимого имущества в любое время, соблюдая трехдневный срок уведомления о прекращении.

Арендодатель, который арендует подвижное имущество, которое используется арендатором в рамках его профессиональной деятельности, может расторгнуть договор аренды путем предоставления уведомления о прекращении за один месяц до конца трехмесячного арендного периода. При этом арендодатель не имеет права требовать возмещения убытков.

[6] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

2002/4011 E. – 2002/4827 K.

02.05.2002 T.

ALT KİRA

Kira İlişkisinin Sona Ermesi Ve Alt Kiraya Etkisi

Kiralayan ile asıl kiracı arasındaki kira ilişkisinin herhangi bir nedenle sona ermesi halinde ona bağlı olarak alt kira ilişkisi de sona erer.

(818. s. BK. m. 259)

Davacı Ege K…. Kültür Vakfı vekili Av Mevlüt ile davalılar 1- Gürcan, 2-Bahattin aralarındaki itirazın iptali davasına dair (İzmir 7. Sulh Hukuk Hakimliğinden verilen 22.12.2000 günlü ve 2000/381 – 1527 sayılı hükmün onanması hakkında dairece verilen 16.4.2001 günlü ve 2001/3142 – 3407 sayısı ilama karşı davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.

Karar düzeltme isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı (ilk) kiracı, taşınmazın asıl maliki olan dava dışı (Vakıflar Genel Müdürlüğü) ile yaptıkları kira sözleşmesindeki yetkiye dayanarak dava konusu yeri davalılara (alt kira) sözleşmesi ile kiraya verdiklerini, davalıların kira bedelini ödememeleri üzerine haklarında başlattıkları icra takibine itiraz edilmesi nedeniyle vaki itirazın iptali ile temerrüt nedeniyle mecurdan tahliyelerine ve kira alacağının tahsiline karar verilmesini istemiş, davalı davanın reddini savunmuş, mahkemece davanın tahliye istemi yönünden (feragat) ve kira alacağı yönünden ise aktif husumet ehliyeti eksikliğinden ötürü reddine karar verilmiş, yerel mahkemenin kararının dairemizce onanması üzerine (davacı kiracının Vakıflar idaresi ile olan asıl kira sözleşmesinin 27.4.1998 tarihinde sona ermesi ve bu tarihten itibaren de yeni bir sözleşme yapılmaması) nedeniyle bu kez karar düzeltme isteminde bulunulmuştur.

Davacının (ilk), davalının ise (alt) kiracı bulunduğu, davacının kiralayanı konumunda bulunan (dava dışı) Vakıflar idaresi ile arasındaki kira ilişkisinin ortadan kalktığı ve davalı alt kiracının ne davacıya ve ne de Vakıflar idaresine herhangi bir ücret ödemediği hususlarında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Uyuşmazlık konusu olayın aydınlığa kavuşturabilmesi için öncelikle şu sorunun çözümlenmesi gerekmiştir: ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden feshedilmiş sayılır mı?

Kira sözleşmesi de, diğer borç doğuran sözleşmeler gibi tarafların karşılıklı olarak sözleşmeyi süresinden önce feshi (ikale); kiracı – kiralayan sıfatlarının aynı kişide birleşmesi; taraflara isnat olunamayan nedenler sonucu kiralananın tamamen ziyaı (BK. mad. 117), gibi durumlarda son bulabilir, iradeyi sakatlayan (hata, hile, ikrah) nedenlerden birine ya da gabine dayanılarak da – şartları oldukça ve kira sözleşmesi ile bağlı olmama beyanı süresinde yapılmak suretiyle – sözleşmenin başından beri hüküm ifade etmemesi sağlanabilir. Suvar ki, yasa koyucu, diğer sözleşmeler için de sözkonusu olabilen bu genel son bulma ve fesih nedenlerinden ayrı olarak kira sözleşmesinin bünyesine uygun özel birtakım sona eriş ve fesih nedenleri daha düzenlemiştir. Kira sözleşmesine özgü bu son bulma, sonuç olarak fesih ve tahliye nedenleri, kiralananın Borçlar Kanunu ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunun kapsamı içinde olup olmayışına göre değişmektedir.

Kiralayanın, kiralanan şeyin maliki olması gerekmediği için, kiracı da kiraladığı şeyi tekrar kiralayabilir. Böyle bir kira sözleşmesine alt kira denir. 3. kişiler arasındaki sözleşme olarak alt kira sözleşmesi, ilk kiralayana etki yapmaz.

Yasa, alt kira ile, kiralayan için zararlı bir değişikliğe neden olunmamasını istemektedir. Öyle ki, ilk kiracı, alt kiracıya, kendisinin sahip olduğundan daha geniş ya da değişik kullanma hakkı tanıyamaz. O halde kiracı, kiralanan şeyi, kendi hakkının devamı süresinden daha uzun zaman için alt kiracıya kiralayamaz. Kiranın sona ermesi ile kiralayan, alt kiracıyı da çıkarabilir.

Kiracının kiracısının (ikinci kiracının) muhatabı kiralananı kendisine kısmen veya tamamen kiraya veren ilk kiracıdır; çünkü ilk kiracı ikinci kiracının (kiralayan)ı dır; bir kiralayan gibi ona karşı sorumlulukları ve hakları vardır. Bu cümleden olarak, ilk kiracı, alt kiracıya kiralanan şeyi kullanması için teslim etmekle; ikinci kiracı da kira parasını kendi kiralayanına (ilk kiracıya) ödemekle yükümlüdür. Zira alt kira, tamamen kira sözleşmesi hakkındaki hükümlere bağlı bulunmaktadır. Bundan dolayı ilk kiracı, kendi kiralayanına karşı olan talep haklarını alt kiracıya temlik etmekle yetinemez. Aksi takdirde (yani alt kirayı yerine getiremiyorsa) alt kiracıya karşı ifa çıkarlarından dolayı sorumlu tutulur.

ilk kiracının, kiralananı (alt kiraya) kısmen veya tamamen kiraya vermiş olması, onun ilk kiralayan ile olan sözleşmesel bağlantısını ortadan kaldırmaz. Kira sözleşmesi tüm hükümlerini yine devam ettirir, ilk kiralayan, karşısında kiracı olarak yine ilk kiracıyı görür; kira parasını ilk kiralayana ödemek borcu yine ilk kiracıya aittir. Kiralanana özen gösterilmesini ve ondan ancak sözleşme dairesinde yararlanılmasını kiralayan yine ilk kiracıdan isteyebilecektir.

Yetkisine dayanarak şeyi tekrar kiraya veren kiracı, BK. mad. 259/2 gereğince kiralayana karşı alt kiracının, şeyi kiracıya izin verilenden daha başka şekilde kullanmamasından sorumludur.

Kiracının kiracısı (alt kiracı) ile kiralayan arasında sözleşmesel hiçbir bağlantı yoktur. Bu nedenle alt kiracının ilk kiralayana karşı herhangi bir talep hakkına sahip (örneğin kiralanan şeyin teslimini dava edememesine) karşılık, ilk kiralayanın ondanda kiralanana özen göstermesini istemeğe hakkı ve yetkisi bulunmaktadır (BK. md. 259/11, III). Fakat, kiralayan bu nedenle kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa doğal olarak ilk kiracıya husumet yöneltmek zorundadır.

Kiralayan alt kiracıyı, kira parasını ödemeğe zorlayamaz ama, ilk kiracının kendisine olan kira borcu nedeniyle onun kiralanan getirdiği eşyası üzerinde (hapis hakkı)nı kullanabilir (BK. mad. 267/11). (Bkz. Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözleşme ilişkileri, çev. Suat Dura, Ank. 1993, sh. 287 vd; Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, ikinci Kısım, Özel Borç ilişkileri, c.1, ist. 1980, sh. 603; 486 vd).

Bu konu bilimsel öğretide tartışmalıdır. Bir kısım hukukçular, ilk kiralayanla alt kiracı arasında sözleşmesel bir ilişki olmadığı için böyle bir talep hakkı tanımamaktadırlar (Bkz. Oser Schönenberger, Art. 264, Nr. 13; Schmid, Art. 264, Nr. 20. Kars. BK. mad. 259/lll’e kıyas yoluyla bu hakkın kabul edilmesine taraftar gözüken von Tuhr, sh. 128).

iade ile yükümlü olan borçlu (ilk kiracı), o şeyi üçüncü bir kişiye (örneğin alt kiracıya) teslim ederse borç ilişkisine esas teşkil eden fikir ve düşüncelere göre, alacaklı (ilk kiralayan) üçüncü kişiye (alt kiracıya) karşı bir alacak hakkını haiz olmayacaktır. Buna karşın Alman Medeni Kanunu paragraf 556 ve 604; kiralayana, borçlu (kiracı) tarafından üçüncü kişinin zilyetliği altına konulan şeyin üçüncü kişiden iadesini talep etmesine müsaade eylemek suretiyle bu ilkelerden ayrılmıştır. Borçlar Kanunumuz ise Alman Medeni Kanununun bu hükümlerini bünyesine almamıştır. Şu var ki uyuşmazlığın doğrudan çözümü ile ilgisi bulunmadığından ötürü, Yargıtay 3. HD.’si bu tartışmalı konuda görüşünü (resmi içtihadını) şu aşamada açıklamaya gerek görmemiştir.

Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz (Oser / Schönenberger, Art. 264, Nr. 6; BGE 39 II 704). Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Budan ayrı olarak alt kira sözleşmesi, (ilk kira sözleşmesi) ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden fesholunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır. Dahası var: Bilimsel öğretide savunulan bir görüşe göre; asıl kiracı ile kiralayanın gerek hukuksal tasarruflar yoluyla gerek dava yolu ile olsun alt kiracının hukuki durumunu kötüleştirebileceklerini ve alt kiracının bu durumu kabulle yükümlü olduğu ileri sürülmektedir

Şu hususun da açıklanmasında yarar vardır: 6570 sayılı yasaya tabi taşınmazlarda da asıl kiracının kira süresi bittikten sonra, onun kiracısının ikinci kiracılık sıfatı zeval bulur (Bkz. Mustafa Elöve, IBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576). Çünkü kiracının kendi kiracısını mecurdan yararlandırmak hakkı sözleşmede belirtilen sürenin bitmesi ile sona ermiş bulunmaktadır.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin özel şartlarının 11. maddesine göre: “işbu akit E…’m (davacının) Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile yapılan akde bağlı olup, onunla geçerliliğini korur ve Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile yapılan akid aşılamaz, işbu kontrat 31.12.1998 tarihinde sona erecektir” 12. maddesine göre de: “Ayrıca Vakıflar Genel Müdürlüğüne izafeten İzmir Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile kiralayan Ege K……. Kültür Vakfı arasında

akdedilen 1.1.1996 tarihli kira kontratının özel şartlar başlıklı 13. maddesi gereğince, iş bu akit tarafların rızası ile engeç 1.1.1999 tarihine kadar uzayacak olup, akit yenilenmeyecektir ve mecurun kira akdi bu tarihten itibaren İzmir Vakıflar Bölge Müdürlüğü’ne devredilecek olmakla, 1.1.1999 tarih itibarı ile muhatap İzmir Vakıflar Bölge Müdürlüğü olacaktır”. Tüm bu özel hükümlerden, kiracı ile alt kiracının kiralayana karşı kiralananı kararlaştırılan tarihte tahliyeye ilişkin olarak müteselsil borç altına girdiklerini çıkarmak mümkündür (Kars. Berg, J: Anmerkung zum Urteil vom. 10.9.1952, NJW 1953, sh. 30; Calavos Constantin: Urteilsvvirkungen zu Lasten Dritter, Bielefeld 1978, sh. 92-93; Reichel.Hans: Die Schuldmitübernahme, München 1909, sh. 112-113). Nitekim BK. mad. 259/II hükmüne bakıldığında, kiracı ve alt kiracının, kiralanan şeyi sözleşmeye uygun olarak kullanma hususunda kiralayana karşı müteselsilen sorumlu tutuldukları görülmektedir.

Alt kiracının taşınmazı kullanma hakkının kapsam ve süresinin asıl kiracının hakkı ile sınırlı bulunmasına ve bunun doğal sonucu olarak ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesinin de kendiliğinden feshedilmiş sayılacağına göre davacının davaya konu ettiği sübjektif hak olan (kira ilişiği) ile bir ilgisinin kalmadığını kabul etmek ve davayı taraf sıfatı yokluğu nedeniyle reddetmek gerekecektir.

Temyiz ilamında bildirilen gerektirici sebepler karşısında ve özellikle yukarıda sıralanan gerekçelere göre Usulün 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiçbirisine uygun olmayan karar düzeltme isteğinin (REDDİNE) ve Usulün 442. maddesi hükmünce 54.525.000 lira para cezası ile 3.510.000 lira karar düzeltme harcının düzeltme isteyenden alınarak hazineye gelir kaydettirilmesine 2.5.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Sonuç: Davacının karar düzeltme isteminin reddine, 54.525.000 lira para cezası ile 3.510.000 lira karar düzeltme harcının istemde bulunan davacıdan alınarak hazineye gelir kaydettirilmesine 2.5.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

* Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/2139 K. 2017/12194 T. 19.9.2017

 MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın davalı Vodafone Telekomünikasyon A.Ş yönünden reddine, diğer davalı yönünden kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı ve davalı… … Dağıtım A.Ş tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalılardan… ile 30/04/2001 tarihli, 99 yıllık kira sözleşmesi düzenlendiğini, davalı kiracının, diğer davalı ile düzenlediği kira sözleşmesi nedeniyle trafo binasının üstüne baz istasyonu kurulduğunu belirterek kuruluşundan itibaren baz istasyonu kira bedeli olan 1.000 TL alacağın tahsiline veya baz istasyonunun kaldırılmasına karar verilmesini istemiş,alacak talebini 25.403 TL olarak ıslah etmiştir.

Davalılar, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davalı Vodafone açısından davanın reddine, diğer davalı açısından kabulü ile 1.000.00 TL nin dava tarihi olan 11.07.2014 tarihinden 24.403.48 TL nin ise ıslah tarihinden 12.03.2015 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı… A.Ş.den tahsili ile davacı tarafa ödenmesine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı… tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalı… vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için başkasına ait taşınır ya da taşınmaz malın kullanılmasını sağlayan anlaşmadır. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi ile oluşur. Her sözleşmede olduğu gibi kira sözleşmesinde de iki taraf vardır ve taraflarına şahsi hak sağlar. Davada dayanılan 22.02.2012 başlangıç tarihli alt kira sözleşmesi davalılar Vodafone Telekomünikasyon AŞ ile … AŞ. arasında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinden önce düzenlenmiştir. Davacı busözleşmenin tarafı değildir. Davacı ile davalı kiracı… arasında düzenlenen 19/04/2001 başlangıç tarihli, 99 yıl süreli kira sözleşmesi halen geçerli olduğundan davacı ancak bu sözleşme kapsamında ödenmeyen kira bedeli varsa sözleşmenin tarafı olan kendi kiracısından alacak talebinde bulunabilir. Davalı kiracı, sadece 19/04/2001 tarihli sözleşme gereği kira bedelini ödemekle yükümlü olup alt kira sözleşmesi gereği tahsil ettiği kira bedelini asıl kiraya verene ödeme yükümlülüğü bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenle temyiz olunan kararın HUMK 428 maddesi gereğince davalı… yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.09.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[7] * Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/8474 K. 2015/5873 T. 11.06.2015

DAVA TÜRÜ : Alacak

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı ve davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece; istemin kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı vekilinin mahrum kalınan makul süre kira alacağına yönelik temyiz itirazlarına gelince; Davacı vekili, müvekkiline ait kepçenin 01.07.2009 başlangıç tarihli 6 ay süreli kira sözleşmesi ile aylığı 5000 TL+900 TL KDV olmak üzere 5900 TL’den davalı tarafından kiralandığını belirterek 6 aylık kira parası olan KDV dahil 35.400 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili iddia edilen hizmet alım işi yapılmadığından davanın reddini savunmuştur. Mahkemece kiralanan aracın iki ay kullanıldığı gerekçesiyle iki aylık kira bedeli olan 11.800 TL’nin davalıdan tahsiline, fazla istemin reddine karar verilmiştir.

Davacı ile davalı arasında 1.7.2009 tarih, 6 ay süreli aylık 5900TL (5000TL+ 900TL KDV olmak üzere) kepçe kiralama hizmet alım sözleşmesi yapıldığı ve kiralanan aracın 2 ay kullanıldığı anlaşılmaktadır. Kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedip kiralananı teslim etmesi durumunda kural olarak kiracı kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte davacı kiraya verenin kiralananın yeniden kiraya verilmesi için gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi BK.nun 98. Maddesi yollamasıyla 44. Maddesi gereğidir. Bu durumda kira akdinin erken feshi sonucu davacı kiraya verenin zararı, akdin feshi ve kiralananın teslim tarihinden aynı koşullarda yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı döneme ait kira parasından ibarettir. Nitekim daha sonra yürürlüğe giren 6098 Sayılı TBK.nun 325. Maddesi de bu yöndedir. Mahkemece kiralanan aracın teslim tarihinden sonra aynı koşullarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği belirlenerek sonucu dairesinde mahrum kalınan makul kira parasına da hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 11.06.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Внимание!

Вся информация, представленная в данной статье, предназначена исключительно для информационных целей. Этот материал является конфиденциальным и принадлежит организации “ЕвразиЯ” и всем ее дочерним юридическим лицам. Мы с удовольствием предоставляем возможность использовать этот материал в учебных целях, для написания дипломных или научных работ, при условии указания ссылки на нашу страницу в качестве источника. Однако без нашего разрешения не рекомендуется цитировать или использовать содержание этой статьи в коммерческих целях или без ссылки на источник. Мы не несем ответственности за применение или интерпретацию предоставленной информации в этой статье. Мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с адвокатами в Турции относительно использования вышеупомянутого материала для конкретной ситуации. Пожалуйста, проконсультируйтесь с нашими юристами перед принятием каких-либо действий, связанных с этой публикацией. В зависимости от содержания материала также рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированным адвокатам, бухгалтерам и другим специалистам, компетентным в данной области.

Подготовка договора в Турции, Юридическое оформление договора в Турции, Составление контрактов в Турции, Адвокат по договорам в Турции, Правовая экспертиза договора в Турции, Юридическая помощь в составлении договоров в Турции, Подготовка международных договоров в Турции, Составление бизнес-контрактов в Турции, Проверка договора в Турции, Адвокат по контрактным вопросам в Турции, Юридическое сопровождение договоров в Турции, Решение проблем с договорами в Турции, Консультация по договорному праву в Турции, Оформление контрактов в Турции, Разработка контрактов в Турции, Юридические услуги по договорам в Турции, Споры по договорам в Турции, Судебное разбирательство по договорам в Турции, Исполнение договоров в Турции, Юрист по договорам в Турции, Урегулирование договорных споров в Турции, Оформление сделок в Турции, Подготовка контрактов в Турции, Юридическая помощь при составлении договоров в Турции, Защита прав по договорам в Турции, Анализ договоров в Турции, Корректировка договоров в Турции, Адвокат по подготовке контрактов в Турции, Правовое сопровождение сделок в Турции, Решение спорных вопросов по договорам в Турции, Консультации по контрактному праву в Турции, Подготовка коммерческих договоров в Турции, Договорные обязательства в Турции, Споры по контрактам в Турции, Оформление юридических документов в Турции, Переговоры по договорам в Турции, Консультация по составлению контрактов в Турции, Юридическая экспертиза договоров в Турции, Регистрация договоров в Турции, Адвокат по международным контрактам в Турции.

.

20