ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ (ПОДНАЙМА) В ТУРЦИИ

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННОМ КОДЕКСЕ ТУРЦИИ

Субаренда квартир и коммерческих офисов в Турции регулируется соответствующими нормами законодательства и требует соблюдения определенных условий при заключении сделок. Важно понимать, что как для собственников, так и для арендаторов, существуют определенные правила и обязанности, которые необходимо соблюдать при сдаче в субаренду недвижимого имущества.

В соответствии с турецким законодательством, любой собственник квартиры или офиса имеет право на сдачу своего имущества в аренду. Это означает, что он может заключить договор аренды с арендатором и получать от него арендную плату за использование недвижимости. При этом собственник вправе разрешить арендатору сдавать арендованное имущество по договору субаренды, если это не запрещено законом или договором аренды. Важно отметить, что субаренда возможна только при отсутствии возражений со стороны собственника недвижимости. Если в договоре аренды прямо не указано ограничение на субаренду, то арендатор вправе пересдать арендованное имущество по согласованию с собственником. Однако если собственник выражает свое несогласие или запрещает субаренду, то арендатор должен соблюдать это условие и не имеет права передавать арендованную недвижимость третьим лицам.

При заключении договора субаренды важно учитывать следующие аспекты:

1. Согласование с собственником: Арендатор должен получить письменное разрешение собственника на субаренду, если это требуется договором аренды или законодательством.
2. Определение условий: Договор субаренды должен четко определять условия использования недвижимости, включая срок аренды, размер арендной платы, права и обязанности сторон и т.д.
3. Обязанности арендатора: Арендатор, выступающий в роли субарендатора, обязан соблюдать все условия договора аренды и нести ответственность за ущерб или невыполнение обязательств перед собственником.
4. Права собственника: Собственник имеет право контролировать использование своей недвижимости и требовать соблюдения всех условий договора аренды.

Таким образом, субаренда квартир и коммерческих офисов в Турции является законной и распространенной практикой, но требует соблюдения определенных правил и условий. Соблюдение законодательства и договорных обязательств позволит избежать конфликтов и обеспечит стабильные отношения между сторонами.

Хотя субаренда не является наиболее распространенной практикой на турецком рынке недвижимости из-за еще до недавнего времени приемлемой стоимости жилья в Турции по сравнению с другими странами, она все же время от времени применяется. Это особенно актуально в случае с квартирами или офисами для бизнеса, где субаренда может стать хорошим способом для арендатора снизить свои расходы на аренду.

Одним из основных преимуществ субаренды является возможность арендатора использовать часть арендованного имущества в собственных целях, тем самым уменьшив затраты на аренду. Например, если арендатор использует только часть арендованного офисного пространства, он может решить сдать в субаренду оставшуюся часть третьим лицам, чтобы покрыть часть своих расходов.

Однако при субаренде необходимо соблюдать ряд условий и ограничений. Во-первых, арендатор должен получить согласие собственника на субаренду, если это требуется в соответствии с законодательством или договором аренды. Во-вторых, договор субаренды должен четко определять права и обязанности субарендатора, включая размер арендной платы и срок аренды. В-третьих, арендатор остается ответственным перед собственником за сохранность и исправное использование недвижимости, даже если она сдана в субаренду.

Таким образом, субаренда может быть полезным инструментом для арендаторов, которые хотят снизить свои затраты на аренду недвижимости в Турции. Однако перед тем как приступить к субаренде, необходимо тщательно изучить законодательство и обсудить условия с собственником недвижимости, чтобы избежать возможных проблем и конфликтов.

В настоящее время субаренда может быть выгодна некоторым категориям лиц. В большинстве своем квартиры или коммерческие офисы по этой схеме сдают лица, которые не в состоянии самостоятельно оплачивать полную стоимость аренды. Чаще всего это студенты, предприниматели или приезжие гости из других стран. Благодаря субаренде, за относительно небольшую плату они могут позволить себе хорошую квартиру в центре города или офис в элитном районе.  Собственник в этом случае от субаренды получает фиксированную оплату, которая его полностью устраивает, у Арендатора же, существует возможность извлечь более высокую прибыль и получить доход с разницы. Подобная деятельность может быть весьма успешной и превратиться в хороший бизнес.

Сразу надо оговорится, сдавать квартиры посуточно в Турции не самый выгодный бизнес. Существует масса требований и наличие лицензии сопряженная с гостиничным бизнесом делающий не выгодным легальным занятием сдача квартиры посуточно. Естественно существует закон, регулирующий вариант использования квартиры на условиях субаренды которому необходимо следовать, так как сдача внаём втайне от владельца недвижимости может быть признана нарушением закона.

ПОНЯТИЕ СУБАРЕНДЫ В ТУРЕЦКОМ ПРАВЕ

Термин субаренда подразумевает временную переуступку прав Арендатором на арендуемое им имущество или на его часть. По договору, заключаемому между Арендатором и Субарендатором, Арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и Арендодателем. Субаренда не освобождает Арендатора от тех обязательств, которые он несет перед Арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 1 статьи 322 Обязательственного Кодекса Турции (далее ОКТ) и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды Арендатор не может передать Субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

При субаренде заключается два договора аренды:

• Основной договор аренды с правом на субаренду (на пересдачу)
• Договор субаренды между предыдущим и новым арендатором.

Договор субаренды – уже второй документ после основного (договора аренды-найма). Он заключается между Арендатором и Субарендатором. Пункты формируются по тому же принципу, что и для обычного договора найма жилья. Разница в том, что собственник квартиры (Арендодатель) не участвует в процессе.

Участники таких сделок в договорах именуются как:

• Владелец – «Арендодатель» (фигурирует в основном соглашении)
• Арендатор основной сделке фигурирует как – «Арендатор», в соглашении субаренды как – «Суборендодатель». Иными словами, Арендатор во втором договоре – посредник, снимающий жильё под субаренду.
• Субарендатор – человек, берущий помещение внаём через Арендатора.

Основные критерии для правила договора:

• Договор субаренды не может существовать без основного договора аренды;
• Срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды недвижимого имущества;
• В случае досрочного прекращения договора аренды жилья одновременно с ним прекращается договор субаренды;
• Судьба договора субаренды зависит не только от Субарендодателя, но и от владельца имущества. С заключением договора субаренды Арендатор становится вторичным Арендодателем, но он по-прежнему является полноправным участником первичного соглашения об аренде. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения.

ОТЛИЧИЯ И СХОЖЕСТЬ ПЕРЕДАЧИ ПРАВА АРЕНДЫ И СУБАРЕНДЫ

Передача права аренды очень схожа с субарендой, но все-таки имеет существенные различия, что и дает возможность классифицировать правовое действие основного арендатора в соответствии с данными понятиям. К ним относятся:

• Договор субаренды может быть заключен в отношении всего имущества или его части, когда передача права аренды подразумевает передачу всего имущества собственника;
• При заключении договора субаренды субарендодатель имеет полное право в любой момент пользоваться имуществом, но если он передает права аренды, то данная возможность исчезает до момента расторжения договора.

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДЛЯ СДАЧИ НЕДВИЖИМОСТИ В СУБАРЕНДУ.

Первое условие. По закону сдавать недвижимость в субаренду Арендатор вправе только с согласия собственника имущества или уполномоченного, доверенного им лица.

Второе условие, в соответствии п.1 ст. 322 ОКТ, «Арендатор может полностью или частично сдать арендуемое имущество в аренду и передать свое право пользования третьим лицам, при условии, что такая сделка не влечет за собой причинение убытков Арендодателю.». Это положение рассматривается как повторение ст. 259 упраздненного Обязательственного Кодекса под номером 818 и делает возможным субаренду для всех арендных отношений. В рамках данного положения Арендатор может полностью или частично сдать в аренду арендованное имущество при условии, что он не причинит сданному имуществу какого-либо вреда или ущерба.

Третьим условием, следует отметить, что Субарендатор не может использовать сданное в субаренду имущество для целей, отличных от тех, которые предусмотрены основным договором аренды.

Четвертое условие. Субарендатор также не вправе вносить в сданное в субаренду имущество изменения, влекущие его ухудшение. Это правило, в частности, изложенное в п.3 ст. 322 ОКТ, гласит следующее: «Арендатор несет ответственность перед арендодателем, если субарендатор использует арендованное имущество для целей, отличных от тех, которые предусмотрены договором аренды.». Это положение, регулирующее правила сдачи недвижимости в субаренду, является обязательным. Следовательно условия договора аренды с субарендатором не может быть изменено в ущерб Арендодателя.  

СОГЛАСИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ

Согласие собственника на субаренду обычно требуется и должно быть оформлено в письменной форме в ответ на запрос арендатора. В большинстве договоров аренды уже содержится условие о возможности субаренды, однако практика может варьироваться.

В некоторых случаях собственник или его представитель могут прямо запретить арендатору сдавать недвижимость в субаренду. В других случаях собственник может разрешить субаренду, но с условием получения разрешения каждый раз при обращении арендатора. Владелец недвижимости также может предоставить арендатору право самостоятельно определять условия субаренды и выбирать субарендаторов, предварительно дав добро на такие действия.

Однако важно помнить, что субаренда может быть разрешена или запрещена собственником только в тех случаях, когда это не противоречит законодательству и условиям договора аренды. В любом случае рекомендуется обсудить возможность субаренды с собственником недвижимости и получить письменное разрешение на субаренду перед ее осуществлением.

Важно отметить, что в случае субаренды участие Арендодателя становится обязательным. Без его согласия на заключение договора субаренды арендная сделка может быть признана недействительной в соответствии с законодательством. Для оформления согласия Арендодателя на субаренду могут быть использованы различные формы, такие как дополнительное соглашение к основному договору аренды, заверенное письмо или протокол, приложенный к основному договору.

Иными словами, если Арендодатель не предоставил письменного разрешения на субаренду арендованного имущества, любые сделки между Арендатором и Субарендатором в отношении этого имущества будут считаться незаконными и могут быть признаны недействительными в судебном порядке. Это свидетельствует о важности получения согласия Арендодателя перед любыми действиями, связанными с субарендой.

УСЛОВИЯ О СРОКАХ И ФОРМЫ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Следует помнить, что соглашение субаренды (поднайма) в Турецком праве есть производная, поэтому не может быть заключено на срок, превышающий период действия основного договора аренды.

Потенциальным Субарендаторам нужно внимательно изучить условия основного соглашения сторон (между Арендодателем и Арандатором), обратить внимание на срок его действия и возможности досрочного расторжения. Поэтому если срок основного договора аренды меньше срока предпологаемой субаренды, до заключения договора субаренды правильнее будет Арендатору обратиться Арендодателю и договорится об условиях продления основного договора аренды пропорционально предпологаемой договора субаренды. 

Типовой договор субаренды квартиры (коммерческого офиса) должен подразделяться на следующие смысловые разделы:

• Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, адрес официальной регистрации и т.п.).
• Предмет по контракту с указанием адреса фактического местонахождения жилья, с указанием его основных характеристик.
• Порядок расчетов.
• Порядок приема-передачи недвижимости.
• Обязанности сторон договора.
• Возможные риски и средства их устранения в договоре субаренды.
• Условия, позволяющие прекратить отношения.
• и иные предусмотренные действующим законодательством условия договора.

Заказать образец договора субаренды недвижимости между физическими или юридическими лицами можно воспользовавшись услугами нашей компании.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ БЕЗ СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Согласно положениям, ст. 322 ОКТ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В соответствии закона сдавать арендованное имущество в субаренду Арендатор вправе только с согласия Арендодателя. Законодатель прямо устанавливает письменную форму, в которой должно быть четко выражена воля Арендодателя (согласие может быть оформлено в дополнительном соглашении к договору аренды, в письме, в протоколе и пр.). Для того чтобы избежать необходимости при оформлении каждой заключаемой сделки одобрения владельца, можно сразу же прописать такую возможность в договоре аренды, подготовив документ уже сразу с правом субаренды.

Таким образом, заключать договор субаренды, Арендатор в праве  после полученного от Арендодателя открытого одобрения, или в случаях если в тексте договора аренды включено условие, которое предоставляет Арендатору право сдавать арендованное имущество в субарендальное пользование[1]. В этом случае отдельного одобрения получать не требуется. Если Арендодатель дал согласие на субаренду, но при этом не согласовал предельного срока, Арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения Арендодателя.

Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия Арендодателя? Когда необходимо получать такое согласие? Если Арендатор заключил договор субаренды без согласия Арендодателя, то Арендодатель имеет право требовать расторжение договора аренды и возмещение ему убытков в связи с тем, что пользование имуществом Арендатором не соответствует условиям договора аренды.

Как только Арендодатель узнает о сделке Арендатора с Субарендатором, после уведомления о нарушении условий договора, может начать судебный процесс с требованием расторжения субаренды или же арендного договора. Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по расторгнутому договору субаренды неосновательным обогащением первоначального Арендатора, если Арендатор получил оплату за арендованное имущество за несколько месяцев вперед? Денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному (или расторгнутому) договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей сроки фактически прожитого периода. Следовательно, сумма, заплаченная по договору субаренды, будет вычтена за фактическое пользование до решения суда о расторжении договора субаренды.

Следует еще раз обратить внимание: В соответствии с Обязательственным Кодексом Турции (ОКТ) предусмотрена специфическая досудебная процедура для урегулирования конфликтов между Арендатором и Арендодателем, особенно в случаях, когда у Арендодателя имеются основания для досрочного расторжения договора аренды. В таких ситуациях Арендодателю предписывается обязательное письменное предупреждение Арендатора о необходимости исполнения им своих обязательств в соответствии с установленными законодательством Турции сроками.

Эти положения закона подразумевают, что прежде чем Арендодатель обратится в турецкий суд с иском о расторжении договора аренды, ему необходимо предпринять шаги по досудебному урегулированию спора с Арендатором. В частности, к исковому заявлению Арендодателя должны быть приложены документы, подтверждающие выполнение им досудебного порядка урегулирования спора с Арендатором. К таким документам могут относиться копия письменного предупреждения Арендатору и доказательства направления или вручения этого предупреждения. В случае невыполнения Арендодателем этой процедуры его иск о расторжении договора аренды может быть отклонен судом. Таким образом, досудебное предупреждение становится важным этапом в процессе разрешения споров между сторонами договора аренды в Турции.

ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Владелец недвижимости (или его представитель) и Субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если Субарендатор нарушит договор субаренды, то за его действия перед владельцем отвечает Субарендодатель. Исходя из этого некоторые Субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они руководствуются железной логикой: прямого договора с собственником у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а Субарендодатель тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону Субарендатор несет ответственность перед Арендодателем и Арендатором, и они оба могут предъявлять судебные иски.

Договор субаренды может быть признан недействительным в случаях:

• Если Арендодатель не давал право на пересдачу арендованного имущества другим людям, и это не прописано в договоре. В судебной практике данный случай решается в пользу Арендодателя. Следовательно, связь между Арендодателем и Субарендатором является незаконной, в то же время отношение между Арендатором и Субарендатором являются заключенными и ответственность сторон продолжает действовать по отношению друг к другу.
• Если основной договор аренды закончился или был расторгнут, документ о пересдаче недвижимости (субаренды) автоматически оказывается недействительным.
• Если Арендатор по основному договору аренды арендовал квартиру для проживания с семьей, затем без получения одобрения супруги сдал недвижимость в аренду Субарендатору.

Для досрочного расторжения причины иные. Субаренда может быть прекращена раньше времени при следующих обстоятельствах:

• Субарендатор изъявил желание освободить помещение, уведомив об этом Арендатора в соответствии с правилами, прописанными в договоре или по общим правилам прописанные в законе.
• Арендатор по какой-то причине попросил Субарендатора найти себе другое место проживания.
• Субарендатор нарушает правила проживания или договорённость, в связи с чем подлежит выселению.
• Арендодатель выдвинул право расторжение договора аренды.

В соответствии с общим правилом, если в договоре аренды не предусмотрено иное, при досрочном расторжении договора аренды или его прекращении в установленные законом сроки, также прекращается договор субаренды, который был заключен в соответствии с основным договором аренды. Это означает, что если договор аренды, на основании которого был заключен договор субаренды, прекращается, то автоматически прекращается и договор субаренды.

В случае прекращения договора аренды, субарендатор, то есть тот, кто арендует имущество от первоначального арендатора (основного арендатора), лишается права требовать от арендодателя (владельца) заключения с ним отдельного договора аренды на те же условия, что были установлены в рамках договора субаренды. Также он не имеет права требовать продолжения пользования арендуемым имуществом после прекращения договора аренды, если это имущество находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды. Это общее правило действует, если в договоре аренды или субаренды не установлены иные условия относительно последствий расторжения или прекращения договоров. (Mustafa Elöve, IBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576). Данное положение дает право выдвигать требования друг другу лишь сторонам договора субаренды. Следовательно, Субарендатор может выдвинуть какие-либо требования лишь Арендатору.

КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДПРИНЯТЬ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ ПО ТУРЕЦКОМУ ПРАВУ?

Когда договор субаренды прекращается, то в соответствии с нормами ст. 334 ОКТ Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если Субарендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, Арендатор вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендатору убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. То есть неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, по общему правилу, носит штрафной характер.

После прекращения договора аренды, составление передаточного акта становится необходимым шагом для фиксации возврата объекта аренды от субарендатора арендатору. Важно, чтобы обе стороны подписали этот акт, даже если у арендатора есть претензии к состоянию объекта. Согласно правилам, арендатор не вправе отказаться от приемки объекта аренды после прекращения договора, поэтому подписание акта является важным шагом.

Претензии к субарендатору можно предъявить и позже, например, в форме требования о возмещении убытков. Подписание акта передачи объекта позволяет описать состояние объекта аренды без указания причин или времени возникновения недостатков, что помогает избежать споров между сторонами.

Независимо от условий договора аренды, субарендатор должен передать ключи от арендованного жилья или офиса арендатору после прекращения договора. Дата официального выселения из арендованного помещения определяется датой подписания протокола передачи или сдачи ключей. Пока ключи не будут переданы, арендатор не имеет права входить в помещение или заселять в него новых жильцов.

Что делать в случае, если арендатор не хочет принимать ключи от арендованного помещения? В этом случае у нас для наших клиентов есть испытанные методы законной передачи ключей. Обращайтесь, и мы поможем правильно расторгнуть договор, передать ключи и подписать акт приема-передачи арендованного помещения.

НЕЗАКОННАЯ СУБАРЕНДА В ТУРЦИИ

Некоторые арендаторы, не ограничиваясь обычной арендной практикой, иногда сдают арендованные помещения незаконно. Хитромудрые предприниматели, вначале арендовавшие жилье в престижных районах города, могут пересдать его третьим лицам и сами искать более дешевое жилье на окраине, сохраняя при этом разницу в стоимости для себя. Чаще всего такие махинации проводятся без согласия владельца, особенно если он проживает в другом городе или стране.

В таких случаях субаренда считается незаконной, и это может негативно сказаться как на самом арендаторе, который пересдал квартиру без разрешения и утаил доход от налоговой службы, так и на субарендаторе, который, получив ключи от квартиры и заплатив деньги за аренду, не задался вопросом о правах арендодателя на жилье. Кроме того, в результате таких действий пострадать может и сам собственник. Сдавая квартиру, он может и не подозревать, что арендатор намеревается использовать его жилье в коммерческих целях.

Обратите внимание, незаконная аренда или неправомерное поведение со стороны Субарендаторов ставит под угрозу договор аренды Арендатора с Арендодателем. Арендодатель имеет право напрямую обращаться к Субарендаторам с жалобами или уведомлениями, но в конечном итоге Арендатор несет полную ответственность за общее выполнение обязательств по договору своих Субарендаторов. Поэтому не затягивайте с расторжением договора субаренды, если Субарендатор не вносит арендную плату вовремя или не соблюдает правила договора. Не забывайте следовать юридическим правилам в отношении сроков уведомления.

ВЫВОД

Субаренда, в соответствии с Обязательственным Кодексом Турции, представляет собой определенный вид правовых отношений, при котором один из контрагентов собственника нежилых помещений или земельных участков заключает с третьей стороной соглашение о сдаче в наем свободных площадей. На первый взгляд, такой вид аренды может показаться сложным, однако на самом деле он не является запутанным и следует понимать его следующим образом.

Предположим, что одно лицо арендует у какой-либо производственной или хозяйственной организации свободные здания для использования в качестве складских помещений. В результате некоторые части арендованных площадей или офиса по какой-либо причине остаются не задействованными. Для того чтобы сократить расходы за простой и покрыть издержки по аренде, арендатор заключает второе соглашение с третьей стороной о сдаче незадействованных квадратных метров в наем. Именно в этом заключается смысл субаренды.

Таким образом, субаренда представляет собой инструмент оптимизации использования арендованных помещений, который позволяет арендатору эффективнее управлять своими ресурсами и минимизировать расходы.

Каждому становится понятным, что участие в этом вопросе третьего лица значительно повышает степень риска. Однако данный риск в большей степени принадлежит Арендатору. Поэтому прежде чем передавать часть недвижимости в субаренду, необходимо еще раз проверить на платежеспособность  предполагаемого Субарендатора.

 ЗАЧЕМ ОБРАЩАТСЯ К АДВОКАТАМ ПЕРЕД СОСТАВЛЕНИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ?

Адвокат в Турции играет важную роль как при составлении договора аренды недвижимости, так и при расторжении такого договора. Вот почему его присутствие может быть необходимо:

1. Защита интересов: Адвокат имеет экспертное знание законодательства Турции относительно недвижимости и арендных отношений. Он поможет вам защитить ваши интересы и обеспечит правовую гарантию в том, что условия договора аренды соответствуют действующему законодательству и защищают вас от возможных негативных последствий.
2. Экспертное сопровождение: Адвокат сопровождает вас на всех этапах составления договора аренды, предоставляя экспертные консультации и рекомендации. Он поможет вам понять все нюансы условий договора, оценить риски и принять обоснованные решения.
3. Составление договора: Адвокат поможет составить договор аренды, учитывая все ваши требования и интересы. Он обеспечит четкое формулирование условий договора, включая права и обязанности сторон, условия арендной платы, сроки аренды, порядок расторжения и другие важные моменты.
4. Предотвращение споров: Благодаря профессиональному сопровождению адвоката, вероятность возникновения споров и конфликтов при заключении договора аренды значительно снижается. Адвокат поможет предусмотреть возможные проблемы и недоразумения, что поможет избежать дальнейших сложностей.
5. Расторжение договора: В случае необходимости расторжения договора аренды, адвокат будет вашим представителем и защитником. Он поможет вам оценить ситуацию, предложит оптимальные варианты действий и обеспечит соблюдение всех процедур и требований законодательства.
6. Правовая поддержка: Адвокат окажет вам правовую поддержку и консультации на всех этапах арендных отношений, поможет вам разрешить возможные споры и конфликты с арендодателем или арендатором, обеспечивая защиту ваших прав и интересов.

В итоге, адвокат в Турции при составлении и расторжении договора аренды недвижимости является необходимым партнером, обеспечивающим юридическую защиту и помогающим избежать непредвиденных проблем и рисков.

Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях.  Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ  канал    

 

ИСТОЧНИКИ

БИБЛИОГРАФИЯ

Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Bası, Ankara 2016

Gülay Öztürk, Teoride ve Uygulamada Hasılat Kirası, C. 1, Ankara 2010

Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/2, İstanbul 2008

Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, C. 1-2, İstanbul 2014

Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. 1, İstanbul 2008

Mustafa Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Gör Kira

Sözleşmesi, İstanbul 2012

 

РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА ТУРЦИИ

[1] * Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2012/14655 K. 2012/21409 T. 11.10.2012

MAHKEMESİ:TİCARET MAHKEMESİ

Dava dilekçesinde 50.000 TL alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dilekçesinde; mülkiyeti davalı şirkete ait olan işyerinin, davalı tarafından dava dışı … Hazır Giyim A.Ş.’ye kiralandığını, … Hazır Giyim A.Ş.’nin de alt kiralama yetkisine dayanarak taşınmazı 28.05.2007 tarihinde davacıya kiraladığını, kira sözleşmesi yapılmadan önce davalının hizmet bedeli adı altında 50.000 TL para talep ettiğini, ödenmemesi halinde alt kiracılığı engelleyeceğini söyleyerek bu parayı ödemeye icbar ettiğini, alınan bu paranın karşılığında herhangi bir hizmet verilmediği gibi, bu paranın herhangi bir hukuki dayanağı da bulunmadığını, bu bedelin hukukumuzda hava parası olarak nitelendirilen, alınması hukukumuzca kabul edilmemiş ve suç olarak düzenlenmiş (Kira Kanunu 16.madde) bir para olduğunu belirlenerek ihtara rağmen davalı tarafından iade edilmeyen 50.000 TL’nin faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.Davalı vekili cevabında; davacının, kendisinden önceki kiracı olan … A.Ş.’nin kira ve ortak gider borcunu kendi isteğiyle ödediğini belirterek zamanaşımı ve esastan davanın reddini dilemiştir.Mahkemece; davacının, davalı şirketin de kabul ettiği gibi … firmasının borçlarını kapattığı ve parayı bu nedenle şirkete ödediği, davacının esasen kendisi ile alakası olmayan başka bir firmanın borçlarını kapatmak gibi bir yükümlülüğü bulunmadığı, verilen 50.000 TL paranın da bu şekilde herhangi bir sebenin bulunmadığı, ödenen paranın hava parası değil mağazada daha önce faaliyet gösteren … firmasının kira ve genel gider borçları olduğu, davacının mağazayı işletebilmek için borçları ödediği, taraflar arasında başkaca ticari bir ilişkinin bulunmadığının da anlaşıldığı gerekçe gösterilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.Hükmü davalı vekili temyiz etmektedir.Hakim tarafların iddia ve savunmalarıyla bağlı olup, ondan fazlasına veya başka bir şeye hüküm veremez (HUMK md.74, 6100 sayılı HMK md.26). 04.06.1958 tarih 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da vurgulandığı gibi; bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak taraflara, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak uygulamak da hakimin görevidir. Diğer bir anlatımla; hakimin, bir davada sadece ileri sürdükleri maddi vakıalarla ve netice-i taleplerle bağlı olduğu, dayanılan kanun hükümleriyle ve tarafların buna dayalı tavsifleriyle bağlı olmadığı, sonuç olarak da kanunları re’sen uygulamakla yükümlü bulunduğu öğreti ve uygulamada tartışmasız kabul edilmiştir.Somut olayda; davacı ödediği 50.000 TL’nin hava parası olduğunu belirterek davalıdan tahsilini talep etmiştir. BK. 65.maddesinde “hukuka ve ahlaka aykırı bir amaca ulaşmak için verilen şeyin istirdadına mahal olmadığı” yönünde açık düzenleme mevcuttur. B.K.nun 65.maddesinde, haksız veya hukuken bir maksat elde etmek için verilmiş olan şeyin geri alınmasına yer olmadığı açıklanmıştır. Davacı, ödemiş olduğu bedelin hava parası olduğunu ileri sürerek talepte bulunduğuna ve BK.65.maddesine göre bu parayı davalıdan geri isteyemeyeceğine göre, mahkemece davacının iddiasının dışına çıkılarak yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 11.10.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

* Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2013/4918 K. 2013/7001 T. 17.04.2013

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira sözleşmesinin feshi ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde; önceki malikin iflas etmesi nedeniyle mülkiyet hakkını ihale ile aldığını, kiracının kiralananı mesken olarak kullandığını, bu hususun imar yasasına aykırı olduğunu, ancak turizm tesisi olarak kullanabileceğini, bu nedenle kira sözleşmesinin geçersiz olduğundan bahisle sözleşmenin feshini, kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; sözleşmenin Devre Tatil Sözleşmesi niteliğinde olduğu, Devre Tatil Sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 4077 sayılı Kanunun 6/B ve 23.maddeleri uyarınca tüketici mahkemelerinin görevli olduğu gerekçesiyle dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir.

4077 sayılı Kanunun 6/B maddesinde devre tatil sözleşmesi; en az üç yıl süre için yapılan ve bu süre zarfında yıl içinde belirli veya belirlenebilecek ve bir haftadan az olmayacak bir dönem için bir veya daha fazla taşınmazın kullanım hakkının devri veya devri taahhüdünü içeren sözleşme olarak tanımlanmıştır. Yani devre tatil sözleşmesinde devre tatil sahibi yaptığı sözleşme çerçevesinde yılın belirli bir dönem veya dönemlerinde tesislerden yararlanma hakkını elde etmektedir. Davaya konu 25.12.1999 başlangıç tarihli ve 39 yıl süreli ilk sözleşme ve 21/02/2003 başlangıç tarihli ve 37 yıl süreli alt kira sözleşmesi “kira sözleşmesi (kontratosu)” başlığı altında düzenlenmiş olup, sözleşmeye konu dairenin kullanım hakkı 37 yıllığına davalı alt kiracıya devredilmiştir. Sözleşme ile devre mülk sözleşmelerinde olduğu gibi hak sahibine ayni bir hak verilmemiş, sadece kullanım hakkı verilmiştir. Yine yukarıda açıklandığı üzere sözleşme konusu dairenin yılın belli ya da belirlenebilir devrelerinde değil 37 yıllığına sürekli olarak kullanım hakkı kiralanmıştır. Sözleşmenin açıklanan bu niteliği uyarınca devre tatil sözleşmesi olmayıp, kira sözleşmesi niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır. Açıklanan bu niteliği uyarınca da davaya bakma görevi Tüketici mahkemesine ait değil, Sulh Hukuk Mahkemesine aittir. O halde; yukarıdaki açıklamalar uyarınca Mahkemece davanın esasının incelenmesi gerekirken yazılı şekilde görevsizlik kararı verilmiş olması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.04.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Внимание!

Вся информация, представленная в данной статье, предназначена исключительно для информационных целей. Этот материал является конфиденциальным и принадлежит организации “ЕвразиЯ” и всем ее дочерним юридическим лицам. Мы с удовольствием предоставляем возможность использовать этот материал в учебных целях, для написания дипломных или научных работ, при условии указания ссылки на нашу страницу в качестве источника. Однако без нашего разрешения не рекомендуется цитировать или использовать содержание этой статьи в коммерческих целях или без ссылки на источник. Мы не несем ответственности за применение или интерпретацию предоставленной информации в этой статье. Мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с адвокатами в Турции относительно использования вышеупомянутого материала для конкретной ситуации. Пожалуйста, проконсультируйтесь с нашими юристами перед принятием каких-либо действий, связанных с этой публикацией. В зависимости от содержания материала также рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированным адвокатам, бухгалтерам и другим специалистам, компетентным в данной области.

Подготовка договора в Турции, Юридическое оформление договора в Турции, Составление контрактов в Турции, Адвокат по договорам в Турции, Правовая экспертиза договора в Турции, Юридическая помощь в составлении договоров в Турции, Подготовка международных договоров в Турции, Составление бизнес-контрактов в Турции, Проверка договора в Турции, Адвокат по контрактным вопросам в Турции, Юридическое сопровождение договоров в Турции, Решение проблем с договорами в Турции, Консультация по договорному праву в Турции, Оформление контрактов в Турции, Разработка контрактов в Турции, Юридические услуги по договорам в Турции, Споры по договорам в Турции, Судебное разбирательство по договорам в Турции, Исполнение договоров в Турции, Юрист по договорам в Турции, Урегулирование договорных споров в Турции, Оформление сделок в Турции, Подготовка контрактов в Турции, Юридическая помощь при составлении договоров в Турции, Защита прав по договорам в Турции, Анализ договоров в Турции, Корректировка договоров в Турции, Адвокат по подготовке контрактов в Турции, Правовое сопровождение сделок в Турции, Решение спорных вопросов по договорам в Турции, Консультации по контрактному праву в Турции, Подготовка коммерческих договоров в Турции, Договорные обязательства в Турции, Споры по контрактам в Турции, Оформление юридических документов в Турции, Переговоры по договорам в Турции, Консультация по составлению контрактов в Турции, Юридическая экспертиза договоров в Турции, Регистрация договоров в Турции, Адвокат по международным контрактам в Турции.

30