Обязанность Арендодателя в контексте договора аренды охватывает предоставление арендуемого имущества в согласованные сроки и в состоянии, пригодном для использования в соответствии с его предназначением и условиями договора. Этот аспект является одним из важнейших в арендных отношениях, где обе стороны должны стремиться к соблюдению условий, определенных в контракте.
В рамках данной обязанности Арендодатель также обязан проинформировать Арендатора о всех правах третьих лиц на арендуемое имущество, таких как сервитуты, права залога или ареста. Примером может служить ситуация, когда арендованное имущество обременено сервитутом, который предоставляет третьему лицу право на проход или проезд через арендованный участок для нужд эксплуатации линий связи, водоснабжения или канализации. Сервитут, как вещное право, способен ограничить полное пользование арендуемым участком. Важно отметить, что сервитут может быть как публичным, устанавливаемым в интересах государства, так и частным, согласованным между третьим лицом и собственником участка (в данном случае, Арендодателем в контексте арендного договора).
Процесс установления сервитута может быть весьма разнообразным и зависит от конкретных обстоятельств. В общем случае, частный сервитут устанавливается по соглашению между третьим лицом и собственником арендуемого участка, что в контексте договора аренды подразумевает соглашение между третьим лицом и Арендодателем. Таким образом, обязанность Арендодателя включает в себя не только предоставление арендуемого имущества в пригодном состоянии для использования, но и обеспечение информирования Арендатора о всех правах третьих лиц на это имущество. Этот аспект имеет важное значение для поддержания честных и прозрачных арендных отношений, а также защиты интересов обеих сторон.
Предположим, что Арендатор арендует часть земельного участка у Арендодателя для строительства дома. Однако часть этого участка пересекается с дорожной полосой, обслуживаемой местным городским управлением. В этом случае город имеет право устанавливать публичный сервитут на арендованную часть участка для обеспечения прохода автомобилей и пешеходов через нее.
Хотя Арендатор может использовать остальную часть участка для своих целей, наличие сервитута ограничит его возможности в отношении использования участка, пересекающегося с дорожной полосой. Это означает, что Арендатор не сможет полностью распоряжаться этой частью участка, поскольку город имеет законное право использовать ее для обеспечения прохода.
Таким образом, сервитут, установленный в пользу городской дорожной полосы, ограничит права Арендатора на использование части арендованного участка. Этот пример демонстрирует, как сервитут может оказать влияние на арендные отношения и подчеркивает важность информирования Арендатора обо всех правах третьих лиц на арендуемое имущество.
Другой пример, наличие ипотеки в отношении объекта аренды, зарегистрированной в отношении третьего лица. Представим ситуацию, где Арендатор арендует автомобиль у Арендодателя для предоставления услуги такси. Арендатору известно, что автомобиль является объектом ипотеки в банке, однако он решает арендовать его, так как предоставление такси услуг является важным источником дохода для него. В какой-то момент Арендатора останавливает полиция на дороге и арестует автомобиль из-за неуплаты штрафов, наложенных на предыдущего владельца. В результате автомобиль переносится на штрафстоянку, а Арендатор лишается возможности использовать его для работы.
В данном случае, наличие ипотеки на автомобиле становится препятствием для нормальной эксплуатации автомобиля Арендатором. Даже если он был в курсе об ипотеке, он, вероятно, не мог предвидеть возможные последствия, такие как арест автомобиля и его дальнейшее перемещение на штрафстоянку. Это создает неудобства и убытки для Арендатора, который может потерять клиентов и доход из-за невозможности предоставления услуг такси. Таким образом, этот пример подчеркивает важность для Арендатора знать о всех правах третьих лиц на арендованное имущество, таких как ипотека, чтобы избежать потенциальных проблем и ущерба для своего бизнеса или деятельности.
Статья 309 Обязательственного Кодекса Турции устанавливает важные нормы, касающиеся прав третьих лиц на арендованное имущество. Эта норма распространяется на все виды ограничений в вещном праве, такие как покупка, принудительная продажа, сервитут, залог и другие. Согласно закону, если третье лицо выдвигает права на пользование арендованным имуществом, нарушая интересы Арендатора, всю ответственность за возникшую ситуацию должен нести Арендодатель. Это означает, что Арендодатель обязан защищать интересы Арендатора и обеспечивать ему спокойное пользование арендованным имуществом.
Эта ответственность должна проявиться как во внесудебном порядке урегулирования вопроса, так и в судебном порядке. Арендодатель должен активно защищать интересы Арендатора и принимать все необходимые меры для защиты его прав на арендованное имущество. Например, если третье лицо выдвигает претензии на арендованное помещение, заявляя, что оно находится под их сервитутом, Арендодатель должен предпринять все возможные шаги для защиты интересов Арендатора. Это может включать в себя переговоры с третьим лицом, предоставление доказательств в суде или договорные действия для урегулирования спора.
Таким образом, статья 309 ОКТ устанавливает важные правила, обеспечивающие защиту интересов Арендатора в случае возникновения споров с третьими лицами относительно арендованного имущества[1].
Следовательно, Арендатор, получивший информацию о права требований третьих лиц на арендованное имущество, должен немедленно сообщить арендодателю. В данном случае сообщить арендодателю о выдвинутых правах третьих лиц является не правом, а обязательством Арендатора. Что бы выдвинуть право требование компенсаций Арендатором, Арендодатель должен быть виновным в намеренных или халатных действиях. Следовательно, Арендодатель, который сможет доказать свою непричастность к выдвинутым требованиям третьих лиц может избавится от выплаты компенсаций за ущерб понесший Арендатор.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ ПРИ ПРЕТЕНЗИЯХ ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО: УСЛОВИЯ И ПОЛОЖЕНИЯ
Для наступления ответственности Арендодателя перед Арендатором должны наступить условия, которые будут перечислены ниже.
1. ТРЕТЬЕ ЛИЦО ДОЛЖНО ВЫДВИНУТЬ ПРАВО НА СДАВАЕМОЕ В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВО, НАРУШАЮЩЕЕ ИНТЕРЕСЫ И ПРАВА АРЕНДАТОРА.
Когда третье лицо, имеющее определенные права или интересы к арендованному имуществу, вмешивается в отношения между Арендатором и Арендодателем, это может привести к серьезным проблемам для Арендатора. Когда третье лицо выдвигает свои права к арендованному имуществу, это может означать, что оно владеет какими-то смежными правами, например, правом на проход через арендованную территорию или использование определенных участков арендованной недвижимости. Это может ограничить или затруднить использование арендованного имущества Арендатором.
Для Арендатора это может привести к невозможности использования имущества в полном объеме, как это предусмотрено договором аренды. Более того, если права третьего лица оказываются приоритетными перед правами Арендатора, это может привести к утрате возможности пользования арендованным имуществом вообще. Поэтому важно, чтобы Арендодатель не только предоставил имущество в аренду, но и обеспечил защиту прав Арендатора от претензий третьих лиц. Он должен гарантировать, что арендованное имущество свободно от каких-либо обременений и что Арендатор сможет использовать его без каких-либо ограничений. Например, арендованную машину может остановить полицейский и поставить ее на штраф стоянку на основании выдвинутых прав пользования имуществом. В случае с автомобилем данное право третьих лиц должно быть зарегистрировано в государственном реестре. Еще хуже если водителя (Арендатора), задержат и заберут в отделение для выяснения обстоятельств. Аналогичным образом арендованная коммерческая недвижимость, на которую существенно потратился Арендатор могла быть арестована третьими лицами и продана с аукциона. После продажи недвижимости новому владельцу, последний может выдвинуть требование к Арендатору освободить помещение по причине использования приобретённого помещения для собственных нужд.
Вполне возможно, что право третьего лица было зарегистрировано в кадастровой службе как собственника, который вступит во владение после даты заключения договора аренды. В этом случае Арендодатель, который не сообщил о переходе арендованного имущества новому владельцу после заключения договора аренды, должен нести ответственность за причинённый ущерб.
Как видим, из примеров, выдвинутые права третьим лицом ограничивают интерес Арендатора нарушая право пользования арендованным имуществом. Для возникновения ответственности Арендодателя, закон предусматривает наличие выдвинутого требования. Иными словами, если третье лицо не выдвигает право на сдаваемое в аренду имущество нарушающие права и интересы Арендатора, Арендодатель не будет нести ответственность. В данном случае главным критерием возникновения ответственности арендодателя является наличие выдвинутых прав третьим лицом по отношению к Арендатору.
Среди некоторых цивилистов существует точка зрения, согласно которой подписанный ранее договор аренды с третьими лицами может быть рассмотрен как нарушение прямых прав и интересов текущего Арендатора. Однако, в рамках юридической практики это представление обычно не находит подтверждения из-за отсутствия юридической основы для такого утверждения. Согласно правовым принципам, стороны договора аренды имеют обязательства и права только между собой, то есть между Арендодателем и Арендатором. Третьи лица, даже если они ранее были Арендаторами, не могут выдвигать претензии или требования по договору аренды непосредственно к Арендодателю. Это связано с принципом свободы договора и неотчуждаемости прав и обязанностей сторон. Таким образом, даже если предыдущий Арендатор подписал договор аренды с третьими лицами, это не дает им права выдвигать какие-либо претензии к текущему Арендатору или Арендодателю. Поэтому право требования компенсаций или иных возмещений остается в компетенции только тех сторон, которые являются участниками текущего договора аренды, то есть Арендатора и Арендодателя.
2. ПРАВО НА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО ТРЕТЬИХ ЛИЦ ДОЛЖНО НАСТУПИТЬ ДО ДАТЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Одним из самых главных условий, права третьих лиц должны наступить до заключения договора аренды. Иными словами, права третьим лицам на арендованное имущество должно было быть передано до заключения договора между Арендодателем и Арендатором. Арендатор же в свою очередь не должен владеть информацией о существующем обременении имущества третьими лицами.
Как говорилось выше, передача имущества в аренду само по себе не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Права третьих лиц могут сохраняться и после заключения договора аренды. Если третьими лицами не выдвигаются какие-либо права, то есть права требования находятся в «замороженном состоянии», в этом случае наличие прав третьих лиц не могут негативно повлиять на интересы Арендатора. Однако практика показывает, в частности если речь идет о коммерческой недвижимости, не всегда третьи лица остаются в бездействии. Вполне вероятно, что третьи лица могут быть наделены широкими полномочиями, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом и т.д. Естественно, в этом случае Арендатор, знай он о правах третьих лиц, никогда бы не заключил договор аренды. Поэтому чтобы обеспечить пользование арендованным имуществом в соответствии с условием договора, в обязательства Арендодателя входит обязанность уведомить Арендатора о существования правах третьих лиц.
ОБЯЗАННОСТЬ АРЕНДАТОРА ВЫПОЛНЯТЬ ФОРМАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
Право требования компенсаций от третьих лиц, имеющих вещные права на арендованное имущество, является важным аспектом арендных отношений. Арендодатель несет обязанность предоставить Арендатору всю необходимую информацию о наличии иных вещных прав на арендованное имущество. Это предусмотрено сущностью вещного права, которое всегда связано с конкретным объектом имущества.
Однако, если Арендодатель не сообщил о наличии вещных прав третьих лиц, это может привести к неприятным последствиям для Арендатора, о которых он мог не подозревать. В случае, когда Арендатор узнает о наличии таких вещных прав, он обязан незамедлительно сообщить об этом Арендодателю.
Это связано с тем, что Арендатор имеет право требовать компенсаций как материального, так и морального характера от третьих лиц. Однако для того чтобы выдвинуть свои права против третьих лиц или Арендодателя, необходимо уведомить Арендодателя о наличии прав третьих лиц. Возможно, Арендодатель не осведомлен о существовании таких лиц, например, из-за рейдерского захвата.
Для движимого имущества, такого как автомобили, электроника или мебель, уведомление о наличии третьих лиц может быть сделано устно. Однако, в случае недвижимого имущества, такого как земельные участки, дома или офисные помещения, и для обеспечения доказательств в суде, необходимо отправить письменное уведомление. Это важно, поскольку письменное уведомление создает документальное подтверждение факта уведомления, что может быть ключевым элементом в судебном разбирательстве. Например, если третье лицо подтвердит получение письменного уведомления, это будет иметь больший вес в суде, чем устное уведомление.
Если Арендатор не выполняет данное обязательство и не уведомляет Арендодателя о наличии третьих лиц, это может иметь серьезные последствия. В случае возникновения проблем, связанных с третьими лицами, которые могли бы быть предотвращены или смягчены при своевременном уведомлении, Арендодатель может предъявить претензии к Арендатору и потребовать компенсацию за ущерб, понесенный вследствие этого упущения. Таким образом, своевременное и правильное уведомление о наличии третьих лиц является важным аспектом арендных отношений, обеспечивающим защиту интересов как Арендатора, так и Арендодателя.
Когда третьи лица выдвигают свои права к Арендатору, Арендодатель должен взять на себя ряд обязательств, перечисленных ниже:
1. АРЕНДОДАТЕЛЬ ДОЛЖЕН ВЗЯТЬ НА СЕБЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВО УЧАСТИЯ В СУДЕБНОМ ПРОЦЕССЕ
Как только Арендатор уведомляет Арендодателя о предъявленных требованиях третьих лиц, это активирует ответственность Арендодателя. В случае наличия законных оснований для этого, Арендодатель должен немедленно приступить к судебному процессу против третьих лиц. Судебный процесс может включать в себя предъявление исковых требований, обоснование своих прав и интересов перед судом, а также доказательство того, что требования третьих лиц необоснованы или несправедливы.
Быстрое начало судебного процесса имеет ряд преимуществ. Во-первых, это может помочь предотвратить дальнейшее нарушение прав и интересов Арендатора, обеспечив более быстрое разрешение спора. Во-вторых, это может подтвердить серьезность намерений Арендодателя защитить свои права и интересы. Однако важно отметить, что начало судебного процесса требует соответствующих доказательств и законных оснований. Поэтому Арендодатель лучше обратиться к адвокату или юристу для разработки стратегии защиты и обеспечения собрания необходимых доказательств.
Если Арендатор решает начать судебный процесс без ожидания действий Арендодателя, это не означает, что последний лишается права участвовать в процессе. Даже в случае, если Арендодатель не инициирует судебные действия самостоятельно, он все еще может быть привлечен к участию в судебном процессе в качестве третьей стороны по требованию Арендатора. При подобной ситуации Арендатор может обратиться к суду с запросом о включении Арендодателя в процесс в качестве заинтересованной стороны. Этот механизм гарантирует, что все заинтересованные стороны имеют возможность представить свои аргументы и защитить свои интересы. Привлечение Арендодателя в качестве третьей стороны может способствовать более полному и объективному рассмотрению дела судом. В случае, если Арендодатель не присоединится к судебному процессу по требованию Арендатора, ему все равно может быть назначено участие в процессе, и суд рассмотрит его позицию и аргументы при вынесении решения. Таким образом, привлечение Арендодателя в качестве третьей стороны обеспечивает защиту интересов всех сторон и способствует справедливому разрешению спора в суде.
Если Арендодатель откажется выступать в суде на стороне Арендатора, и суд вынесет решение, не в пользу последнего, Арендатор сохраняет возможность выдвинуть претензии против Арендодателя через регрессивный иск. Например, когда третьи лица предъявляют свои права на арендованное имущество, Арендатор может принять решение начать судебное разбирательство. В процессе судебного разбирательства может стать ясно, что третьи лица законно приобрели права на имущество и имеют полное право на его использование. В такой ситуации Арендатор может потерять свое право на пользование имуществом и возможно столкнется с необходимостью уплатить штрафные санкции. Однако, при условии, что Арендатор докажет, что убытки были причинены в результате действий или бездействия Арендодателя, последний может быть привлечен к ответственности.
Через регрессивный иск Арендатор может потребовать от Арендодателя возмещения понесенного материального и морального ущерба. Таким образом, в случае неблагоприятного исхода судебного разбирательства с третьими лицами, Арендатор все равно имеет возможность обратиться к Арендодателю за компенсацией убытков, если будет доказано его недобросовестное поведение или невыполнение обязанностей.
Независимо от того выиграет процесс или проиграет Арендатор, в любом случае судебные пошлины, расходы на представителя, расходы на экспертов, гонорар адвокатов и т.д. должен будет возместить Арендодатель.
2. АРЕНДОДАТЕЛЬ ОБЯЗАН ВЫПЛАТИТЬ ВСЕ ВИДЫ КОМПЕНСАЦИЙ
Закон предусматривает, что при заключении договора аренды Арендодатель несет ответственность за невыявление прав третьих лиц на арендованное имущество, если он не предупредил об этом Арендатора. В таком случае, Арендодатель обязан возместить ущерб, причиненный Арендатору. Однако для назначения компенсации судом необходимо наличие вины у Арендодателя. Следовательно, в случае предъявления требований третьими лицами, Арендодатель должен принять участие в судебном процессе и доказать свою невиновность в возникшей ситуации. Для разрешения спора в суде может быть применена статья 214 Обязательственного Кодекса Турции, которая регулирует правила выдвижения третьих лиц в договорах купли-продажи.
Будет полезно рассмотреть два варианта исхода дела в случаях выдвинутых права требовании третьими лицами. Первый вариант, когда третье лицо полностью завладело имуществом, второй- случаи, когда третьи лица частично завладели арендованным имуществом.
В случаях, когда третье лицо, имеющее право на арендованное имущество, полностью завладело имуществом, договор аренды будет считаться расторгнутым. Расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущий срок, что само собой лишает Арендатора права требовать с Арендодателя возращения арендной платы оплаченная до момента расторжения договора аренды. Однако Арендатор имеет полное право требовать компенсацию ущерба, средства потраченных на улучшение имущества или расходы, понесенные как обязательные (например, выплаченная страховка, оплаченные налоги, покраска офиса или квартиры и т.д.). Вместе с этим, арендная плата, выплаченная сразу за год вперед, должна быть вычтена из общей суммы и возращена за период, когда Арендатор лишился возможности пользоваться арендованным объектом.
Вместе с перечисленными выплатами Арендатор может потребовать все виды выплат по причине упущенной выгоды и иных видов компенсаций по причине расторжения договора аренды.
В случаях, когда третье лицо, имеющее право на арендованное имущество, частично завладело имуществом, не дает право Арендатору расторгать договор. Арендатор, доказавший, что если бы он знал о существовании прав третьих лиц на арендованное имущество, то никогда бы не заключил договор аренды, или по причине существенного ограничения возможности пользоваться арендованным имуществом, может потребовать досрочного расторжения договора аренды. Если Арендатор не расторгнет договор аренды, а третьи лица лишь частично будут пользоваться арендованным имуществом, в этом случае Арендатор может требовать компенсации лишь в рамках частичного ограничения пользования имуществом. Например, Арендатор, пользующийся виллой с участком земли, по причине права третьих лиц вынужден отчуждать часть территории в саду для прокладки тротуара. Естественно данное обстоятельство может принести ряд неудобств, и возможно даже цветы которые должны были радовать взгляд Арендатора будут сравнены с землей под асфальтом, плюс уменьшится размер пользуемой территорией и т.п. Аналогичные, не существенные условия, не ограничивающие права пользования арендованным имуществом, Арендатору дают право требования компенсации лишь только ту часть, которая ограничила право пользование имуществом.
ПЕРЕДАЧА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ ПОСЛЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
Владея абсолютными (вещными) правами над арендованным имуществом Арендодатель имеет полное право передать, заложить или продать предмет договора аренды третьим лицам. Вопрос заключается в том, какими правами будет обладать Арендатор если, например, арендованное имущество выкупит третье лицо? Ответ на этот вопрос дают ст. 310 и ст.311 ОКТ[2]. Согласно ст.310 ОКТ, как только третье лицо приобретает арендованное недвижимое имущество и регистрирует покупку в кадастровой службе, он принимает на себя не только права владельца имущества, но и права и обязанности, которыми владел Арендодатель. Следовательно, третье лицо как владелец арендованного имущества может выдвигать права к Арендатору на законных условиях и в рамках договора аренды (ст. 311 ОКТ).
В случае национализации арендованного имущества возникает немного иная ситуация. Если государство решает национализировать имущество, например, арестовав его из-за налогового долга, оно не сразу же вступает в права и обязанности Арендодателя. Согласно пункту 2 статьи 310 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ), государство лишь после продажи арендованного имущества на аукционе приобретает права и обязанности Арендодателя. Таким образом, в случае национализации, государство не сразу становится Арендодателем. Права и обязанности Арендодателя переходят на нового владельца имущества, который приобретает его на аукционе после национализации.
Стоит отметить, что стороны арендного договора могут зафиксировать его в нотариальной конторе, в административных органах или в кадастровой службе Турции по месту расположения недвижимости (в тапу) в соответствии со статьей 312 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ). Регистрация договора аренды недвижимости в кадастровой службе обеспечивает Арендатору подтвержденные права и защиту от притязаний третьих лиц. Другими словами, если стороны закрепили договор аренды в нотариальной конторе и внесли заверенную запись в кадастровую службу, новый владелец, приобретший арендованное имущество, не сможет предъявить претензии как третье лицо. В таком случае закон считает, что новый владелец был осведомлен о существовании Арендатора и принял все условия договора аренды.
Кому полезно зарегистрировать договор аренды в кадастровой службе? Зарегистрировать договор аренды в кадастровой службе может быть полезно для всех сторон сделки, особенно в случае долгосрочных арендных отношений или при аренде недвижимости для коммерческих целей. Представим ситуацию, когда Арендатор заключает договор аренды на длительный срок, например, на несколько лет, для аренды земли или гостиницы. В таких случаях Арендатор может инвестировать в улучшение состояния арендованной недвижимости, проводить ремонтные работы, модернизацию или другие улучшения с целью развития своего бизнеса.
Однако, существует риск того, что Арендодатель не сообщит о наличии действующего договора аренды третьим лицам, которые заинтересованы в покупке или использовании недвижимости. Третье лицо, рассматривая приобретение объекта недвижимости, может иметь собственные планы по его использованию, но наличие долгосрочного Арендатора может помешать реализации этих планов. В данном контексте регистрация договора аренды в кадастровой службе может оказаться полезной для защиты интересов Арендатора. При наличии записи о действующем договоре аренды в кадастровой службе потенциальные покупатели или заинтересованные лица смогут узнать о наличии Арендатора и условиях договора. Это может способствовать уменьшению риска возникновения споров и помочь избежать нежелательных ситуаций при совершении сделок с недвижимостью.
Таким образом, регистрация договора аренды в кадастровой службе может обеспечить дополнительную защиту интересов Арендатора и способствовать прозрачности в арендных отношениях.
Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях. Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ канал
[1] Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2013/12713 K. 2014/4350 T. 3.4.2014 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, kiracı tarafından açılan maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı vekilinin kar kaybına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 9/9/2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Borçlar kanunun 249. maddesi uyarınca kiralayan kiralananı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir biçimde teslim etmek ve bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Ayrıca aynı Kanunun 253. maddesinde kiralayanın zapta karşı sorumluluğu düzenlenmiştir. “Davalı kiralayan bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Nitekim yeni Türk Borçlar Kanununda 309. maddesinde paralel bir düzenleme getirilmiştir. Olayımızda davalı kiraya veren çilingir marifeti ile kiralanana girmiş ve kiracının taşınmazı kullanımına engel olmuştur. Bu durumda haksız fesh edilen sözleşmeden dolayı davacı kiracının zararlarının tazmin edilmesi gerekir. Mahkemece davanın tümden reddine karar verilmiştir. Ne var ki, BK.98. maddesi uyarınca, sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanması gereken, aynı kanunun 44. maddesi hükmüne göre, davacı kiracı da zararının artmaması için sözleşmenin feshi tarihinden itibaren aynı vasıfta işyerini kurmak ve aynı koşullarda bir yere taşımak konusunda gerekli çabayı göstermek zorundadır. Mahkemece, sözleşmenin feshi tarihinden itibaren davacının aynı işi yapabileceği bir dükkanı bulabileceği makul sürenin bilirkişi marifetiyle tespiti ile bu süre için kazanç kaybına hükmetmesi gerekirken bu yönler üzerinde durulmadan davanın tümden reddine karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ:Yukarıda (2) nolu bentte açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
[2] Yargıtay Kararı – 8. HD., E. 2019/338 K. 2019/1488 T. 14.2.2019 MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Elatmanın Önlenmesi Ve Ecrimisil
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtayca incelenmesi davalı … tarafından istenilmiştir. Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 04.10.2018 Perşembe günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü taraflardan kimse gelmediğinden incelemenin dosya üzerinden yapılmasına karar verildi. Temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyanın incelenmesi sonucu görülen eksikliklerin ikmali için dosyanın mahal mahkemesine iadesine karar verilmesini takiben eksiklik tamamlanmış olmakla dosya yeniden incelendi gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, davaya konu edilen 14 parsel sayılı taşınmazı 7.10.2011 tarihinde satın aldığını ancak davalıların taşınmazı boşaltmayarak müdahalede bulunduğunu açıklayarak, taşınmazın tahliyesi ile 5.000 TL ecrimisil alacağının davalılardan alınmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalılardan …, taşınmaz ile bir ilgisinin bulunmadığını, taşınmazı kiracı sıfatı ile … Ltd. Şti’nin kullandığını beyanla davanın reddini savunmuş, davalılardan … Ltd. Şti. temsilcisi ise, şirketin taşınmazda kiracı olarak olarak bulunduğunu, taşınmazın önceki malikten kiralandığını beyanla davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile davalıların 14 nolu parselde bulunan taşınmaza müdahalesinin men’ine, 30.368,00 TL ecrimisil bedelinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi üzerine; hüküm, davalılar tarafından süresinde temyiz edilmiştir.
Dava, tapulu taşınmaza el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Bilindiği üzere, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310.maddesine göre; sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Dosya arasında bulunan, taşınmazın önceki maliklerinden Sancak Davarcı ile davalılardan … Ltd.Şti. arasında yapılmış 2.3.2009 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesine göre, davalı … Ltd. Şti’nin dava konusu taşınmazda kiracılık ilişkisine dayalı olarak bulunduğu anlaşıldığından, davalılardan …’in ise dava konusu taşınmazda bulunması davalı … Ltd. Şti’nin yetkilisi olması nedenine dayalı olup, bağımsız bir kullanımı sözkonusu olmadığından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeler ile kabul kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Davalıların temyiz itirazları yukarıda açıklanan nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle, usul ve yasaya uygun bulunmayan hükmün 6100 sayılı HMK’nin Geçici 3.maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’un 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA taraflarca HUMK’un 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 15 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 14.02.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
* Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/6982 K. 2015/10301 T. 24.11.2015
İNCELENEN KARARIN
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, iki haklı ihtar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; Davalının davacıya ait taşınmazda 20.06.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözleşme ile kiracı olduğunu, aylık 1250 TL olan kira bedelinin her ayın 20 ila 25. günü akşamına kadar peşin ödenmesinin kararlaştırıldığını, davalının bir kira dönemi içinde hakkında üç kez icra takibi yapılmak suretiyle haklı ihtarlara sebebiyet verdiğini belirterek kiralananın iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili davacıya ait taşınmazın ortağı olduğu dava dışı şirkete satıldığını ve kira bedellerinin de bu şirkete ödendiğini, yapılan icra takiplerinin geçersiz olduğunu ve husumet yokluğu nedeniyle davanın reddini savunmuştur.
Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 20.06.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya ait 186 ada 1 parselde bulunan 25 nolu bağımsız bölüm davalıya kiralanmış ise de dava konusu kiralananın davacı tarafından 28.05.2010 tarihinde dava dışı …Şirketine ayni sermaye olarak konulmak suretiyle devir edildiği dosyada bulunan tapu kaydından anlaşılmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. Maddesi gereğince kiralananın el değiştirmesi sebebiyle artık yeni malik olan şirket sözleşmenin tarafı haline gelmiştir. Bu durumda davacının kiralayan ve malik sıfatı sona ermiş olup mahkemece davacının dava açma hakkı bulunmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 24.11.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Внимание!
Вся информация, представленная в данной статье, предназначена исключительно для информационных целей. Этот материал является конфиденциальным и принадлежит организации “ЕвразиЯ” и всем ее дочерним юридическим лицам. Мы с удовольствием предоставляем возможность использовать этот материал в учебных целях, для написания дипломных или научных работ, при условии указания ссылки на нашу страницу в качестве источника. Однако без нашего разрешения не рекомендуется цитировать или использовать содержание этой статьи в коммерческих целях или без ссылки на источник. Мы не несем ответственности за применение или интерпретацию предоставленной информации в этой статье. Мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с адвокатами в Турции относительно использования вышеупомянутого материала для конкретной ситуации. Пожалуйста, проконсультируйтесь с нашими юристами перед принятием каких-либо действий, связанных с этой публикацией. В зависимости от содержания материала также рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированным адвокатам, бухгалтерам и другим специалистам, компетентным в данной области.
Подготовка договора в Турции, Юридическое оформление договора в Турции, Составление контрактов в Турции, Адвокат по договорам в Турции, Правовая экспертиза договора в Турции, Юридическая помощь в составлении договоров в Турции, Подготовка международных договоров в Турции, Составление бизнес-контрактов в Турции, Проверка договора в Турции, Адвокат по контрактным вопросам в Турции, Юридическое сопровождение договоров в Турции, Решение проблем с договорами в Турции, Консультация по договорному праву в Турции, Оформление контрактов в Турции, Разработка контрактов в Турции, Юридические услуги по договорам в Турции, Споры по договорам в Турции, Судебное разбирательство по договорам в Турции, Исполнение договоров в Турции, Юрист по договорам в Турции, Урегулирование договорных споров в Турции, Оформление сделок в Турции, Подготовка контрактов в Турции, Юридическая помощь при составлении договоров в Турции, Защита прав по договорам в Турции, Анализ договоров в Турции, Корректировка договоров в Турции, Адвокат по подготовке контрактов в Турции, Правовое сопровождение сделок в Турции, Решение спорных вопросов по договорам в Турции, Консультации по контрактному праву в Турции, Подготовка коммерческих договоров в Турции, Договорные обязательства в Турции, Споры по контрактам в Турции, Оформление юридических документов в Турции, Переговоры по договорам в Турции, Консультация по составлению контрактов в Турции, Юридическая экспертиза договоров в Турции, Регистрация договоров в Турции, Адвокат по международным контрактам в Турции.
24 