В Турции договор аренды или найма жилого помещения заключается между двумя сторонами, причем каждая из них имеет свои обязательства. С одной стороны стоит Арендодатель, который является владельцем имущества или жилья, либо его уполномоченным представителем. С другой стороны – Арендатор, который намеревается арендовать имущество или снять жилье. Согласно законодательству Турции, договор аренды должен быть основан на взаимном согласии сторон, быть консенсуальным (требующим только согласия сторон) и возмездным (с предоставлением определенной платы).

Содержание договора аренды представляет собой совокупность прав и обязанностей обеих сторон, выраженных в условиях соглашения. Аналогично другим договорам, в договоре аренды можно выделить группы условий, определяющих обязанности как Арендодателя, так и Арендатора. Помимо общей обязанности принять от Арендодателя арендованное имущество, Арендатор несет специфические обязанности. В данной статье мы подробно рассмотрим обязанности Арендатора.

Договор аренды представляет собой комплекс правил и условий, которые определяют процесс заключения соглашения, взаимоотношения между сторонами, обязательства, которые они должны выполнять, а также регулируют различные аспекты договорных отношений, такие как сроки, условия расторжения, порядок разрешения возможных споров и прочие аспекты. Условия договора аренды описывают конкретные права и обязанности каждой из сторон и являются основой для предъявления требований и реализации прав в рамках договора. Договор аренды заключается между Арендодателем и Арендатором. При составлении договора аренды недвижимости, указываются права и обязанности обеих сторон. Арендатор, физическое или юридическое лицо, которое в рамках арендного договора берет в аренду движимое или недвижимое имущество.  Иными словами, под арендным договором следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки (Арендодателю), передается на время для пользования другой стороне (Арендатору) за согласованную плату.

Основными требованиями к участникам сделки являются: их дееспособность, совершеннолетие и правовой статус. Права и обязанности Арендатора по договору аренды, в полном объеме прописываются в самом договоре аренды. Если в договоре аренды не прописано обратное, вместе с Арендатором арендованным имуществом могут пользоваться его близкие люди или работники. Например, в недвижимом имуществе (жилое помещение), обычно Арендатор считается обладателем таких прав, как:

• Во время действия соглашения об аренде использовать арендованную недвижимость и размещенное в ней имущество по личному усмотрению;
• При наличии близких родственников, имеет право на их вселение в квартиру;
• Предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо не сообщая об этом владельцу недвижимости, если иное не определено договором аренды.

Помимо прав, Арендатор имеет и обязанности, которые подробно рассмотрены в данной статье. Самым основными обязательствами Арендатора являются: пользование имуществом в соответствии с условием договора и внесение арендной платы. Если договором не были оговорены иные условия, то Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с его назначением. Назначение имущества определяется его функциональными признаками и характеристиками.

ПЕРЕЧЕНЬ ОБЯЗАННОСТЕЙ АРЕНДАТОРА В ТУРЕЦКОМ ПРАВЕ

1. ОБЯЗАННОСТЬ ВНЕСЕНИЯ ПЛАТЫ ЗА АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО

В отличие, например, от договора займа, договор аренды всегда подразумевает возмездность и предполагает оплату за использование арендованного имущества. Если в тексте договора не указаны суммы и условия арендных платежей, это может привести к недействительности такого соглашения в соответствии с законодательством, в частности, статьей 313 (ОКТ). Во время подписания арендного договора стороны должны согласовать сумму арендной платы. При установлении размера арендной платы стороны должны действовать в соответствии с принципами свободы волеизъявления, добросовестности и справедливости. Это означает, что цена аренды должна отражать рыночную стоимость сдаваемого имущества и быть результатом взаимной договоренности между арендодателем и арендатором.

Однако, при продлении договора аренды недвижимого имущества арендодатель не имеет права произвольно повышать арендную плату. Согласно статье 344 (ОКТ), любое увеличение арендной платы при продлении договора не может превышать установленную законом ставку индексации. Следовательно арендодатель может поднимать арендную плату только в пределах разрешенного законом индекса, который обычно связан с инфляцией или другими экономическими показателями. Такие ограничения направлены на защиту интересов арендатора от произвольного увеличения арендной платы со стороны арендодателя и обеспечивают справедливость и стабильность в долгосрочных арендных отношениях, а также способствует поддержанию баланса между правами и обязанностями сторон договора аренды и обеспечивает надлежащее функционирование рынка недвижимости.

Стоимость аренды имущества в Турции необходимо согласовывать в национальной валюте. Вместе с тем иностранцы могут, заключая договор аренды указывать сумму в иностранной валюте или привязывать стоимость аренды к стоимости золота, серебра, валюты, пшеницы и т.д. В договоре аренды стороны вправе по своему усмотрению предусмотреть одну из форм оплаты: денежную или натуральную. Иногда стоимость договора аренды может быть заключен на условиях выплаты денежными единицами и одновременно в виде оказания услуг либо товарным бартером, такой договор аренды в этом случае считается комбинированным.

Для наступления обязательств оплаты по договору аренды Арендодатель должен надлежащим образом полностью передать арендованное имущество Арендатору, а также не препятствовать и не ограничивать пользование им. Согласно ст. 324 ОКТ, за имущество переданное Арендатору, не зависимо от того пользуется им последний или нет, Арендодатель имеет право получать арендную плату лично или посредством представителя. Согласно решению пленума Верховного Суда Турции, деньги перечисленные на счет мамы или близких родственников Арендодателя не является показателем оплаты по договору аренды.

Если Арендатор досрочно расторгнет договор аренды, он продолжит нести ответственность за арендную плату и сопутствующие расходы (кабельное тв, интернет, оплата уборки здания и тд.) связанные пользованием арендованного имущества, даже в случаях, когда Арендатор фактически не пользуется недвижимостью и перечисленными услугами (ст. 325 ОКТ). Арендодатель в течении пяти лет (исковая давность) может взыскать арендную задолженность с Арендатора.

В договоре аренды прописывается место и способ оплаты за пользование арендованным имуществом. В случае отсутствия такого условия в договоре, оплата должна осуществляться по месту жительства или регистрации арендодателя. Это означает, что арендатор обязан передавать арендную плату арендодателю там, где тот проживает или зарегистрирован. На практике наиболее распространенным способом оплаты является денежная форма, то есть перечисление установленной в договоре суммы на банковский счет арендодателя. Также возможен вариант оплаты в виде процента от доходов, полученных арендатором в результате эксплуатации арендованного имущества. Выбор конкретного способа оплаты зависит от соглашения сторон и характера арендуемого имущества. Главное, чтобы условия оплаты были ясно прописаны в договоре аренды, чтобы избежать недоразумений и споров в будущем.

 Во время перечисления суммы за арендное имущество в квитанции на оплату лучше указать назначения платежа – «оплата за аренду» (Kira Ücreti) с указанием за какой период производится оплата. В случаях, когда оплата за арендованное имущество производится наличными средствами, нужно обязательно получить расписку, где будет указана сумма, дата оплаты и роспись Арендодателя или представителя Арендодателя. 

Оплата за пользование имуществом, если иное не согласовано в договоре аренды, обычно по обычаю производится ежемесячно. Такие же условия применяются для оплаты иных расходов, связанных с пользованием недвижимости.

Другую периодичность внесения платы за пользование имуществом стороны договора могут свободно предусмотреть в договоре аренды.

Не своевременная (просроченная) оплата за пользование арендованного имущества дает право Арендодателю в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Для этого нужно выслать уведомление и предоставить срок оплаты долга для недвижимости (с крышой) 30 дней, для иных видов имущества 10 дней с даты уведомления.

МОЖЕТ ЛИ АРЕНДОДАТЕЛЬ В ТУРЦИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ПОВЫСИТЬ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ?

Нужно начать с основного принципа – Арендодатель не имеет права, нарушая интерес Арендатора, в одностороннем порядке изменять сумму арендной платы (ст. 343 ОКТ). Единственным исключением является возможность увеличение арендной платы в рамках условий, установленных законом. Так как данный принцип защищен нормами конституции Турции, Арендодатель в одностороннем порядке может уменьшить стоимость арендной платы, но не может принудить выплатить сумму выше коэффициента индексации ставки за арендное имущество, регулируемое Обязательственным Кодексом Турции.

Как было указано выше, стороны в рамках свободного волеизъявления и добросовестности заключая договор аренды в Турции могут согласовать любую сумму за пользование имущества. Однако в случаях пролонгации договора аренды, вопрос нужно рассматривать в нескольких вариантах.

а. Случаи, Когда Стороны Договора Аренды Согласовали Условия Увеличения Арендной Платы. 

Когда срок действия договора аренды заключен на один год, стороны могут прописать критерии, по которым будет увеличиваться стоимость арендной платы. Допустим, стороны могут включить в договор аренды пункт, где при продлении договора арендная ставка может быть увеличена. Для движимого и недвижимого имущества не являющийся жилым помещением в законе не прописаны ограничения увеличения арендной платы. Однако, обратите внимание, нельзя вписывать в условия увеличения арендной платы выше коэффициента индексации ставки за арендное имущество за прошедший год. Коэффициент индексации ставки за арендное имущество определяется размером инфляции для производителей за прошедший год, который можно посмотреть на сайте центрального банка Турции. В этом случае, например, если Арендатор снял квартиру за 10.000 Турецких Лир в год, а инфляция за год составила 40%. Это значит, на следующий год при продлении (пролонгации) договора стоимость арендой платы составит 10.000 (сумма аренды в год) + 4.000 (40% инфляции в год) = 14.000 Турецких Лир.

Следовательно, стороны включившие в условие договора повышения стоимости арендной платы превышающий коэффициент индексации ставки за арендное имущество, сумма превышающая ставку, определенную законом (ст. 344 ОКТ) является ничтожной. В случае если одно из условий договора является ничтожным, его недействительность не требует дополнительных судебных процедур и соглашение в отношении одного из пунктов договора признается недействительным с момента его заключения. Следовательно Арендатор может не платить суммы, превышающей норму, установленную законом[1].

б. Случаи, Когда Стороны Не Определили Условия Увеличения Арендной Платы.

Во избежание споров, логичней договориться сразу об условиях увеличения арендной платы. Если же стороны не смогли определиться с условиями увеличения арендной платы, либо проигнорировали данный пункт, Арендодателю необходимо будет обратиться с исковым заявлением в суд. Таким образом ставка повышения арендной платы будет определено судом.

Суд может вынести решение, где будут задействованы различные критерии, но для жилых помещений так или иначе в судебном решении сумма за оплату арендного имущества не будет превышать ставки, указанной в ст. 344 ОКТ о коэффициенте индексации ставки за арендное имущество.

в. Случаи Аренды Имущества Сроком Более Пяти Лет

Если стороны заключили договор более чем на пять лет и не указали условия повышения стоимости арендной платы или же установленная сумма является не актуальной, сумма для последующих пяти лет пролонгированного договора определяется судом. Судья в таких спорах рассматривает стоимость аналогичного имущества и в праве устанавливать стоимость арендной платы превышающий коэффициент индексации ставки за арендное имущество после истечении пяти лет с момента аренды (п. 3 ст. 344). После установки новой стоимости арендной платы стороны не могут повторно подать исковое заявление пока не пройдет срок договора аренды[2].

г. Случаи Изменения Суммы Арендной Платы, Обозначенные На Условиях Оплаты в Иностранной Валюте

Обычно иностранцы заключают договор аренды в иностранной валюте. Однако, с 2018 года в Турции введено запрещение определять стоимость аренды в иностранной валюте  касающихся недвижимости на территории страны. Это правило было установлено в Положении о внесении изменений в положение № 2018-35/52 о Сохранении Стоимости Турецкой Валюты по вопросу Определения Стоимости в 32 Положении, опубликованном Министерством Финансов Турции. Согласно этому положению, резиденты Турции не могут указывать сумму контракта и другие обязательства по договорам аренды недвижимости, включая жилые помещения и коммерческие недвижимости с кровлей, в иностранной валюте или в привязке к валюте. Нарушение этого правила влечет за собой административное штрафное наказание. Однако для лиц, не подпадающих под это положение, никаких ограничений не устанавливается.

Сразу необходимо определится, согласно последним дикретам президента Турции аналогичным образом иностранцы резиденты Турции должны заключать договор аренды в турецкой лире. Вместе с этим, если стороны заключили плату в валюте, постоянное изменение курса доллара или евро в Турции порой ставит Арендатора крайне в невыгодное положение. Чтобы защитить интересы Арендатора в п. 3. ст. 344 ОКТ внесены изменения, согласно которым Арендодатель не имеет право требовать повышения арендной платы пока не пройдет пять лет с момента заключения договора аренды. Так, статья 344/IV ОКТ устанавливает, что если в договоре аренды квартиры определена арендная плата в иностранной валюте, то изменения в арендной плате не могут производиться в течение пяти лет, за исключением случаев, предусмотренных положениями Закона № 1567 от 20/2/1930 “О защите стоимости турецкой валюты”. Однако это положение является относительно обязательным, поскольку соглашения о снижении арендной платы будут действительны. Даже если стороны договорятся до истечения этого срока, не может быть установлено увеличение арендной платы или других условий в отношении стоимости аренды. Если же курс иностранной валюты значительно вырос и нарушает интерес Арендатора, Арендатор, основываясь на ст. 138 ОКТ может подать иск с требованием об уменьшении суммы арендной платы по причине возникновение чрезвычайных и неотвратимых обстоятельств, не зависимых от действий Арендатора.

2. ОПЛАТА РАСХОДОВ, СВЯЗАННЫХ С СОДЕРЖАНИЕМ И ПОДДЕРЖАНИЕМ АРЕНДУЕМОГО ИМУЩЕСТВА В ЧИСТОТЕ

Согласно Обязательственному Кодексу Турции (ст.317, ст.341), арендатор обязан поддерживать арендуемый объект в чистоте и исправности, а также оплачивать основные расходы на его обслуживание. Термин “содержание арендованного имущества” здесь означает поддержание объекта аренды в исправном состоянии, готовом к использованию, а также покрытие расходов, связанных с текущим ремонтом. Это включает в себя проведение текущего ремонта, поддержание помещения в исправном состоянии, соблюдение условий использования имущества и предоставление технического обслуживания. Таким образом, выполнение ремонта водопровода, замена поврежденного стекла, ремонт замков на дверях, уход за мебелью и т. д. подразумевают поддержание объекта договора в должном состоянии[3].

Указанное положение в Турции применяется в случае, если стороны не установили другие условия по содержанию и эксплуатации арендованного имущества в договоре аренды. Другими условиями могут быть, например, обязательства, оставшиеся за Арендодателем по расходам на устранение поломок сантехники, встроенной техники, если их поломка не произошла по вине Арендатора. Расходы на капитальный ремонт арендованного имущества, если не согласовано иное сторонами, несет Арендодатель.

3. ОБЯЗАННОСТЬ АРЕНДАТОРА БЕРЕЖЛИВО ПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИМУЩЕСТВОМ И ПРОЯВЛЯТЬ УВАЖИТЕЛЬНОЕ ОТНОШЕНИЕ К СОСЕДЯМ

Одним из прямых обязательств Арендатора в Турции является бережное отношение к арендованному имуществу и всем прилагаемым предметам, предоставленным Арендодателем. Для правильного выполнения этой обязанности, перед заселением в квартиру рекомендуется совместно с Арендодателем проверить качество и состояние мебели и бытовой техники, зафиксировать все недостатки, вплоть до мелких царапин и поломок, и записать все детали в акте приема-передачи, который подписывается обеими сторонами договора. Такой документ станет гарантом защиты прав в случае возникновения споров между Арендодателем и Арендатором. Любые существенные изменения, такие как перекраска стен или другие значительные обновления, могут быть произведены только с письменного разрешения Арендодателя в соответствии со статьей 321 ОКТ[4].

Помимо обязанностей, установленных законом и договором, Арендатор также должен придерживаться неофициальных правил, основанных на общечеловеческих нормах сосуществования. Другими словами, обязанности Арендатора (рассмотрим это на примере аренды квартиры) включают в себя уважительное отношение к соседям. Поэтому перед арендой помещения важно узнать, кем будут ваши соседи. Если соседи сверху сбрасывают мусор или крошки из окна на ваше белье, то, скорее всего, долго обойтись без конфликтов не удастся. Наоборот, если Арендатор любит вести шумные вечеринки или часто приглашает гостей, это может вызвать разногласия с соседями, у которых консервативные взгляды и они придерживаются определенных норм поведения. В таких случаях соседи могут требовать, чтобы Арендатор покинул квартиру, и суд может удовлетворить их претензии.

4. СТАВИТЬ В ИЗВЕСТНОСТЬ АРЕНДОДАТЕЛЯ О НЕДОСТАТКАХ СДАННОГО В АРЕНДУ ИМУЩЕСТВА

Арендатор должен сообщать о недастатках возникших во время пользования имуществом. Недостатки могут возникнуть как по вине Арендатора, так и без его вмешательства. В любом случае согласно ст. 318 ОКТ, Арендатор должен незамедлительно сообщить Арендодателю о возникшей проблеме. Если недостаток, поломка и т.п. возникли неожиданно и требуют срочного вмешательства, а сообщить Арендодателю о поломке или недостатке сразу не представляется возможным, в этом случае закон дает право Арендатору самостоятельно устранить проблему.

Арендатор может сообщить Арендодателю о недостатках сданного в аренду имущества как письменно, так и устно. Однако, для подтверждения своих претензий в суде в случае спора рекомендуется предоставить уведомление в письменной форме. Таким образом, Арендодателю предоставляется возможность избежать возможных негативных последствий. Для этого, получив соответствующее уведомление от Арендатора, он должен незамедлительно либо заменить предоставленное имущество на другое аналогичное и в надлежащем состоянии, либо бесплатно устранить выявленные недостатки.

5. ПРЕДОСТАВЛЯТЬ ДОСТУП ДЛЯ ОСМОТРА НЕДВИЖИМОСТИ ПОКУПАТЕЛЯМИ

Продажа недвижимости и передача его новому владельцу, согласно закону, не прекращает арендных отношений между новым владельцем имущества и Арендатором. Однако для того, чтобы продать недвижимость третьим лицам, естественно покупателю необходимо осмотреть недвижимость проникнув в квартиру. В Турции, по общему правилу, если Арендатор не позволит зайти, Арендодатель после сдачи квартиры в аренду не имеет права вторгаться или заходить в квартиру. Поэтому обычно остро стоит вопрос, каким образом потенциальный покупатель может войти и осмотреть выставленную на продажу квартиру или офис?

Вопрос доступа к арендованному имуществу регулируется пунктом 2 статьи 319 ОКТ, который устанавливает обязанность Арендатора предоставить потенциальному покупателю доступ к осмотру арендованного имущества. Это же право может использоваться в случае необходимости проведения капитального ремонта имущества. Для того чтобы третье лицо имело возможность осмотреть имущество, Арендатор и Арендодатель должны согласовать дни и время, когда потенциальный покупатель недвижимости может посетить арендованное помещение.

Если Арендатор без уважительных причин препятствует осмотру имущества, Арендодатель вправе обратиться в суд с требованием получить разрешение на осмотр арендованного имущества. Кроме того, без уважительных причинных ограничений доступа к арендованному имуществу или злоупотребления правом на осмотр могут послужить основанием для одностороннего расторжения договора аренды с последующим требованием компенсации ущерба.

6. ВОЗВРАТ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА ПО ЗАКОНАМ ТУРЦИИ

При окончании срока действия договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество с учетом нормального износа, в состоянии, соответствующем тому, в котором он его получил, или в состоянии, предусмотренном договором (согласно статье 334 ОКТ). Под “нормальным износом” понимается естественное изменение арендованного имущества при его обычном использовании в течение срока действия договора. Для определенных вещей нормальный износ может быть установлен техническими стандартами или определен обычными требованиями, исходя из условий использования.

В случае отказа вернуть имущество в установленный договором или законом срок, арендодатель имеет право потребовать оплату арендной платы за весь период просрочки. Если указанная сумма не покрывает причиненные арендодателю убытки, можно подать иск в суд по месту нахождения недвижимости в Турции для их возмещения.

Арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том же месте, где его получил, если договором не предусмотрено иное. Если арендодатель согласился на изменения в имуществе, арендатор не обязан возвращать его в первоначальном состоянии.

Арендодатель должен вернуть полученную залоговую сумму сразу после возврата арендатором арендованного имущества. Возврат заблокированных на время аренды денежных средств с кредитной карты при аренде автомобиля в Турции может занять несколько дней. Однако возврат денег на карточные счета через международные платежные системы может занять до полтора месяцев, причем это зависит от банка-эмитента карты. Возвращение залога за аренду жилого помещения должно произойти непосредственно при возврате недвижимости.

В ЗАКЛЮЧЕНИИ

Из договора аренды вытекает несколько основных обязанностей арендатора. В первую очередь, арендатор обязан использовать арендованное имущество согласно условиям договора аренды. Если условия не определены в договоре, то использование должно соответствовать назначению имущества. Законодательство делает акцент не только на самом факте “пользования”, но и на его бережливости и соответствии условиям договора или назначению имущества. Отрицательные последствия предусмотрены для случаев, когда арендатор не использует арендованное имущество или использует его не согласно условиям договора или назначению, что может привести к расторжению договора и возмещению убытков.

Собственно пользование арендованным имуществом нельзя рассматривать как обязанность арендатора, поскольку именно в этом заключается его интерес. Помимо удовлетворения своих потребностей, основанное на договоре аренды пользование имуществом предоставляет арендатору возможность извлекать его полезные свойства и получать плоды, продукцию и доходы от его использования. Как обязанность арендатора, связанная с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом или предусмотренные договором ограничения.

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, Арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание арендованного имущества. Однако некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, Арендатор может осуществлять лишь с согласия арендодателя. К ним относятся права сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и т.д.

Арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества доходов; определенные услуги, предоставляемые Арендатором арендодателю; передача Арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи; возложение на Арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества. Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным (ограничивающийся нормой закона). Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной Обязательственным Кодексом Турции.

Законом введены жесткие правила в отношении изменения размера арендной платы. Такие изменения могут производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не превышающие коэффициент индексации, установленный законом. По требованию одной из сторон, а именно Арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или его состояние в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственности.

Последней обязанностью Арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока аренды или при прекращении договора аренды по другим причинам. Согласно статье 334 ОКТ, в случае прекращения договора аренды Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренном договором.

ЗАЧЕМ ОБРАЩАТСЯ К АДВОКАТАМ ПЕРЕД СОСТАВЛЕНИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ?

Адвокат в Турции играет важную роль как при составлении договора аренды недвижимости, так и при расторжении такого договора. Вот почему его присутствие может быть необходимо:

1. Защита интересов: Адвокат имеет экспертное знание законодательства Турции относительно недвижимости и арендных отношений. Он поможет вам защитить ваши интересы и обеспечит правовую гарантию в том, что условия договора аренды соответствуют действующему законодательству и защищают вас от возможных негативных последствий.
2. Экспертное сопровождение: Адвокат сопровождает вас на всех этапах составления договора аренды, предоставляя экспертные консультации и рекомендации. Он поможет вам понять все нюансы условий договора, оценить риски и принять обоснованные решения.
3. Составление договора: Адвокат поможет составить договор аренды, учитывая все ваши требования и интересы. Он обеспечит четкое формулирование условий договора, включая права и обязанности сторон, условия арендной платы, сроки аренды, порядок расторжения и другие важные моменты.
4. Предотвращение споров: Благодаря профессиональному сопровождению адвоката, вероятность возникновения споров и конфликтов при заключении договора аренды значительно снижается. Адвокат поможет предусмотреть возможные проблемы и недоразумения, что поможет избежать дальнейших сложностей.
5. Расторжение договора: В случае необходимости расторжения договора аренды, адвокат будет вашим представителем и защитником. Он поможет вам оценить ситуацию, предложит оптимальные варианты действий и обеспечит соблюдение всех процедур и требований законодательства.
6. Правовая поддержка: Адвокат окажет вам правовую поддержку и консультации на всех этапах арендных отношений, поможет вам разрешить возможные споры и конфликты с арендодателем или арендатором, обеспечивая защиту ваших прав и интересов.

В итоге, адвокат в Турции при составлении и расторжении договора аренды недвижимости является необходимым партнером, обеспечивающим юридическую защиту и помогающим избежать непредвиденных проблем и рисков.

Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях.  Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ  канал  

ИСТОЧНИКИ

БИБЛИОГРАФИЯ

Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Bası, Ankara 2016

Gülay Öztürk, Teoride ve Uygulamada Hasılat Kirası, C. 1, Ankara 2010

Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/2, İstanbul 2008

Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, C. 1-2, İstanbul 2014

Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. 1, İstanbul 2008

Mustafa Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Gör Kira

Sözleşmesi, İstanbul 2012

 

РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА ТУРЦИИ

[1] (Этот текст описывает судебное разбирательство, связанное с апелляционной жалобой на решение о выселении, которое было подано в ответ на исполнительное производство по вынесению решения о выселении в целях взыскания долга. Суд решил частично удовлетворить иск, и это решение было оспорено адвокатом ответчика.

1- На основании документов, собранных доказательств и мотивировки решения, апелляционные жалобы ответчика на решение о выселении считаются необоснованными.

2- Что касается апелляционной жалобы на долг, заявитель в исковом заявлении указал, что ответчик является арендатором его клиента согласно договору аренды от 01.09.2008 года; с августа 2010 по январь 2013 года (за исключением октября 2012 года) было начато исполнительное производство для взыскания общей суммы арендной платы в размере 56 100,00 TL, а ответчик оспорил это исполнительное производство. Он заявил, что долг не был рассчитан с учетом Индекса потребительских цен (TÜFE), и поэтому он возражает против него. Суд применил статью 344 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ), защищающую интересы арендаторов, и отклонил жалобу ответчика. Согласно указанной статье ОКТ, срок аренды на новый период не может превышать процент индексации цен в прошлом году. Следовательно, стоимость аренды должна определяться с учетом предыдущего года, если индексация не превышает ставку, установленную в статье 344 ОКТ.

3- Что касается возражений адвоката ответчика относительно гонорара за представление интересов, ответчик представил себя в суде через адвоката. Поскольку решение частично удовлетворило иск, суд должен был принять решение о выплате гонорара за представление интересов ответчика. Однако суд не принял решение по вопросу о гонораре. Следовательно, это решение неверно.

По вышеизложенным причинам часть решения о выселении подлежит подтверждению, а апелляционные жалобы ответчика касательно исков и относящегося к нему гонорара должны быть удовлетворены в соответствии с статьей 428 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ). Кроме того, поскольку судебный сбор за апелляцию уже был уплачен, дополнительный сбор не взимается.

)

Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2013/13435 K. 2013/16370 T. 5.12.2013 Dava, kira alacağının tahsili için tahliye istekli olarak başlatılan icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davalının tahliyeye yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalının alacağa yönelik temyiz itirazına gelince;

Davacı dava dilekçesinde, davalının 01.09.2008 tarihli kira sözleşmesi ile müvekkilinin kiracısı olduğunu; Ağustos 2010- Ocak 2013 arası (2012 yılı Ekim ayı hariç) aylara ilişkin toplam 56.100,00 TL kira bedelinin tahsili için icra takibi yaptığını, davalının takibe itiraz ettiğini, itirazın haksız olduğunu belirterek itirazın kaldırılmasına, icra inkar tazminatına ve tahliyeye karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, talebe konu alacağın TÜFE ye göre hesap edilmediğini belirterek borca itiraz etmiş; yargılama sırasında da itirazını tekrarlamıştır. Taraflar arasında 01.09.2008 tarihli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedeli 1.500,00 TL olup, kira sözleşmesinin 6. maddesinde kira bedelinin her yıl Türkiye İstatistik Kurumu Tüketici Fiyat Endeksi oranında arttırılacağı kararlaştırılmıştır. 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 344. maddesinde “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarının, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemesi koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü, aynı Kanunun 7. maddesinde ise görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallar ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120. ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi, görülmekte olan davalara da uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Az yukarıda yazılı olduğu üzere Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanununun 2 ve 7. maddesi gözetildiğinde, TBK. nın yürürlüğünden önce serbest irade ile belirlenen sözleşmedeki artış oranı, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. O halde, kira bedeli TBK.nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinden sonra, yenilenen 01.09.2012 tarihinden sonraki dönem için, kira artış oranı TBK. nın 344. maddesinde belirlenen artış oranını geçmediği ölçüde sözleşmedeki artış oranına itibar edilerek sonuca gidilmelidir.

Somut olayda sözleşmedeki artış oranının yasal (ÜFE) artış oranını geçtiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle mahkemece yukarıda açıklanan esas ve ilkeler doğrultusunda 01.09.2012 tarihinde başlayan kira dönemi için kira artışı üretici fiyat endeksindeki (12 aylık ortalama) artış oranına göre belirlenerek hüküm altına alınması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

3- Davalı vekilinin vekalet ücretine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Yargılama sırasında davalı kendisini vekille temsil ettirmiştir. Davanın kısmen kabulüne karar verildiğine göre reddedilen kısım üzerinden davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken mahkemece vekalet ücreti konusunda olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemesi doğru değildir.

Karar bu nedenlerle bozulmalıdır.

Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenle hükmün tahliyeye ilişkin bölümünün (ONANMASINA), (2) ve (3) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca kararın alacağa ve vekalet ücretine ilişkin kısmının oybirliğiyle (BOZULMASINA), onanan kısım için temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına 05.12.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[2] Согласно Решения Верховного Суда Турции , Адвокат истца в своем исковом заявлении утверждает, что 198/2400 доля в здании склада, имеющего кирпичную конструкцию, принадлежит его клиенту. Это здание используется в качестве автомобильного сервисного центра и автомастерской. Согласно утверждению адвоката, с 2014 года его клиент получает арендную плату в размере 2 300 TL в чистом виде каждый месяц за свою долю. Он также утверждает, что его клиент направил нотариусу Karşıyaka 6 02.12.2014 года письменное уведомление с требованием увеличения арендной платы до 3 300 TL в чистом виде с 01.01.2015 года. Несмотря на то что это уведомление было вручено ответчику, арендная плата не была повышена с указанной даты. Истец подал иск о повышении арендной платы до 3 300 TL начиная с 01.01.2015 года.

В ответном исковом заявлении ответчик утверждает, что на момент подачи иска ежемесячная арендная плата составляла 2 300 TL, и что арендные отношения между сторонами начались в апреле 2012 года, с первым платежом арендной платы 2 апреля 2012 года. Он также утверждает, что иск подан не в установленный срок и что не было отправлено письменного уведомления в соответствии с законодательством. Кроме того, он указывает, что с 01.01.2015 года не было возможности требовать увеличения арендной платы, так как прошло менее пяти лет с начала арендных отношений. Он также заявляет, что иск был подан до истечения пятилетнего срока, установленного законом.

Суд, исходя из информации описанного уведомления, признал, что новый срок аренды начинается с 01.01.2015 года, и поэтому условия, установленные в статье 345/2 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ), не применимы к данному иску. Кроме того, суд отметил, что согласно статье 344/3 ОКТ для определения арендной платы на основе справедливости и условий времени должны пройти пятилетние периоды с момента заключения договора аренды, но истец не представил доказательства даты заключения договора аренды и не подтвердил прошествие пятилетнего срока, а по заявлению ответчика этот срок еще не истек. Суд пришел к выводу, что иск подлежит отклонению.

 Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/2325 K. 2017/2257 T. 1.3.2017. Davacı vekili dava dilekçesi ile; dava konusu kargir depo arsa vasıflı taşınmazın 198/2400 payının müvekkiline ait olduğunu, taşınmazın otomobil, servis ve bakım atölyesi olarak kullanıldığını, müvekkiline 2014 yılında hissesi için her ay 2.300 TL net kira bedeli ödendiğini, müvekkilinin 01/01/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 3,300 TL’ye yükseltilmesi için davalı şirkete Karşıyaka 6. Noterliğinin 02/12/2014 tarih ve 19525 yevmiye no ile ihtarname keşide ettiğini, davalı şirket bu ihtarname kendisine tebliğ edilmesine rağmen kira bedelini artırmadığını belirterek 01/01/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 3,300 TL’ye yükseltilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı cevap dilekçesinde dava konusu taşınmazla ilgili olarak dava tarihi itibariyle aylık 2.300 TL kira ödendiğini, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2012 yılının Nisan ayında başladığını, ilk kira ödemesinin 2 Nisan 2012 tarihinde gerçekleştiğini, davanın zamanında açılmadığını, yasada belirtilen süre içinde gönderilen bir ihtarname bulunmadığını, 01/01/2015 tarihinden itibaren kira bedeli talep edilmesinin mümkün olmadığını ayrıca taraflar arasındaki kira ilişkisinin başlangıcından itibaren en az beş yıllık sürenin geçmiş olması gerektiğini, söz konusu davanın da yasada belirtilen beş yıllık sürenin dolmadan açıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının noter kanalı ile gönderdiği ihtarnamede yeni kira döneminin başlangıç tarihini 01/01/2015 olarak belirttiği, bu durumda TBK’nun 345/2.maddesinde öngörülen süre şartının bu dava bakımından gerçekleşmediği, diğer yandan TBK 344/3.maddesine göre kira bedelinin günün koşulları ve hakkaniyete göre belirlenebilmesi için kira sözleşmesinin başından itibaren 5 yıllık dönemlerin geçmesi gerektiği ancak davacının kira sözleşmesinin ne zaman yapıldığı ve 5 yıllık sürenin geçip geçmediği hususunda herhangi bir delil ibraz etmediği, davalının beyanına göre de söz konusu 5 yıllık sürenin dolmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi yazılı değildir. Davacı kira başlangıcını ispat edememiştir. Kira sözleşmesinin başlangıcının davalının beyanına göre 02.04.2012 tarihi olduğu kabul edildiğinde gönderilen ihtarnamenin tebliğ tarihi itibariyle 02.04.2015 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin tesbiti talep edilebilir.

6217 Sayılı Yasa’nın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa’nın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı belirlenmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesinde taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılamadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu, ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceği düzenlenmiş ise de bu madde yukarıda açıklandığı üzere tacirler için ertelenmiştir. Bu durumda mahkemece davalı kiracının tacir olduğu dikkate alınarak, TBK’nın 344/3. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilip, önceki uygulama ve içtihatlar gereğince aylık kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428.maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 01.03.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[3] Иск, который касается выселения арендатора из-за неуплаченной арендной платы и других расходов, был подан в местный суд. Суд вынес решение о удовлетворении иска, однако ответчик подал апелляцию в срок. Истец утверждает, что арендатор не выплатил задолженные суммы и, следовательно, требует выселения. В исковом заявлении указано, что арендатор не оплатил накопившиеся суммы за аренду, коммунальные услуги, газ, охлаждение, воду, электроэнергию и отопление в размере 11 780,56 турецких лир. Суд вынес решение о необходимости выселения арендатора.

Турецкий гражданский кодекс устанавливает, что арендатор обязан оплачивать общие расходы, такие как отопление, освещение и вода, если в договоре не предусмотрено иное, и нет местных традиций, противоположных этому. Сторона, которая оплачивает расходы, обязана предоставить другой стороне копии документов, подтверждающих оплату.

Согласно статье 315 турецкого гражданского кодекса, для того чтобы выселить арендатора за просрочку, требуется, чтобы арендная плата или сумма, указанная в статье 341, стала просроченной, и чтобы срок для ее оплаты истек. Также в уведомлении должно быть ясно указано, что при неплатеже арендной платы в установленный срок договор будет расторгнут.

Стороны не спорят относительно даты начала действия договора аренды от 15.09.2013 года. В специальном разделе договора описано, что все расходы на обслуживание, а именно: электричество, вода, газ, охлаждение и отопление, полностью лежат на арендаторе. Поэтому арендатор обязан оплатить запрошенные суммы. Однако получатель этих платежей – администрация жилого комплекса S. Residences. Арендодатель не может требовать оплаты без документов, подтверждающих оплату, от арендатора.

Поэтому, поскольку арендатор не был в состоянии выполнить свои обязательства, запрос о выселении не может быть признан обоснованным. Таким образом, решение суда о выселении арендатора является несоответствующим закону. Поэтому оно должно быть отменено, а судебный сбор за апелляцию должен быть возвращен заявителю.

Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/5414 K. 2015/6117 T. 17.06.2015

 DAVA TÜRÜ : Kiralananın tahliyesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava temerrüt sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı, site yönetimine ait birikmiş aidat avansı, doğalgaz, soğutma, su, elektrik ve ısınma giderlerinden oluşan 11.780,56 TL’nin davalı kiracı tarafından ödememesi üzerine, keşide edilen 24.03.2014 günlü Beyoğlu 6. Noterliği’nin 3143 yevmiye sayılı ihtarnamesinin davalıya tebliğ edilmesine rağmen yasal ödeme süresi içerisinde ödeme yapılmadığından davalının temerrüde düştüğünden bahisle akdin feshi ile kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı kiralananda kiracı olarak bulunduğunu kabul etmiş, davaya konu borcu ödediğini beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece ,kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

Türk Borçlar Kanununun 341.maddesindeki özel düzenlemeye göre kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.

Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya kapsamı Türk Borçlar Kanununun 341.maddesinde belirtilen yan giderin muacceliyet(istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.

Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 15.09.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünün 4.maddesinde genel gider aidatlarının tamamının, elektrik, su, doğalgaz, soğutma ve ısınma giderlerinin kiracıya ait olup kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu nedenle istenen ve ihtara konu olan giderlerin kiracı tarafından ödenmesi gerekir. Ancak bu sayılan alacakların alacaklısı S. Residences Site Yönetimidir. Kiraya veren, kiracının ödemesi gereken aidat borcunu site yönetimine ödemeden yani, bu koşulu yerine getirmeden kiracıdan

ödenmesini isteyemez. Bu durumda davaya dayanak Beyoğlu 6. Noterliği’nin 3143 yevmiye sayılı ihtarnamesinin keşide edildiği 24.03.2014 tarihinde henüz ihtara konu yönetim giderleri davacı tarafından Site Yönetimine ödenmiş olmadığından davacı yönetim giderlerinin ödenmemesi nedeniyle gönderdiği temerrüt ihtarnamesine dayanarak tahliye isteyemez. Açıklanan bu nedenle,temerrüt olgusu oluşmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.06.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[4] * Иная история когда ответственность возлагается на арендателя. Адвокат доверителя в своем исковом заявлении в краткой форме утверждает, что товары, находившиеся в антрепо на момент внутреннего повреждения водой, застрахованы клиентской компанией по полису № 5921939, и что в результате просочившейся воды сквозь кровельные водостоки в антрепо во время дождя, произошедшего 28/11/2012 года, 40 000 единиц товаров, принадлежащих третьей стороне …, промокли и получили ущерб, который должен быть возмещен. В результате причиненного ущерба пострадавшему была выплачена страховая компенсация в размере 25 306,00 турецких лир к 15/02/2013 года. Несмотря на выплату компенсации, ответчик не выполнил свои обязательства, не проявив достаточного внимания и бдительности, что привело к причинению ущерба. Как указано в решениях Высшего суда, защита, предусмотренная в статье 1472 Турецкого Торгового Кодекса, предусматривает ответственность владельца здания (арендодателя) за его ненадлежащее строительство или обслуживание. Эта ответственность представляет собой «усиленную» форму безупречной ответственности, возникающую из нарушения обязательства об объективной заботе. В связи с возникшим ущербом, возникшим в результате страхового случая, компания, уполномоченная наследственными правами, просит суд взыскать с ответчика 25 306,00 турецких лир взыскания из-за его небрежности по полису. Как следует из возражения ответчика на исковое заявление, повреждения произошли в здании, которое было арендовано моим клиентом согласно договору аренды от 01/01/2011 года, … Карго Транспортный Торговый Лтд. Штд. Был сдан в аренду и находится в использовании этой компании на протяжении 13 лет, и здание было полностью и безупречно передано этой компании в соответствии с договором, кроме того, согласно договору, ответственность за обслуживание здания лежит на арендаторе. Согласно устоявшейся практике суда, если повреждение было вызвано некорректным использованием арендатором, то ответственность за ущерб не возлагается на владельца имущества. Таким образом, учитывая, что повреждения были вызваны некорректным использованием арендатора, ответчик не несет ответственность за ущерб. С учетом вышеизложенного, исковые требования не могут быть удовлетворены.

Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri Kararı – İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi, E. 2017/5, K. 2018/954, T. 3.10.2018 .Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davaya konu dahili su hasarının meydana geldiği antrepoda bulunan emtialar müvekkil şirkete 5921939 nolu poliçe ile sigortalı olmakla, Sigortalı … Taşımacılık Tic. Ltd. Şti.’dir. Bahsedilen antrepoda bulunan dava dışı … A.Ş’ye ait 40.000 adet emtia 28/11/2012 tarihinde meydana gelen yağış sırasında çatı yağmur derelerinden sızan yağmur sularının çatı panelleri arasından depo içerisine sızması sonucu ıslanarak zarar görmüş ve tazmini gereken hasar meydana geldiği, meydana gelen hasar dolayısı ile zarar görene 15/02/2013 tarihinde 25.306,00- TL hasar tazminatı ödendiği davalı taraf üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmemiş, gerekli dikkat ve özeni göstermeyerek hasarın meydana gelmesine neden olduğu zira, Yargıtay kararlarında, binanın iyi yapılmamasından veya korunmasındaki kusurdan dolayı bina sahibinin (kiralayanın) sorumlu olacağı; bu sorumluluğun objektif özen yükümlülüğüne aykırılıktan doğan “ağırlaştırılmış” bir kusursuz sorumluluk hali olduğu açıklandığı Türk Ticaret Kanunu’nun 1472. Maddesi gereğince halefiyet yetkisini haiz sigorta bedelini ödeyen şirketimiz poliçe kapsamında meydana gelen hasar sebebiyle davalıdan kusuru nedeniyle tahsili gereken 25.306,00- TL’nin tahsili için … 29. İcra müdürlüğü’nün … Esas sayılı dosyası ile icra takibine geçtiği davalı borçlunun itirazı haksız ve yasal dayanaktan yoksun olduğu takip tarihi itibariyle, 25.306,00- TL asıl alacak, 1.170,40- TL 15/02/2013 tarihinden takip tarihine kadar işlemiş faiz olmak üzere toplam 26.476,40- TL alacağının olduğu ve açıklanan nedenlerle; fazlaya dair talep ve dava hakkımız saklı kalmak kaydı ile haksız ve yasal dayanaktan yoksun itirazın iptaline, takibin devamına, %20’den az olmamak üzere icra inkar tazminatına ve ücreti vekaletin de davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA/

Davalı vekilinin dava dilekçesine karşı vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; zararın meydana geldiği bina müvekkilimiz tarafından 01/01/2011 tarihli kira sözleşmesi ile … Kargo Taşımacılık Ticaret Ltd. Ştd. Kiralanmış olup 13 yıldır bu şirketin kullanımında olduğu taşınmaz bu şirkete tam ve mükemmel olarak teslim edildiği ayrıca sözleşme uyarınca binada gerekli bakımların yapılması kiracının sorumluluğunda bulunduğu yargıtayın kökleşmiş kararlarına göre hasar kiracının kusurlu kullanımından kaynaklanmış ise mal sahibine sorumluluk yöneltilmesi mümkün olmadığı zararlandırıcı eylem kiracnın kullanımından kaynaklandığı binasını kiraya veren bir kimsenin kiracının kusurlu hareketi sonucu zarar meydana gelmis halinde, binanın fena yapılmasından söz edilemeyeceği gibi binanın bakım yükümlülüğü de bahis konusu olmadığı belirtlen nedenlerle müvekkilin sorumluluk yöneltilmesi yerinde olmadığı ayrıca hasar miktarına da katılmayacağını diğeryandan talep ve alacak likit olmayıp yargılamıy gerektirdiğinden inkar tazminatı talebi de yerinde olmadığından belirtilen nedenlerle diğer hak ve taleplerin saklı kalmak üzereyerinde olmayan davanın reddine, masraf ve ücretini vekaletin davacı üzerinde bırakılmasını beyan etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE/

Dava, TTK 1472.maddesi kapsamında sigorta tazminatını ödeyen sigortacının halefiyet gereği sigortalının yerine geçmek suretiyle ödemiş bulunduğu sigorta tazminatını davalıdan tahsili davasıdır.

Bu kapsamda dava dosyası incelendiğinde davacı … şirketi ile dava dışı sigortalı … Kargo Taş. Ltd. Şti. Arasında 5921939 nolu poliçe ile antrepoda bulunan emtiaların sigorta güvencesine alındığı ve ancak bu emtiaların 28/11/2012 tarihinde meydana gelen yağış sırasında çatı yağmur derelerinden sızan yağmur sularının çatı panelleri arasından depo içerisine sızması neticesinde hasar görmesi nedeniyle davacı … şirketinin sigortalısına 15/02/2013 tarihinde 25.306,00 TL hasar bedeli sigorta tazminatı ödediği görülmüştür.

Ancak davalı kiralayanın kiralananı ayıpsız bir şekilde kullanıma hazır tutmaması nedeniyle bina sahibi sıfatıyla meydana gelen bu zarardan sorumlu olacağı düşüncesi ile işbu dava ikame edilmiş ise de dosya kül halinde değerlendirildiğinde davalı ile sigortalı … Kargo Taş. Ltd. Şti. Arasında kira sözleşmesi akdedildiği anlaşıldığından ve sigorta tazminatını ödeyen sigortacının halef sıfatıyla açacağı tazminat davalarında gerek usul gerekse maddi hukuk kuralları bakımından sigortalının hukuku ile sınırlı olarak hak talebinde bulunacağı anlaşıldığından bu kapsamda işbu davaya konu alacağında kira ilişkisine kaynaklanıyor olması nedeniyle 6100 sayılı HMK’nın 4.maddesi ile kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından Sulh Mahkemeleri görevli kılındığından yetki dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddi ile karar kesinleştiğinde dava dosyasının görevli ve yetkili İstanbul Sulh Hukuk Mahkemelerine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda belirtildiği üzere;

6100 sayılı HMK’nın 4 maddesi kapsamında işbu dava bakımından Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olduğundan görev – dava şartı yokluğundan davanın reddine,

Kararın kesinleşmesi halinde dosyanın görevli İSTANBUL SULH HUKUK MAHKEMESİ’ne gönderilmesine,

HMK.’nun 331/2 maddesi gereğince yargılama gideri, harç ve vekalet ücretinin görevli mahkeme tarafından değerlendirilmesine,

Taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nde İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 03/10/2018

Внимание!

Вся информация, представленная в данной статье, предназначена исключительно для информационных целей. Этот материал является конфиденциальным и принадлежит организации “ЕвразиЯ” и всем ее дочерним юридическим лицам. Мы с удовольствием предоставляем возможность использовать этот материал в учебных целях, для написания дипломных или научных работ, при условии указания ссылки на нашу страницу в качестве источника. Однако без нашего разрешения не рекомендуется цитировать или использовать содержание этой статьи в коммерческих целях или без ссылки на источник. Мы не несем ответственности за применение или интерпретацию предоставленной информации в этой статье. Мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с адвокатами в Турции относительно использования вышеупомянутого материала для конкретной ситуации. Пожалуйста, проконсультируйтесь с нашими юристами перед принятием каких-либо действий, связанных с этой публикацией. В зависимости от содержания материала также рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированным адвокатам, бухгалтерам и другим специалистам, компетентным в данной области.

Подготовка договора в Турции, Юридическое оформление договора в Турции, Составление контрактов в Турции, Адвокат по договорам в Турции, Правовая экспертиза договора в Турции, Юридическая помощь в составлении договоров в Турции, Подготовка международных договоров в Турции, Составление бизнес-контрактов в Турции, Проверка договора в Турции, Адвокат по контрактным вопросам в Турции, Юридическое сопровождение договоров в Турции, Решение проблем с договорами в Турции, Консультация по договорному праву в Турции, Оформление контрактов в Турции, Разработка контрактов в Турции, Юридические услуги по договорам в Турции, Споры по договорам в Турции, Судебное разбирательство по договорам в Турции, Исполнение договоров в Турции, Юрист по договорам в Турции, Урегулирование договорных споров в Турции, Оформление сделок в Турции, Подготовка контрактов в Турции, Юридическая помощь при составлении договоров в Турции, Защита прав по договорам в Турции, Анализ договоров в Турции, Корректировка договоров в Турции, Адвокат по подготовке контрактов в Турции, Правовое сопровождение сделок в Турции, Решение спорных вопросов по договорам в Турции, Консультации по контрактному праву в Турции, Подготовка коммерческих договоров в Турции, Договорные обязательства в Турции, Споры по контрактам в Турции, Оформление юридических документов в Турции, Переговоры по договорам в Турции, Консультация по составлению контрактов в Турции, Юридическая экспертиза договоров в Турции, Регистрация договоров в Турции, Адвокат по международным контрактам в Турции.

26