ВВЕДЕНИЕ
Налогообложение доходов от аренды недвижимости в Турции — один из ключевых вопросов для собственников жилья. Независимо от того, сдаётся ли недвижимость в долгосрочную или краткосрочную аренду, полученный доход облагается налогом, а правильный выбор метода налогообложения может существенно повлиять на сумму обязательных платежей.
В Турции действуют два метода налогообложения доходов от аренды: паушальный метод (götürü gider yöntemi) и метод реальных расходов (gerçek gider yöntemi). Оба способа имеют свои преимущества и ограничения, а выбор зависит от уровня фактических расходов на содержание недвижимости.
Паушальный метод удобен своей простотой — налогоплательщик может автоматически уменьшить налоговую базу на 15% от арендного дохода без необходимости подтверждать расходы. Однако этот метод может оказаться невыгодным, если затраты на содержание недвижимости превышают этот процент.
Метод реальных расходов, в свою очередь, позволяет учитывать фактические траты на ремонт, коммунальные услуги, страховку, ипотечные проценты и другие расходы. Этот подход требует подтверждающих документов, но в ряде случаев может значительно снизить налоговую нагрузку.
В данной статье мы подробно разберём особенности каждого метода, рассмотрим примеры расчётов для выбора наиболее выгодного способа налогообложения доходов от аренды в Турции.
1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
Налогообложение доходов от аренды в Турции регулируется рядом законов и нормативных актов. Независимо от формы аренды – долгосрочной или краткосрочной – арендодатель обязан декларировать доход и уплачивать налоги в соответствии с действующим законодательством.
Ключевым законом является Закон о подоходном налоге (№ 193, Gelir Vergisi Kanunu), который классифицирует доходы от аренды как “доходы от имущества и прав” (Gayrimenkul Sermaye İradı). Кроме него, важную роль играют:
- Закон о налоговых процедурах (№ 213, Vergi Usul Kanunu) – регламентирует порядок ведения учета и отчетности.
- Закон о налогах на имущество (№ 1319, Emlak Vergisi Kanunu) – определяет налоговые обязательства владельцев недвижимости.
- Постановления Министерства финансов и налоговой службы (Gelir İdaresi Başkanlığı Tebliğleri) – устанавливают нормы расчета налогов и допустимые вычеты.
В Турции налогоплательщики делятся на три категории:
- Физические лица (Bireysel Mükellef) – облагаются налогом на доход по прогрессивной шкале.
- Юридические лица (Şirket) – оплачивают корпоративный налог по ставке 25%.
- Иностранные арендодатели (или нерезиденты) (Dar Mükellef) – подлежат особым условиям налогообложения, зависящим от международных соглашений.
Важно учитывать, что для краткосрочной аренды (например, через Airbnb) в 2024 году введены новые правила, требующие обязательной лицензии, а также регулярной отчетности перед налоговыми органами (Постановление № 31937, 2023). Несоблюдение этих требований влечет за собой штрафы от 100 000 TL.
Арендодатели должны следить за соблюдением законодательных норм:
- Долгосрочная аренда (Uzun Vadeli Kiralama) – требует письменного договора.
- Краткосрочная аренда (Kısa Süreli Kiralama) – требует специального разрешения, особенно в туристических районах.
В случае нелегальной сдачи недвижимости налоговые органы могут наложить штрафы и доначислить налоги за скрытые доходы.
Иностранные арендодатели должны учитывать, что Турция заключила Соглашения об избежании двойного налогообложения с более чем 80 странами, включая Россию, Германию, Великобританию и США. Эти соглашения регулируют, в какой стране уплачивается налог и можно ли зачесть налог, уплаченный в Турции, в другой стране.
2. ПАУШАЛЬНЫЙ МЕТОД В ТУРЦИИ: ПРОСТОТА И УДОБСТВО
Паушальный метод налогообложения доходов от аренды недвижимости (götürü gider yöntemi) — это упрощённая система, позволяющая налогоплательщику автоматически уменьшить налогооблагаемую базу без необходимости подтверждения расходов. Этот метод особенно удобен для арендодателей, у которых небольшие или отсутствующие затраты на содержание недвижимости.
Как работает паушальный метод? При использовании паушального метода налогоплательщик имеет право на фиксированный налоговый вычет в размере 15% от общего дохода, который автоматически уменьшает сумму, облагаемую налогом.
При этом налогоплательщику не нужно предоставлять документы, подтверждающие расходы, что делает этот метод удобным с административной точки зрения. Однако стоит учитывать, что при выборе данного метода он должен использоваться не менее двух лет, и в течение этого срока нельзя перейти на метод реальных расходов.
Этот метод регулируется Законом о подоходном налоге Турции (Gelir Vergisi Kanunu, №193), статья 74, в которой указано, что при аренде недвижимости налогоплательщик имеет право на определённые вычеты. Допустим, арендодатель получает доход от сдачи квартиры 300 000 TL в год. При использовании паушального метода налоговая база будет рассчитываться следующим образом:
📌 Расчёт по паушальному методу:
🔹 300 000 TL × 15% = 45 000 TL (вычет)
🔹 300 000 TL – 45 000 TL = 255 000 TL (налогооблагаемый доход)
То есть налог на аренду будет рассчитываться не с 300 000 TL, а только с 255 000 TL.
Если налогоплательщик подпадает под стандартные ставки прогрессивного налогообложения доходов от аренды, налог на этот доход будет рассчитываться согласно следующей шкале (на 2024 год):
- До 70 000 TL – 15%
- От 70 001 TL до 150 000 TL – 20%
- От 150 001 TL до 370 000 TL – 27%
Таким образом, с дохода 255 000 TL налог будет рассчитываться по комбинированной ставке, включающей несколько диапазонов.
Преимущества и недостатки паушального метода:
✅ Преимущества:
✔ Простота и удобство – налогоплательщику не нужно собирать документы, подтверждающие расходы.
✔ Экономия времени – меньше бюрократии при подаче налоговой декларации.
✔ Отсутствие рисков налоговой проверки – так как нет необходимости доказывать понесённые расходы.
✔ Фиксированная сумма вычета – независимо от фактических затрат.
❌ Недостатки:
✖ Ограниченный размер вычета – если реальные расходы на содержание недвижимости превышают 15% от дохода, налогоплательщик теряет возможность вычесть дополнительные затраты.
✖ Невозможность смены метода – если налогоплательщик выбрал паушальный метод, он обязан использовать его минимум два года и не может в течение этого времени перейти на метод реальных расходов.
✖ Может привести к переплате налогов – особенно если фактические расходы арендодателя (ремонт, страхование, коммунальные платежи, проценты по ипотеке) значительно выше 15%.
Следовательно, паушальный метод налогообложения – это удобное решение для владельцев недвижимости, которые хотят минимизировать бумажную работу и не имеют значительных расходов на содержание объекта. Однако, если реальные затраты на содержание недвижимости превышают 15% от дохода, метод реальных расходов может оказаться более выгодным.
В следующем разделе мы рассмотрим метод реальных расходов и разберёмся, когда он является оптимальным выбором.
3. МЕТОД РЕАЛЬНЫХ РАСХОДОВ: ДЕТАЛИЗИРОВАННЫЙ УЧЁТ
Метод реальных расходов (gerçek gider yöntemi) позволяет арендодателям уменьшать налогооблагаемую базу за счёт вычета фактических затрат на содержание недвижимости. Этот метод особенно выгоден, если у владельца квартиры есть значительные расходы, такие как ремонт, коммунальные платежи, страхование, проценты по ипотеке и другие.
Метод регулируется Законом о подоходном налоге Турции (Gelir Vergisi Kanunu, №193), статья 74, согласно которому налогоплательщик вправе уменьшать свой налогооблагаемый доход на сумму обоснованных и подтверждённых расходов.
Как работает метод реальных расходов? При использовании метода реальных расходов налогоплательщик обязан документально подтверждать все вычеты, которые он хочет применить. Это означает, что он должен хранить счета, квитанции, договора, чеки и другие документы, подтверждающие произведённые платежи.
📌 Ключевой принцип:
🔹 Вычеты рассчитываются не фиксированно (как в паушальном методе), а на основании реальных затрат.
🔹 Чем больше подтверждённых расходов, тем меньше налогооблагаемый доход.
🔹 Расходы должны быть связаны с арендой недвижимости и обоснованы с точки зрения законодательства.
Этот метод выгоден в случаях, когда фактические затраты превышают 15% от дохода, так как он позволяет учитывать больше расходов и, следовательно, уменьшить налоговую нагрузку.
Какие расходы можно учитывать? Метод реальных расходов позволяет вычитать из налогооблагаемого дохода следующие затраты:
✅ Коммунальные платежи – электричество, отопление, вода, газ, если они оплачиваются владельцем.
✅ Расходы на ремонт и техническое обслуживание – покраска стен, замена сантехники, обновление полов, электропроводка и другие работы по поддержанию недвижимости в пригодном состоянии.
✅ Страховые взносы – обязательное страхование (DASK) и дополнительное страхование квартиры (если они оплачиваются владельцем).
✅ Проценты по ипотечному кредиту – можно вычесть только проценты, но не основной долг.
✅ Налоги на недвижимость – такие как ежегодный налог на имущество (Emlak Vergisi).
✅ Амортизация здания – если недвижимость не новая, можно учитывать её амортизацию (в течение 5 лет после покупки возможно списание 5% от стоимости).
✅ Расходы на утепление и энергосбережение – если затраты превышают 4 400 TL (на 2023 год), они могут быть включены в стоимость недвижимости и списаны частично.
✅ Аренда другого жилья – если владелец сам снимает жильё, он может вычесть эту сумму (но с определёнными ограничениями).
📌 Важно: все вычеты должны быть документально подтверждены и хранятся в течение пяти лет для возможной проверки налоговой инспекцией.
Пример расчёта налогооблагаемой базы. Допустим, арендодатель (E) сдал свою квартиру и получил 350 000 TL дохода в 2024 году. В течение года он понёс фактические расходы на сумму 120 000 TL, включая:
✔ Ремонт квартиры – 60 000 TL (замена сантехники, покраска).
✔ Коммунальные платежи – 25 000 TL.
✔ Проценты по ипотеке – 20 000 TL.
✔ Страхование недвижимости – 10 000 TL.
✔ Налог на недвижимость – 5 000 TL.
📌 Формула расчёта налогового вычета по методу реальных расходов:
🔹 (Общий расход × Налогооблагаемый доход) ÷ (Общий доход + Расходы).
➡ (350 000 TL × 120 000 TL) ÷ (350 000 TL + 120 000 TL) = 90 000 TL.
📌 Налогооблагаемый доход после вычета расходов:
🔹 350 000 TL – 90 000 TL = 260 000 TL.
Теперь сравним этот результат с паушальным методом (фиксированный вычет 15%):
🔹 350 000 TL × 15% = 52 500 TL.
🔹 Налогооблагаемая база = 350 000 TL – 52 500 TL = 297 500 TL.
🔹 Разница между методами: 37 500 TL в пользу метода реальных расходов.
Если налоговая ставка составляет 20%, то благодаря методу реальных расходов налогоплательщик заплатит 7 500 TL меньше налогов.
Преимущества и недостатки метода реальных расходов
✅ Преимущества:
✔ Снижение налоговой нагрузки – возможность вычитать все подтверждённые затраты.
✔ Выборочные налоговые льготы – например, возможность списания 5% от стоимости недвижимости в течение первых 5 лет после покупки.
✔ Возможность переноса убытков на 5 лет – если расходы превысили доход, налогоплательщик может учесть убыток в будущих периодах.
❌ Недостатки:
✖ Необходимость подтверждать все расходы – требуется собирать чеки, квитанции, договоры, банковские выписки.
✖ Риск налоговых проверок – налоговые органы могут запросить подтверждающие документы в течение 5 лет.
✖ Не всегда выгодно – если реальные расходы меньше 15% от дохода, то проще использовать паушальный метод.
Следовательно, метод реальных расходов позволяет оптимизировать налоги, особенно если расходы на содержание недвижимости превышают 15% от дохода. Однако он требует детального учёта затрат и хранения подтверждающих документов.
Этот метод подходит арендодателям с высокими расходами на содержание недвижимости (ипотека, ремонт, коммунальные платежи). Если же затраты минимальны, паушальный метод будет более удобным и простым вариантом.
В следующем разделе мы разберём, как выбрать наиболее выгодный метод налогообложения.
4. СРАВНЕНИЕ И ПРАВО ВЫБОРА БОЛЕЕ ВЫГОДНОГО МЕТОДА?
Выбор между паушальным методом и методом реальных расходов – важный этап для каждого арендодателя в Турции. Этот выбор влияет на налогооблагаемую базу и конечную сумму налога. Чтобы принять правильное решение, необходимо учитывать уровень расходов, стабильность дохода и готовность вести учёт затрат.
Сравнение двух методов налогообложения:
Паушальный метод – это фиксированный вычет 15% от дохода без необходимости подтверждения расходов. Это удобно для тех, у кого небольшие затраты на содержание недвижимости. Однако этот метод не даёт возможности списывать фактические расходы, даже если они превышают 15% от дохода.
Метод реальных расходов позволяет вычитать все документально подтверждённые расходы, включая ремонт, коммунальные платежи, страхование, проценты по ипотеке и налоги на недвижимость. Это даёт возможность значительно снизить налоговую нагрузку, но требует хранения документов и может привести к налоговой проверке.
Рассмотрим основные различия между этими методами:
📌 Принцип расчёта
▪️ Паушальный метод: из дохода автоматически вычитается 15%, и налог рассчитывается с оставшейся суммы.
▪️ Метод реальных расходов: налогоплательщик учитывает фактические расходы, но они должны быть подтверждены документами.
📌 Требование к документам
▪️ Паушальный метод: не требует подтверждающих документов, налоговые органы не проверяют расходы.
▪️ Метод реальных расходов: нужны чеки, счета, квитанции, которые необходимо хранить в течение 5 лет.
📌 Гибкость в выборе метода
▪️ Паушальный метод: если его выбрали, нельзя поменять на метод реальных расходов в течение 2 лет.
▪️ Метод реальных расходов: можно выбрать в любой год, если в прошлом году не применялся паушальный метод.
📌 Риск налоговой проверки
▪️ Паушальный метод: минимальный риск, так как налог рассчитывается автоматически.
▪️ Метод реальных расходов: выше вероятность проверки, так как налоговые органы могут запросить документы.
📌 Когда метод выгоден?
▪️ Паушальный метод: подходит, если расходы на содержание недвижимости составляют менее 15% от дохода.
▪️ Метод реальных расходов: выгоден, если затраты превышают 15%, например, если оплачивается ремонт, ипотека, страхование или коммунальные услуги.
Пример расчёта налогооблагаемой базы по двум методам:
Допустим, арендодатель получает доход 300 000 TL в год.
- Паушальный метод:
▪️ 300 000 TL × 15% = 45 000 TL (вычет)
▪️ 300 000 TL – 45 000 TL = 255 000 TL (налогооблагаемая сумма) - Метод реальных расходов: Допустим, фактические расходы составляют 90 000 TL, включая ремонт, коммунальные платежи, налоги и страхование.
Расчёт по формуле:
▪️ (300 000 TL × 90 000 TL) ÷ (300 000 TL + 90 000 TL) = 69 230 TL (вычет)
▪️ 300 000 TL – 69 230 TL = 230 770 TL (налогооблагаемая сумма)
📌 Разница: налоговая база при методе реальных расходов на 24 230 TL ниже, чем при паушальном методе.
Если налоговая ставка 20%, то экономия составит 4 846 TL.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ НАЛОГОВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
В Турции налогоплательщики обязаны своевременно декларировать доходы и уплачивать налоги. Несоблюдение этих требований может привести к штрафам, пеням и уголовной ответственности.
📌 Основные нарушения и санкции:
🚫 Несвоевременная подача налоговой декларации (GVK ст. 352)
▪ Первое нарушение: предупреждение или небольшой штраф (около 3 500 TL).
▪ Повторное нарушение: штраф до 5% от суммы налога.
🚫 Занижение доходов или сокрытие доходов (GVK ст. 359)
▪ Если налогоплательщик не указывает часть дохода или использует фиктивные расходы, это считается налоговым правонарушением.
▪ Штраф: 1-3 раза от суммы неуплаченного налога.
🚫 Непредоставление подтверждающих документов при проверке
▪ Если налогоплательщик использует метод реальных расходов, но не может подтвердить расходы чеками и квитанциями, налоговые органы аннулируют вычеты и доначисляют налог.
▪ Дополнительные штрафы: 50% от суммы доначисленного налога.
🚫 Неуплата налога в срок (GVK ст. 51)
▪ Пеня: 2,5% от суммы налога за каждый месяц просрочки.
▪ Если налог не уплачен более 3 месяцев, налоговые органы могут заморозить банковские счета.
🚫 Уголовная ответственность за налоговое мошенничество (GVK ст. 359)
▪ Если выявлена преднамеренная уклонение от налогов (например, подделка документов или сокрытие крупных сумм), возможны уголовные санкции.
▪ Штраф: до 5 раз от суммы налога.
▪ Тюремное заключение: от 1 до 5 лет при крупных нарушениях.
Как избежать проблем с налогами?
✅ Своевременно подавайте декларации.
✅ Выбирайте метод налогообложения, который можно подтвердить документами.
✅ Храните все чеки, квитанции и договоры не менее 5 лет.
✅ Работайте с лицензированным бухгалтером, который поможет избежать ошибок.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Выбор метода налогообложения доходов от аренды в Турции зависит от уровня расходов арендодателя. Паушальный метод удобен тем, что позволяет автоматически уменьшить налогооблагаемую базу на 15% без необходимости подтверждать расходы. Это оптимальный вариант для владельцев недвижимости с минимальными затратами на её содержание. Однако, если расходы превышают 15% от дохода, более выгодным становится метод реальных расходов, который позволяет учитывать фактические затраты, такие как коммунальные платежи, ремонт, страховку и проценты по ипотеке.
Важно помнить, что налоговые обязательства требуют строгого соблюдения сроков и правил. В Турции декларацию по доходам от аренды необходимо подавать до 31 марта каждого года, а налог оплачивается двумя платежами – в марте и июле. Если налогоплательщик выбирает метод реальных расходов, он обязан хранить все подтверждающие документы в течение пяти лет, так как налоговая инспекция может потребовать их в любой момент.
Ошибки в налоговых расчётах могут привести к штрафам и доначислениям. Поэтому перед выбором метода налогообложения рекомендуется заранее анализировать свои расходы и консультироваться с профессиональными бухгалтерами. Специалист поможет правильно оформить налоговую декларацию, минимизировать налоговую нагрузку законными способами и избежать финансовых рисков.
Грамотный подход к налогообложению аренды в Турции позволит не только снизить налоговые платежи, но и избежать возможных проблем с налоговыми органами.
Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях. Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ канал и на страницу в FACEBOOK.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Информация, изложенная в материале, основана на действующем законодательстве Турции, однако налоговые правила и нормативные акты могут изменяться. Также законы могут интерпретироваться по-разному в зависимости от конкретных обстоятельств каждого налогоплательщика.
Автор и издатель не несут ответственности за возможные ошибки, неточности, упущения или любые последствия, возникшие в результате использования данной информации без предварительной консультации с квалифицированными специалистами. Приведённые примеры и расчёты являются ориентировочными и могут не учитывать всех индивидуальных факторов.
Перед принятием решений, связанных с налогами, рекомендуем обращаться к лицензированным бухгалтерам или юристам, имеющим опыт работы с налоговым законодательством Турции. Только профессиональная консультация может гарантировать правильное применение налоговых норм в вашей ситуации.
15 