Содержание условий арендного договора представляет собой набор прав и обязанностей сторон, отраженных в его условиях. Подобно другим гражданско-правовым соглашениям, в арендном договоре существует определенная степень условности, которая позволяет выделить группы условий, определяющих обязанности Арендодателя и Арендатора. Поскольку все гражданско-правовые соглашения базируются на взаимных правах и обязанностях сторон, в договоре аренды также присутствуют права и обязанности Арендодателя.

Давайте начнем с напоминания: в Турции нет различий между договором аренды и договором найма. Оба эти термина означают одно и то же. Стороны, заключающие договор аренды зданий, сооружений или отдельных помещений в Турции, имеют те же права и обязанности, что и стороны договора аренды движимого имущества. Однако некоторые аспекты прав и обязанностей сторон по договору аренды недвижимого имущества с крышей, такого как квартиры, дома, офисы и т. д., регулируются специальными статьями Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ).

Содержание договора аренды должно представлять собой совокупность всех его условий. В свою очередь в договоре аренды должны быть установлены конкретные права и обязанности Арендодателя и Арендатора. В сегодняшней статье будет раскрыта тема о правах сторон и перечислены основные права и обязанности по отношению друг к другу в договоре аренды.

1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ В УСТАНОВЛЕННЫЙ СРОК.

Одной из основных обязанностей Арендодателя является предоставление переданного в аренду имущества своевременно и в соответствующем состоянии, отвечающем его назначению и условиям договора. Это подразумевает, что имущество должно быть исправным и пригодным для достижения цели, предусмотренной договором аренды.

Договор, в котором прописаны условия ограничения передачи арендованного имущества, является недействительным. Согласно статье 301 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ), прописанные ограничительные условия могут быть оспорены Арендатором, и в суде такой договор не будет рассматриваться как договор аренды. Даже если Арендатор согласится на ограничения прав передачи имущества в пользование (арендованного имущества), договор все равно не будет считаться заключенным из-за отсутствия в нем существенных условий. Таким образом, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество, соответствующее всем необходимым требованиям, чтобы обеспечить его нормальное использование в рамках заключенного договора аренды. Ограничительные условия, прописанные в договоре, могут быть оспорены судом в случае несоответствия законодательству, что делает такой договор недействительным.

Указание на сдаваемый в аренду объект может быть уточнено путем описания его технических характеристик или других особенностей. В случае, если объект, предмет договора аренды, является недвижимым имуществом, передача объекта осуществляется передачей ключей или предоставлением доступа к объекту. В случаях, если в законе или договоре не говориться об обратном, а предмет договора движимое имущество оно должно быть передано вместе со всеми необходимыми документами (сертификат качества, технический паспорт, и т.п.) и предметами необходимые для пользования имуществом. Например, арендованный автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми принадлежностями: документами, запасным колесом, аптечкой, инструментами и т.д.

Если Арендодатель отказывается предоставить имущество в установленный договором срок или не передает документы и принадлежности, относящиеся к предмету договора аренды, согласно статье 97 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ), он лишается права требовать от Арендатора оплату по договору аренды. В свою очередь, согласно статьям 123-126 ОКТ, Арендатор имеет право не только на возмещение причиненных убытков в результате нарушения договора, но и на расторжение самого договора. Например, если Арендатор вынужден арендовать аналогичное имущество у другого Арендодателя из-за невыполнения обязанностей первоначальным Арендодателем, возникают финансовые затраты и убытки, которые Арендатор может понести. В таких случаях согласно статье 97 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ), Арендодатель лишается права требовать оплату арендной платы от Арендатора.

Эти финансовые потери могут включать в себя расходы на аренду аналогичного имущества у другого Арендодателя, а также упущенную выгоду, связанную с простоем в результате не получения арендованного имущества в согласованный срок. Необходимо отметить, что в таких ситуациях Арендатор обладает правом на компенсацию реального ущерба и упущенной выгоды, причиненных уклонением Арендодателя от выполнения своих обязанностей. Более того, в соответствии со статьями 123-126 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ), Арендатор имеет право на расторжение договора аренды в случае невыполнения Арендодателем своих обязательств. В этом случае Арендатор может потребовать выплаты компенсации за убытки, а также возмещения дополнительных расходов, понесенных в результате нарушения договора.

Важно отметить, что договор аренды является обязательством, поэтому любые нарушения соглашения могут иметь серьезные последствия для обеих сторон. Поэтому важно, чтобы все условия договора были ясно сформулированы и соблюдены, чтобы избежать возможных споров и неприятностей в будущем.

Если в договоре четко не прописано место предоставления арендованного имущества, то в этом случае делимое движимое имущество (портреты, столы и стулья, парашюты и т.п.) передается по месту жительства Арендодателя, неделимое движимое имущество (оборудования и станки, вычислительная техника, офисное оборудование, телеуправляемые комплексы, а также другие средства, имеющие самостоятельную целостность) передается по адресу заключения договора (п.1, ст. 89 ОКТ). Недвижимое имущество передается Арендатору по адресу регистрации недвижимого имущества.

Предоставляемый предмет аренды должен быть не только передан в сроки, указанные в условиях договора, но и содержать арендованное имущество в надлежащем состояние весь период действия договора аренды[1]. Для того что бы Арендатор не смог выдвинуть требования компенсации по причине отказа передачи арендованного имущества, Арендодатель должен доказать свою невиновность.

2. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ТЕХНИКУ БЕЗОПАСНОСТИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

Арендодатель несет ответственность за безопасность переданного имущества не только перед самим Арендатором, но и перед теми лицами, которые используют арендованный объект вместе с ним. Эта ответственность может быть как материальной, так и моральной.

Например, если Арендодатель заверил Арендатора о порядочности соседей, а в действительности ситуация оказалась иной, и соседи оказались проблематичными, то в этом случае Арендодатель несет ответственность перед Арендатором за предоставление недостоверной информации. Подобным образом, Арендодатель обязан предоставить Арендатору безопасное и пригодное для использования имущество. Он должен предпринять все разумные меры для обеспечения безопасности арендуемого объекта, включая проведение необходимых ремонтов и обслуживание объекта. Если из-за недостаточного обеспечения безопасности возникают проблемы или несчастные случаи, Арендодатель может нести ответственность за ущерб, причиненный Арендатору или третьим лицам. Иными словами, Арендодатель обязан не только предоставить арендуемое имущество, но и гарантировать его безопасность как перед самим Арендатором, так и перед другими лицами, которые могут им пользоваться.

Другой пример, допустим, если авария с арендованным автомобилем произошла из-за неисправности арендованного имущества, соответствующим органом должен быть составлен акт об этом происшествии. В этом акте должна быть указана причина аварии. Исходя из этой причины, в судебном порядке будет установлен виновник. Другими словами, решение о том, кто должен будет возместить ущерб, будет принято судом на основе собранных доказательств. Суд установит ответственное лицо за материальный и моральный ущерб, и это лицо будет обязано выплатить компенсацию по решению суда.

Еще одним примером является ответственность Арендодателя за обеспечение противопожарной безопасности и предоставление необходимых технических средств для противопожарной защиты в соответствии с требованиями закона для конкретного объекта. После передачи объекта в аренду согласно договору, обязанность соблюдения норм пожарной безопасности переходит на Арендатора, если иное не предусмотрено договором. Следовательно, в случае нарушения техники пожарной безопасности к ответственности в первую очередь привлекается Арендатор, но если будет установлено, что причина пожара связана с первоначальными нарушениями противопожарных требований, то ответственность возлагается на Арендодателя[2].

3. ОПЛАТА ПОШЛИН И СОПУТСТВУЮЩИХ НАЛОГОВ

Доходы, получаемые физическими или юридическими лицами от аренды, подлежат налогообложению. Согласно статье 302 ОКТ, обязанность уплаты налогов одним из участников договора не является абсолютной, поэтому виды налогов и лица, ответственные за их выплату, определяются сторонами договора аренды по своему усмотрению. Однако, если в договоре аренды не указана сторона, которая будет выплачивать налоги, в этом случае по умолчанию обременение по уплате налогов ложится на арендодателя.

Для юридических лиц налог на доход от аренды всегда рассчитывается по ставке 25% (корпоративного налога) от чистой прибыли. Налог при сдаче имущества в аренду физическим лицам рассчитывается пропорционально сумме дохода, с поэтапной ставкой от 15% до 40%. Налог на арендованное имущество не взимается, если чистый доход от жилой недвижимости не превышает 21 000 турецких лир в год или 150 000 турецких лир в год от коммерческой недвижимости (на состояние на 2024 год). Минимальная ставка 15% будет применяться к случаям, когда сумма, вырученная от аренды жилой недвижимости, составила более 21.000 ТЛ для жилой недвижимости. Максимальная ставка 40 % распространяется на случаи, когда аренда жилой недвижимости принесла собственнику годовой доход более 1.900.000 Турецких Лир. Для желающих самостоятельно рассчитать налог арендованного имущества предоставляем ссылку на калькулятор сайта https://kira-vergisi.hesaplama.net/hesaplama.do

Сумма содержания недвижимости в Турции включает ежегодные налоги (на землю, строительные объекты и т. д.), которые одинаково оплачиваются как резидентами, так и нерезидентами страны. Ежегодное страхование недвижимости в Турции от землетрясений (DASK) является обязательным расходом на содержание недвижимости. В рамках договора аренды стороны могут согласовать, кто будет нести ответственность за его выплату.

1 апреля 2024 года (в связи с тем, что 31 марта 2024 года приходится на выходной день): Лица, получившие доход от аренды жилых помещений на сумму свыше 21 000 турецких лир в 2023 году (порог исключения для 2024 года составляет 33 000 турецких лир), должны будут подать налоговую декларацию. Порог исключения для 2023 года составляет 21 000 турецких лир, и только лица, получившие доход от аренды жилых помещений, смогут воспользоваться этим исключением. Исключение применяется только к одному жилому помещению, и для лиц, получающих доход от аренды нескольких жилых помещений, исключение применяется один раз к суммарному доходу от аренды жилых помещений. Лица, не указавшие доход от аренды или указавшие его неполностью, не смогут воспользоваться исключением. Субъекты предпринимательской деятельности и индивидуальные предприниматели, облагаемые korporatıvnqm налогом (на прибыль) по фактическим доходам, не смогут воспользоваться исключением по доходу от аренды жилых помещений. Лица, получившие доход от аренды жилых помещений в размере более 21 000 турецких лир в 2023 году, а также лица, получившие доход, превышающий 550.000 турецких лир отдельно или в совокупности с заработной платой, доходами от ценных бумаг, доходами от недвижимости и другими доходами и прибылью, не смогут воспользоваться исключением от налогообложения по доходу от аренды жилых помещений в размере 21.000 турецких лир. Те, кто имеют удержание налога с дохода от аренды помещений и превышают порог 150.000 турецких лир для подачи декларации (для 2024 года – 230.000 турецких лир), должны будут подать налоговую декларацию. При определении, превышен ли порог в 150.000 турецких лир (или 230.000 турецких лир для 2024 года), учитывается совокупная сумма брутто дохода от аренды помещений и доход от аренды жилых помещений, освобождаемый от налога на доходы.

Вместе с этими налогами существует сбор пошлины такие как налоги за вывоз мусора. Размер вспомогательных пошлин зависит от типа недвижимости и ее месторасположения.

Ежегодный налог на недвижимость рассчитывается от кадастровой стоимости собственности в зависимости расположения недвижимости для небольших городов и поселков и крупных населенных пунктов.

Налог для обычных районов:

На здания: 0,2%
На жилые помещения: 0,1%
На земельные участки: 0,1%
На участки под застройку: 0,3%

В крупных городах:

На здания: 0,4%
На жилые помещения: 0,2%
На земельные участки: 0,2%
На участки под застройку: 0,6%

4. ПЛАТА ЗА ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ

В данной главе речь идет о плате за дополнительные расходы, которые могут включать в себя суммы, необходимые для проведения ремонта или улучшения объекта аренды. В соответствии со статьями 303 и 304 ОКТ (Общий Кодекс Турецкой Республики) Арендодатель несет ответственность за расходы, связанные с вспомогательными расходами. Другими словами, Арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Под термином капитального ремонта подразумевается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого нельзя его использовать по назначению. Согласно статьям 303 и 304 ОКТ (Общий Кодекс Турецкой Республики), на Арендодателе лежит обязанность не только проводить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, но и брать на себя расходы по текущему ремонту или другим статьям расходов, таким как ремонт лифта, наружного фасада, бассейна и т.д. Эти расходы основаны на решениях совета управляющих зданием, который в Турции является автономным органом, координирующим управление одним или несколькими зданиями.

Под термином “текущий ремонт” здесь подразумевается устранение недостатков имущества, которые не требуют замены основных (главных) составных частей, а также работы по восстановлению исправности конструкций здания и систем инженерного оборудования или улучшению эксплуатационных показателей. Это включает в себя не только ремонт с целью восстановления работоспособности, но и мероприятия по улучшению общего состояния и функциональности объекта аренды.

5. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СДАННОГО В АРЕНДУ (ВНАЁМ) ИМУЩЕСТВА В СОСТОЯНИИ, СООТВЕТСТВУЮЩЕМ ЕГО НАЗНАЧЕНИЮ

Положение закона устанавливает, что Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично препятствуют или ограничивают его использование. Это правило действует даже в случае, если Арендодатель не знал о таких недостатках во время заключения договора. Однако Арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые были явно указаны при заключении договора аренды или которые заранее были известны Арендатору или могли быть обнаружены им в ходе осмотра имущества при заключении договора или при передаче имущества в аренду.

В соответствии с договором аренды, ремонт объекта аренды, включая перечисленные и аналогичные виды ремонта, должен быть выполнен в установленные сроки. Если срок ремонта не указан в договоре, то Арендатор должен самостоятельно уведомить Арендодателя о требуемых сроках. В случае отсутствия установленных сроков устранения недостатков в договоре аренды, и если ремонт необходим срочно, Арендатор, уведомивший Арендодателя и не получивший ответа в разумный срок, имеет право самостоятельно провести ремонт арендованного имущества. Подробнее об устранения недостатках арендованного имущества можно прочитать в отдельной статье опубликованного на Блоге сайта.

6. ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ АРЕНДАТОРА О ПРАВАХ ТРЕТЬИХ ЛИЦ НА ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Сама по себе передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Вместе с этим, когда Арендодатель сдаёт имущество в аренду, это не приводит к изменению прав третьих лиц на это имущество. Например, если на объекте аренды у третьего лица есть сервитут или право залога, то эти права остаются в силе после заключения договора аренды. Однако, поскольку осуществление прав третьих лиц на арендованное имущество может привести к нежелательным последствиям для Арендатора, закон обязывает Арендодателя предупредить Арендатора об этих правах при заключении договора аренды. Это позволяет Арендатору принять во внимание все риски и условия передачи имущества в аренду перед тем, как принимать решение о заключении договора.

Таким образом, предупреждение обо всех правах третьих лиц на арендованное имущество является важным аспектом заключения договора аренды, который обеспечивает защиту интересов Арендатора и помогает избежать непредвиденных юридических проблем в будущем. Если, например, имущество, сдаваемое в аренду, находится в залоге в банке, и в случае невыплаты кредита Арендодателем банк продает это имущество третьим лицам, то новые владельцы могут воспользоваться своими правами, включая право расторжения договора с Арендатором. В такой ситуации невыполнение Арендодателем обязанности предупредить Арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество дает право Арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора. Это происходит потому, что Арендатор, не получивший необходимую информацию о правах третьих лиц на арендованное имущество, оказывается в невыгодном положении, которое могло бы повлиять на его интересы и стабильность использования имущества. Таким образом, в случае нарушения обязанности Арендодателя сообщить о правах третьих лиц на арендованное имущество, Арендатор имеет право на компенсацию убытков, а также на изменение условий договора аренды или его расторжение.

Подробнее о правах третьих лиц на арендованное имущество можно прочитать в отдельной статье опубликованного на Блоге сайта.

ПОСЛЕСЛОВИЕ

Подводя итог, можно сказать, что главная обязанность Арендодателя по договору аренды заключается в том, чтобы обеспечить передачу Арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и цели его использования. Это означает не просто предоставление самого объекта аренды, но и обеспечение его полной готовности к использованию, включая все принадлежности и сопутствующие документы.

Когда Арендатор заключает договор аренды, он ожидает получить доступ к имуществу, которое полностью соответствует описанию и условиям, указанным в договоре. Арендодатель должен предоставить имущество в таком состоянии, чтобы оно могло быть использовано согласно его назначению, без каких-либо недостатков или препятствий.

Это также включает в себя обеспечение передачи всех принадлежностей и документов, связанных с арендованным имуществом. Например, если это квартира, Арендодатель должен передать ключи, руководства по использованию электроприборов, а также любые другие документы, связанные с правами и обязанностями в отношении этой квартиры. Таким образом, основная обязанность Арендодателя – это не только передача самого имущества, но и обеспечение его готовности к использованию и предоставление всех необходимых принадлежностей и документов, чтобы Арендатор мог эффективно и комфортно пользоваться арендованным объектом.

Имущество, сданное в аренду, должно быть передано Арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем Арендатор получает право истребовать арендованное имущество и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же Арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств. Наделение Арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество, свидетельствует об определенной позиции законодателя, допускающего вплетение в ткань обязательственно-правовых отношений элементов вещных прав.

В то же время важно отметить, что Арендодатель не несет ответственности за дефекты Арендованного имущества, которые были указаны при заключении договора аренды или были известны Арендатору заранее. Также Арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые Арендатор должен был обнаружить во время осмотра или проверки имущества при заключении договора или передаче его в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на Арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях Арендатор может воспользоваться предоставленными ему ОКТ способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся Арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом Арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного в аренду турецкого имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования Арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться Арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, Арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения Арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен Арендатором, который вправе потребовать от Арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремонта Арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным договором.

ЗАЧЕМ ОБРАЩАТСЯ К АДВОКАТАМ ПЕРЕД СОСТАВЛЕНИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ?

Адвокат в Турции играет важную роль как при составлении договора аренды недвижимости, так и при расторжении такого договора. Вот почему его присутствие может быть необходимо:

Защита интересов: Адвокат имеет экспертное знание законодательства Турции относительно недвижимости и арендных отношений. Он поможет вам защитить ваши интересы и обеспечит правовую гарантию в том, что условия договора аренды соответствуют действующему законодательству и защищают вас от возможных негативных последствий.
Экспертное сопровождение: Адвокат сопровождает вас на всех этапах составления договора аренды, предоставляя экспертные консультации и рекомендации. Он поможет вам понять все нюансы условий договора, оценить риски и принять обоснованные решения.
Составление договора: Адвокат поможет составить договор аренды, учитывая все ваши требования и интересы. Он обеспечит четкое формулирование условий договора, включая права и обязанности сторон, условия арендной платы, сроки аренды, порядок расторжения и другие важные моменты.
Предотвращение споров: Благодаря профессиональному сопровождению адвоката, вероятность возникновения споров и конфликтов при заключении договора аренды значительно снижается. Адвокат поможет предусмотреть возможные проблемы и недоразумения, что поможет избежать дальнейших сложностей.
Расторжение договора: В случае необходимости расторжения договора аренды, адвокат будет вашим представителем и защитником. Он поможет вам оценить ситуацию, предложит оптимальные варианты действий и обеспечит соблюдение всех процедур и требований законодательства.
Правовая поддержка: Адвокат окажет вам правовую поддержку и консультации на всех этапах арендных отношений, поможет вам разрешить возможные споры и конфликты с арендодателем или арендатором, обеспечивая защиту ваших прав и интересов.

В итоге, адвокат в Турции при составлении и расторжении договора аренды недвижимости является необходимым партнером, обеспечивающим юридическую защиту и помогающим избежать непредвиденных проблем и рисков.

Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях. Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ канал

ИСТОЧНИКИ

БИБЛИОГРАФИЯ

Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Bası, Ankara 2016

Gülay Öztürk, Teoride ve Uygulamada Hasılat Kirası, C. 1, Ankara 2010

Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/2, İstanbul 2008

Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, C. 1-2, İstanbul 2014

Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. 1, İstanbul 2008

Mustafa Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Gör Kira

Sözleşmesi, İstanbul 2012

РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА ТУРЦИИ

[1] YARGITAY 6. Hukuk Dairesi

2015/849 E. 2016/95 K.

MAHKEMESİ : Sulh Hukuk Mahkemesi

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat alacak davasına dair karar, davacı-k.davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Asıl dava, kiracı tarafından kiraya veren aleyhine açılan kira sözleşmesinin haklı feshi nedeniyle kira sözleşmesine güvenilerek yapılan toplam 11.800 TL masrafın tahsili, karşı dava ise kiraya veren tarafından kiracı aleyhine açılan ödenmeyen 3.750 TL kira bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, asıl davanın kısmen kabulüne, 3.625 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı- karşı davacıdan tahsiline, fazlaya dair talebin reddine, karşı davanın kabulüne, 3.750 TL’nin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm davacı-karşı davalı kiracı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı-karşı davalı kiracı vekilinin asıl davada verilen hükme yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Davacı-karşı davalı kiracı vekilinin karşı davada verilen hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince:

Taraflar arasında 05.10.2013 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, kiralanan yerin işyeri (gözlemeci dükkanı) olarak kullanılmak üzere kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosyada mevcut bilgi ve belgelerden kiralanan yerin tapu kayıtlarında mesken olarak kayıtlı olduğu,bina kat maliklerinin bu yerin işyeri olarak kullanılmasına muvafakat etmemeleri nedeniyle davacı tarafça bu yerin işyeri olarak kullanılamadığı, davacı kiracının davalı kiraya verene ihtar göndererek kira akdini tek taraflı olarak feshedilerek, sözleşmeden döndüğü ve kiralanana ait anahtarları davalı kiraya verene teslim ettiği anlaşılmaktadır. Davalı kiraya veren kiralananı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301.maddesinde düzenlenen “…sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma yükümlülüğünü…” yerine getirmemiştir. Davacı kiracı, açıkça işyeri (gözlemeci dükkanı) olarak kullanılmak üzere kiraladığı taşınmazı işyeri olarak kullanamamış ve kira akdini tek taraflı olarak haklı nedenle feshedip akitten dönmüştür. T.B.K.’un 125.maddesi gereğince sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Davacı kiracı, TBK’nun kiraya verene yüklediği edimleri yerine getirmemesi karşısında sözleşmeyi feshedip akitten haklı nedenle döndüğüne göre, kiraya veren kiracıdan kira parası talebinde bulunamaz. Mahkemece, davalı kiraya verenin kira bedeli tahsiline ilişkin karşı davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kabulü hatalıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ;Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle asıl davada verilen hükmün ONANMASINA, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle karşı davada davacı karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin istek halinde temyiz edene iadesine, 19.01.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[2] Статья 249/1 OKT гласит, что арендодатель обязан передать арендатору сдаваемое в аренду место в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целью, указанной в договоре, и поддерживать такое состояние в течение срока действия аренды.

Как указано в решении суда, дефекты в сдаваемом в аренду имуществе лежат на ответственности арендодателя. Если эти дефекты являются такого рода, что делают невозможным использование или эксплуатацию арендованного объекта в соответствии с целью, указанной в договоре, или значительно ограничивают такое использование или эксплуатацию, то арендатор имеет право отказаться от исполнения договора.

* Borçlar Kanunu’nun 249/1. maddesi, kiralayanın kiracıya kiraladığı yeri, sözleşmede belirtilen amaca uygun olarak kullanılabilir durumda teslim etme ve kira süresince bu durumu koruma yükümlülüğünü belirtir. Yargıtay’ın bir kararında ifade edildiği gibi, kiralananın ayıpları kiralayanın sorumluluğundadır. Bu ayıplar, kiralananın sözleşmede belirtilen amaca uygun kullanılmasını veya işletilmesini imkansız hale getirecek veya bu kullanımı ve işletmeyi önemli ölçüde azaltacak türden ise, kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. (BK. mad.249-250 ve 106-108 ) (3.HD.20.09.2001, 6727-7921)

Yargıtay kararlarında: “Binanın iyi yapılmamasından veya korunmasındaki kusurdan dolayı bina sahibinin (kiralayanın) sorumlu olacağı; bu sorumluluğun objektif özen yükümlülüğüne aykırılıktan doğan “ağırlaştırılmış” bir kusursuz sorumluluk hali olduğu açıklanmıştır.

* Иная история когда ответственность возлагается на арендодателя. Адвокат доверителя в своем исковом заявлении в краткой форме утверждает, что товары, находившиеся в антрепо на момент внутреннего повреждения водой, застрахованы клиентской компанией по полису № 5921939, и что в результате просочившейся воды сквозь кровельные водостоки в антрепо во время дождя, произошедшего 28/11/2012 года, 40 000 единиц товаров, принадлежащих третьей стороне …, промокли и получили ущерб, который должен быть возмещен. В результате причиненного ущерба пострадавшему была выплачена страховая компенсация в размере 25 306,00 турецких лир к 15/02/2013 года. Несмотря на выплату компенсации, ответчик не выполнил свои обязательства, не проявив достаточного внимания и бдительности, что привело к причинению ущерба. Как указано в решениях Высшего суда, защита, предусмотренная в статье 1472 Турецкого Торгового Кодекса, предусматривает ответственность владельца здания (арендодателя) за его ненадлежащее строительство или обслуживание. Эта ответственность представляет собой «усиленную» форму безупречной ответственности, возникающую из нарушения обязательства об объективной заботе. В связи с возникшим ущербом, возникшим в результате страхового случая, компания, уполномоченная наследственными правами, просит суд взыскать с ответчика 25 306,00 турецких лир взыскания из-за его небрежности по полису. Как следует из возражения ответчика на исковое заявление, повреждения произошли в здании, которое было арендовано моим клиентом согласно договору аренды от 01/01/2011 года, … Карго Транспортный Торговый Лтд. Штд. Был сдан в аренду и находится в использовании этой компании на протяжении 13 лет, и здание было полностью и безупречно передано этой компании в соответствии с договором, кроме того, согласно договору, ответственность за обслуживание здания лежит на арендаторе. Согласно устоявшейся практике суда, если повреждение было вызвано некорректным использованием арендатором, то ответственность за ущерб не возлагается на владельца имущества. Таким образом, учитывая, что повреждения были вызваны некорректным использованием арендатора, ответчик не несет ответственность за ущерб. С учетом вышеизложенного, исковые требования не могут быть удовлетворены.

2013 tarihinden takip tarihine kadar işlemiş faiz olmak üzere toplam 26.476,40- TL alacağının olduğu ve açıklanan nedenlerle; fazlaya dair talep ve dava hakkımız saklı kalmak kaydı ile haksız ve yasal dayanaktan yoksun itirazın iptaline, takibin devamına, %20’den az olmamak üzere icra inkar tazminatına ve ücreti vekaletin de davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA/

Davalı vekilinin dava dilekçesine karşı vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; zararın meydana geldiği bina müvekkilimiz tarafından 01/01/2011 tarihli kira sözleşmesi ile … Kargo Taşımacılık Ticaret Ltd. Ştd. Kiralanmış olup 13 yıldır bu şirketin kullanımında olduğu taşınmaz bu şirkete tam ve mükemmel olarak teslim edildiği ayrıca sözleşme uyarınca binada gerekli bakımların yapılması kiracının sorumluluğunda bulunduğu yargıtayın kökleşmiş kararlarına göre hasar kiracının kusurlu kullanımından kaynaklanmış ise mal sahibine sorumluluk yöneltilmesi mümkün olmadığı zararlandırıcı eylem kiracnın kullanımından kaynaklandığı binasını kiraya veren bir kimsenin kiracının kusurlu hareketi sonucu zarar meydana gelmis halinde, binanın fena yapılmasından söz edilemeyeceği gibi binanın bakım yükümlülüğü de bahis konusu olmadığı belirtlen nedenlerle müvekkilin sorumluluk yöneltilmesi yerinde olmadığı ayrıca hasar miktarına da katılmayacağını diğeryandan talep ve alacak likit olmayıp yargılamıy gerektirdiğinden inkar tazminatı talebi de yerinde olmadığından belirtilen nedenlerle diğer hak ve taleplerin saklı kalmak üzereyerinde olmayan davanın reddine, masraf ve ücretini vekaletin davacı üzerinde bırakılmasını beyan etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE/

Dava, TTK 1472.maddesi kapsamında sigorta tazminatını ödeyen sigortacının halefiyet gereği sigortalının yerine geçmek suretiyle ödemiş bulunduğu sigorta tazminatını davalıdan tahsili davasıdır.

Bu kapsamda dava dosyası incelendiğinde davacı … şirketi ile dava dışı sigortalı … Kargo Taş. Ltd. Şti. Arasında 5921939 nolu poliçe ile antrepoda bulunan emtiaların sigorta güvencesine alındığı ve ancak bu emtiaların 28/11/2012 tarihinde meydana gelen yağış sırasında çatı yağmur derelerinden sızan yağmur sularının çatı panelleri arasından depo içerisine sızması neticesinde hasar görmesi nedeniyle davacı … şirketinin sigortalısına 15/02/2013 tarihinde 25.306,00 TL hasar bedeli sigorta tazminatı ödediği görülmüştür.

Ancak davalı kiralayanın kiralananı ayıpsız bir şekilde kullanıma hazır tutmaması nedeniyle bina sahibi sıfatıyla meydana gelen bu zarardan sorumlu olacağı düşüncesi ile işbu dava ikame edilmiş ise de dosya kül halinde değerlendirildiğinde davalı ile sigortalı … Kargo Taş. Ltd. Şti. Arasında kira sözleşmesi akdedildiği anlaşıldığından ve sigorta tazminatını ödeyen sigortacının halef sıfatıyla açacağı tazminat davalarında gerek usul gerekse maddi hukuk kuralları bakımından sigortalının hukuku ile sınırlı olarak hak talebinde bulunacağı anlaşıldığından bu kapsamda işbu davaya konu alacağında kira ilişkisine kaynaklanıyor olması nedeniyle 6100 sayılı HMK’nın 4.maddesi ile kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından Sulh Mahkemeleri görevli kılındığından yetki dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddi ile karar kesinleştiğinde dava dosyasının görevli ve yetkili İstanbul Sulh Hukuk Mahkemelerine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda belirtildiği üzere;

6100 sayılı HMK’nın 4 maddesi kapsamında işbu dava bakımından Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olduğundan görev – dava şartı yokluğundan davanın reddine,

Kararın kesinleşmesi halinde dosyanın görevli İSTANBUL SULH HUKUK MAHKEMESİ’ne gönderilmesine,

HMK.’nun 331/2 maddesi gereğince yargılama gideri, harç ve vekalet ücretinin görevli mahkeme tarafından değerlendirilmesine,

Taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi’nde İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 03/10/2018

Внимание!

Вся информация, представленная в данной статье, предназначена исключительно для информационных целей. Этот материал является конфиденциальным и принадлежит организации “ЕвразиЯ” и всем ее дочерним юридическим лицам. Мы с удовольствием предоставляем возможность использовать этот материал в учебных целях, для написания дипломных или научных работ, при условии указания ссылки на нашу страницу в качестве источника. Однако без нашего разрешения не рекомендуется цитировать или использовать содержание этой статьи в коммерческих целях или без ссылки на источник. Мы не несем ответственности за применение или интерпретацию предоставленной информации в этой статье. Мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с адвокатами в Турции относительно использования вышеупомянутого материала для конкретной ситуации. Пожалуйста, проконсультируйтесь с нашими юристами перед принятием каких-либо действий, связанных с этой публикацией. В зависимости от содержания материала также рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированным адвокатам, бухгалтерам и другим специалистам, компетентным в данной области.

Подготовка договора в Турции, Юридическое оформление договора в Турции, Составление контрактов в Турции, Адвокат по договорам в Турции, Правовая экспертиза договора в Турции, Юридическая помощь в составлении договоров в Турции, Подготовка международных договоров в Турции, Составление бизнес-контрактов в Турции, Проверка договора в Турции, Адвокат по контрактным вопросам в Турции, Юридическое сопровождение договоров в Турции, Решение проблем с договорами в Турции, Консультация по договорному праву в Турции, Оформление контрактов в Турции, Разработка контрактов в Турции, Юридические услуги по договорам в Турции, Споры по договорам в Турции, Судебное разбирательство по договорам в Турции, Исполнение договоров в Турции, Юрист по договорам в Турции, Урегулирование договорных споров в Турции, Оформление сделок в Турции, Подготовка контрактов в Турции, Юридическая помощь при составлении договоров в Турции, Защита прав по договорам в Турции, Анализ договоров в Турции, Корректировка договоров в Турции, Адвокат по подготовке контрактов в Турции, Правовое сопровождение сделок в Турции, Решение спорных вопросов по договорам в Турции, Консультации по контрактному праву в Турции, Подготовка коммерческих договоров в Турции, Договорные обязательства в Турции, Споры по контрактам в Турции, Оформление юридических документов в Турции, Переговоры по договорам в Турции, Консультация по составлению контрактов в Турции, Юридическая экспертиза договоров в Турции, Регистрация договоров в Турции, Адвокат по международным контрактам в Турции.

ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ В ТУРЦИИ

Добавить комментарий Отменить ответ