ФОРМАЛЬНЫЕ И МАТЕРИАЛЬНЫЕ НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ТУРЦИИ

В предыдущей статье, где рассматривались права и обязанности арендодателя в контексте договора аренды в Турции, было особое внимание уделено вопросу обеспечения арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению этого имущества. В этой статье мы более детально рассмотрим этот аспект, включая все тонкости и особенности, которые должны быть учтены как арендодателем, так и арендатором.

Договор аренды представляет собой важный инструмент как для арендатора, так и для арендодателя. Для арендатора это средство получения доступа к нужному объекту без необходимости его приобретения, что особенно актуально в случае больших или дорогостоящих объектов, таких как недвижимость или оборудование. Договор аренды также предоставляет гибкость, позволяя арендатору использовать объект на определенный срок, а затем вернуть его без необходимости покупки. С другой стороны, для арендодателя договор аренды представляет возможность получения дополнительного дохода от имущества, сохраняя при этом право собственности. Это может быть особенно выгодно, если у арендодателя есть свободные или неиспользуемые объекты, которые можно сдать в аренду.

При заключении договора аренды важно четко определить права и обязанности каждой стороны, условия аренды, сроки и условия оплаты арендной платы, а также ответственность за ущерб или неправильное использование имущества. Это поможет избежать конфликтов и недоразумений в будущем. Таким образом, договор аренды является важным инструментом для обеих сторон, обеспечивая арендатору доступ к нужному имуществу без необходимости его приобретения, а арендодателю – дополнительный источник дохода от своего имущества.

При заключении договора аренды необходимо уделить особое внимание процессу передачи имущества в аренду и последующему его возврату владельцу. Это важно не только потому, что арендатор получает имущество лишь на время, но и потому, что возвращение арендованного имущества в состоянии, соответствующем его первоначальному состоянию, имеет ключевое значение. При передаче имущества в аренду необходимо ясно определить его состояние и фиксировать любые имеющиеся дефекты или повреждения. Это поможет избежать недоразумений и споров в будущем. Кроме того, важно установить процедуру возврата имущества, чтобы обеспечить его сохранность и целостность.

При завершении срока договора аренды арендатор обязан вернуть имущество владельцу в том же состоянии, в котором оно было получено, за исключением нормального износа, который неизбежен при обычном использовании. Это требование обеспечивает справедливость для обеих сторон и защищает интересы как арендатора, так и арендодателя. Поэтому все недостатки имущества желательно выявить еще при его получении в аренду, поскольку в противном случае возможно, что Арендатору придется нести материальную ответственность за наличие этих недостатков.

В турецком праве ответственность за недостатки арендованного имущества регулируется статьями 304-308 Обязательственного Кодекса Турции (далее – ОКТ). Согласно законодательству Турции, арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью или частично мешают или ограничивают его использование. Это правило действует даже в том случае, если арендодатель не был осведомлен о таких недостатках на момент заключения договора.  Вместе с этим, Арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Итак, договор аренды отличается тем, что арендатор получает имущество лишь во временное пользование, а не в собственность, как это имеет место в других типах договоров, таких как купля-продажа, поставка, мены и тому подобные. Учитывая эту особенность, необходимо уделить достаточное внимание процессу и условиям выявления недостатков, а также процедуре и правильной форме уведомления арендодателя. Вместе с этим в данной статье будут рассмотрены варианты, позволяющие Арендатору защитить свои интересы и право выдвигать требования к арендодателю.

Не лишним будет напомнить, что при слове “аренда” многие ошибочно сразу представляют себе съем жилого помещения. Однако аренда включает в себя гораздо больше, чем просто съем квартиры или дома. Это разнообразное понятие охватывает широкий спектр недвижимости, начиная от коммерческих помещений и заканчивая движимым имуществом. Давайте взглянем на различные виды аренды и их значение в современном мире.

1. Жилые Недвижимости: Жилая недвижимость, безусловно, является одним из наиболее распространенных видов аренды. Люди арендуют квартиры, дома и другие жилые помещения по всему миру. Это предоставляет гибкость жильцам, позволяя им выбирать место жительства и адаптировать его под свои потребности без необходимости покупки недвижимости.
2. Коммерческие Помещения: Коммерческая аренда включает в себя аренду офисных помещений, магазинов, складов и других объектов, предназначенных для ведения бизнеса. Это позволяет предпринимателям и компаниям иметь доступ к необходимому пространству без значительных инвестиций в покупку недвижимости.
3. Промышленная Недвижимость: Промышленная аренда включает в себя объекты, предназначенные для производства, складирования и других промышленных целей. Это может включать заводы, склады, цеха и другие сооружения, необходимые для производственных процессов.
4. Земельные Участки: Аренда земельных участков также является распространенной практикой. Земля может быть арендована для сельскохозяйственного использования, строительства, коммерческих проектов и других целей. Это предоставляет возможность использовать землю без необходимости приобретения ее в собственность.
5. Движимое Имущество: Аренда не ограничивается только недвижимостью. Движимое имущество, такое как автомобили, оборудование, мебель и другие предметы, также могут быть сданы в аренду. Это позволяет людям и компаниям использовать необходимые ресурсы без значительных капиталовложений.

В завершение, аренда охватывает широкий спектр недвижимости и движимого имущества, предоставляя гибкие варианты для различных потребностей и обстоятельств. От жилых домов до коммерческих помещений и движимого имущества, аренда играет важную роль в современной экономике, обеспечивая доступ к ресурсам и пространству без необходимости приобретения в собственность.

УСЛОВИЯ И ПРИЧИНЫ ДЛЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕДОСТАТКИ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ТУРЕЦКОМ ПРАВЕ

Установления ответственности за недостатки арендованного имущества необходимо изучать, разделив её на две части: материальные  и формальные условия.

1.МАТЕРИАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

а. Наличие Недостатков в Арендованном Имуществе

При определении, какие конкретные недостатки могут препятствовать использованию арендованного имущества, важно учитывать его предполагаемое функциональное назначение и требования качества. Если уже на этапе заключения договора аренды выявляются недостатки или отклонения от необходимых стандартов, это может серьезно снизить эффективность использования имущества в аренде. Такие недостатки могут ограничить возможность Арендатора извлечь максимальную выгоду от аренды и даже препятствовать его нормальному использованию в соответствии с предполагаемым назначением.

Недостаток может быть «материальным» или «не материальным». Например, сырость в квартире, сломанный двигатель арендованного автомобиля, требующая ремонт канализации жилого помещения, испорченная вентиляция в доме и т.п., все эти недостатки являются материальными. Однако, отказ администрации вводить здание в эксплуатацию, недовольное или предвзятое отношение соседей к Арендатору, постоянно паркующие третьи лица перед витриной магазина частое отключение холодной воды в квартире, шум, доносящийся по ночам с улицы и т.п., являются не материальными недостатками.

Кроме этого, недостаток может быть «правовым» или «экономическим». Согласно закону, правовой недостаток сопряжен с материальным недостатком. Тем не менее экономический недостаток подразумевает отсутствие основных факторов, обещанных арендодателем. Например, если Арендатор заключает договор аренды помещения под магазин, основываясь на уверениях Арендодателя о высоком потоке прохожих около магазина, составляющем не менее 1500 человек в день, а на самом деле поток людей не превышает 700 человек в день, это приводит к серьезному искажению информации, предоставленной Арендодателем. В результате такого искажения Арендатор лишается возможности достичь ожидаемой экономической эффективности от продажи товаров из-за недостаточного потока потенциальных покупателей. Такой недостаток, вызванный искаженной информацией о потоке прохожих, приравнивается к экономическим недостаткам в соответствии с законодательством. Аналогично, если Арендатор получает заявление от Арендодателя о том, что мельница, арендованная для молотья 8 тонн муки в час, на самом деле неспособна перерабатывать даже 6 тонн муки в час, это также является серьезным недостатком. Такое недостаточное функционирование оборудования может стать причиной для досрочного расторжения договора аренды.

Недостаток может возникнуть как в начале, так и после заключения договора. Например, арендованный автомобиль может начать работать нормально при его получении, но через несколько километров проехать заглохнуть из-за неисправности. В другом случае, иностранец, арендовавший квартиру во время месяца рамазан, когда бары под окнами закрыты и вокруг спокойно, не мог предвидеть, что в обычное время шум с улицы может быть неприемлемо высоким из-за близости к барам или пляжу. После завершения месяца рамазана, когда бары снова открылись, квартира превратилась в источник постоянного шума из окружающих заведений, мешая спокойному проживанию. Или же, помещение, сданное в хорошем состоянии, может после дождя начать протекать через потолок, нанося ущерб имуществу и ухудшая условия проживания. В других примерах например, Арендатор арендует коммерческое помещение для ресторана, полагаясь на заверения арендодателя о работоспособности системы кондиционирования воздуха. Однако после подписания договора выясняется, что кондиционер не работает должным образом, что существенно затрудняет эксплуатацию ресторана в жаркий сезон. Или же например, Арендатор арендует складское помещение для хранения товаров, рассчитывая на достаточную вентиляцию и защиту от влаги. В результате дождей обнаруживается, что крыша склада имеет протечки, что может привести к повреждению хранимого товара.

Для закона не имеет значения на каком этапе проявился недостаток, поэтому Арендатор всегда может сообщить арендодателю о возникшей проблеме и потребовать устранение недостатка.

Обязательственный Кодекс Турции проводит еще одно различие, «важные недостатки» и «незначительные недостатки».  Важные недостатки подразумевают наличие значительного ограничения в пользовании предметом договора. Например, из-за технических нарушений в работе оборудования несоответствие критериям тепла температура в жилом помещении. Такие недостатки являются значительными.

Незначительные недостатки, это такой вид дефектов, которые легко и не дорого может устранить Арендатор самостоятельно. Закон не обязывает арендодателя нести ответственность в случаях незначительных недостатков.

Когда речь идет о недостатках арендованного имущества, особенно важно обратить внимание на те недочеты, которые становятся очевидными лишь после подписания договора. Эти недостатки могут быть скрытыми или невидимыми при первоначальном осмотре имущества перед заключением сделки аренды. Например, некоторые дефекты могут быть скрытыми и проявиться только в процессе эксплуатации, такие как неполадки с системами отопления или кондиционирования воздуха, которые могут проявиться только в определенных погодных условиях. Другие недостатки могут быть невозможны для обнаружения при поверхностном осмотре. Например, скрытые протечки воды в стенах или потолках, недостаточное утепление, которое приводит к повышенным счетам за отопление, или дефекты в электрической проводке, которые могут стать причиной пожара или аварии. Такие недостатки могут оказаться дорогостоящими и неожиданными для арендатора, особенно если они проявляются спустя некоторое время после заключения договора. Поэтому при заключении договора аренды важно не только внимательно проверить имущество на наличие очевидных дефектов, но и быть готовым к возможным скрытым недостаткам, которые могут проявиться позднее.

б. Действия Арендатора Не Должны Быть Причиной Недостатка (или поломки) Имущества

Если недостаток или поломка имущества были вызваны умышленными или неосторожными действиями Арендатора или его сотрудников, ответственность за это несет Арендатор, и Арендодатель освобождается от любой ответственности. В отличие от сделки купли-продажи, где покупатель должен внимательно проверить приобретаемый предмет на наличие дефектов или недостатков, в случае договора аренды Арендатору не требуется подробное исследование арендуемого имущества для выявления возможных недочетов. Достаточно осмотреть объект снаружи. Однако заранее знание о недостатках имущества дает Арендодателю право требовать уменьшения компенсации, если против него будет предъявлен гражданский иск.

в. Арендатор Заключая Договор Аренды Не Должен Отказаться От Права Требования Связанные с Недостатками Имущества

В соответствии со статьей 318 Обязательственного Кодекса Турции, Арендодатель обязан уведомить Арендатора об особых свойствах и недостатках объекта договора, о которых он осведомлен и которые могут представлять опасность для жизни, здоровья Арендатора или других лиц, либо могут привести к повреждению самого имущества в процессе его использования. Такое предупреждение освобождает Арендодателя от ответственности, если в дальнейшем возникнет ущерб для Арендатора из-за дефектов, характеристик или недостатков объекта аренды, о которых было предупреждено. Важно понимать, что предупреждение об особых характеристиках или недостатках арендуемого имущества, которое дает арендодатель, имеет критическое значение. Это не только обеспечивает прозрачность в отношениях между арендодателем и арендатором, но и служит гарантией для последнего от освобождения от ответственности в случае возникновения проблем с арендованным объектом. Это может быть особенно важно в случаях, когда объект аренды требует капитального ремонта или имеет другие существенные недостатки. Такое уведомление защищает интересы обеих сторон и способствует устойчивым и доверительным отношениям в рамках договора аренды.

Арендодатель не будет нести ответственность за те недостатки имущества, которые можно было бы обнаружить при обычном осмотре, который Арендатор должен провести в присутствии арендодателя. Закон требует, чтобы Арендатор поверхностно проверил состояние имущества и сообщил о любых явных дефектах. Поэтому для выявления недостатков достаточно провести обычный осмотр. Если во время передачи имущества Арендатор не выполняет свою обязанность провести поверхностный осмотр, считается, что имущество передано ему в надлежащем состоянии.

г. Между сторонами договора не должно быть заключено соглашения об отказе от ответственности

В некоторых случаях в договор аренды включается пункт, который освобождает арендодателя от ответственности за недостатки, дефекты и качество арендованного имущества. Это может произойти, например, если арендодатель не хочет нести ответственность за возможные проблемы с имуществом в процессе аренды. Однако, даже если такие условия прописаны в договоре, они должны быть в рамках закона и не должны противоречить обязанностям арендодателя по обеспечению пригодности арендованного имущества для использования.

Если в договоре предусмотрено освобождение арендодателя от ответственности за недостатки, арендатор может лишиться права предъявлять претензии или требования о компенсации за ущерб, вызванный использованием арендованного имущества. Однако, такие условия в договоре не могут лишить арендатора законных прав, предоставляемых ему законом или иными юридическими актами. Таким образом, если арендованное имущество не соответствует условиям договора или имеет скрытые недостатки, которые не были упомянуты при заключении сделки, арендатор может обращаться за защитой своих прав в соответствии с действующим законодательством.

2. ФОРМАЛЬНЫЕ (ПРОЦЕДУРНЫЕ) УСЛОВИЯ

Действительно, в контексте договора аренды закон не обязывает арендатора подробно осматривать арендованное имущество перед его передачей в пользование. Это отличается от сделок купли-продажи, где покупатель должен внимательно изучить приобретаемую вещь перед ее приобретением.

Поскольку договор аренды обычно заключается на более продолжительный срок, как явные, так и скрытые недостатки могут быть обнаружены как перед заключением договора, так и после него. В этом случае арендатор вправе требовать устранения недостатков от арендодателя или даже расторжения договора, если недостатки серьезны и мешают использованию имущества по назначению. Однако, ответственность арендодателя за явные недостатки не возникает в случаях, когда эти недостатки были явно оговорены при заключении договора, известны арендатору или могли быть обнаружены им во время осмотра имущества перед заключением договора аренды. В таких случаях арендатор принимает на себя риск относительно этих недостатков, которые были явно описаны или должны были быть обнаружены при аренде.

Как следствие, ответственность арендодателя за недостатки арендованного имущества возникает в случаях, когда эти недостатки не были явно оговорены при заключении договора аренды или не были заранее известны арендатору. Если арендатор обнаруживает недостатки, которые невозможно было обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, согласно статье 318 Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ), арендатор обязан сообщить об этих недостатках арендодателю в самый короткий срок[1].

Закон не устанавливает определенную форму и условия уведомления арендатором о недостатках. Для движимого имущества арендатор может сообщить о существенных недостатках, требующих устранения, устно, письменно или даже посредством сообщения в мессенджере, таком как WhatsApp. Однако для недвижимого имущества существует правило о письменном уведомлении арендатором. Письменное уведомление может быть оформлено через нотариуса или же просто написано арендатором, после чего предложено к подписанию арендодателю.

Если арендатор не сообщит арендодателю о недостатках вовремя, это будет рассматриваться как отказ арендатора от права требования устранения недостатков со стороны арендодателя. Например, если после сильного дождя начнет течь потолок и вода повредит имущество (например, мебель), арендатор, не уведомивший арендодателя о проблеме с крышей, будет нести ответственность в соответствии с условиями договора аренды. В рамках этого договора аренды арендодатель имеет право требовать компенсацию за ущерб, возникший вследствие небрежного обращения с арендованным имуществом.

ВЫБОРОЧНОЕ ПРАВО ТРЕБОВАНИЯ АРЕНДАТОРА, ВОЗНИКШИЕ ПО ПРИЧИНЕ ВЫЯВЛЕННЫХ НЕДОСТАТКОВ В АРЕНДОВАННОМ ИМУЩЕСТВЕ 

В случае, если арендатор в соответствии с установленными правилами своевременно уведомил арендодателя о недостатках имущества, согласно статье 305 Обязательственного Кодекса Турции, у него имеется право требовать применения одного из следующих мер:

1. Безвозмездного устранения недостатков имущества арендодателем.
2. Обмена арендованного имущества с недостатком на аналогичное, исправное.
3. Уменьшения размера арендной платы пропорционально характеру и серьезности недостатков.
4. Получения компенсации за ущерб, вызванный недостатками арендованного имущества.
5. Досрочного расторжения договора аренды в случае серьезных недостатков, которые не подлежат исправлению или восстановлению.

Вместе с этим, если Арендодатель будет виновен в нарушении условий договора, Арендатор имеет право требовать выплату компенсации за причинённый ему как материальный, так и моральный ущерб.

ПЕРЕЧИСЛЕННЫЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЙ МОЖНО РЕАЛИЗОВАТЬ ВЫБОРОЧНО, ВЫБРАВ ОДИН ИЗ ВАРИАНТОВ ОПИСАННЫХ НИЖЕ

1. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ УСТРАНЕНИЕ НЕДОСТАТКОВ

Согласно пункту 1 статьи 306 Обязательственного Кодекса Турции, арендатор обязан немедленно уведомить арендодателя о любом обнаруженном недостатке в арендованном имуществе. Такое немедленное уведомление позволяет арендодателю оперативно принять меры по устранению недостатков и обеспечить нормальное функционирование арендованного имущества[2]. Так как ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, Арендодатель имеет право выдвинуть встречные предложения, а именно:

• Устранить недостаток путем капитального ремонта имущества затрудняющий использование арендованного имущества по назначению, как полностью, так и частично;
• Предложить заменить дефектное арендованное имущество являющегося предметом договора аренды, на аналогичное;
• Сразу передать в пользование аналогичное арендованному имуществу вещь и возместить материальный или моральный ущерб (п.4 ст. 306 ОКТ);
• Или же одобрить устранение недостатка Арендатором самостоятельное в счет будущих арендных выплат.

2. СОРАЗМЕРНОЕ УМЕНЬШЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Основания и причины для изменения арендной платы, как правило, прописаны в договоре аренды. Также договор может содержать определенные условия по изменению арендной платы, которыми и следует руководствоваться в первую очередь. Правда положения договора не должны противоречить законодательству. Но что делать если в тексте договора не прописаны условия уменьшения размера арендной платы?  В этом случае стороны могут применить п.1 ст. 305 и ст. 307 ОКТ, согласно которому Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы:

• при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих его использование;
• при существенном ухудшении состояния недвижимого имущества или условий его использования, предусмотренных договором аренды в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает.

Следовательно, не зависимо от того, виновен или нет в недостатке Арендодатель, если вина данного недостатка имущества за Арендатором не замечена, последний может выдвинуть требование к арендодателю о соразмерном уменьшении арендной платы. Так, согласно статье 307 Обязательственного Кодекса Турции, арендатор на правах требования снижения размера арендной платы в случае выявления недостатков в арендованном имуществе, может потребовать уменьшения суммы арендной платы в соответствии с серьезностью недостатков и их воздействием на использование имущества. Если арендодатель не отвечает на требование арендатора, последний может самостоятельно определить сниженную сумму арендной платы и начать ее выплату с момента обнаружения недостатков и до их полного устранения.

3. ПОМЕНЯТЬ АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО С НЕДОСТАТКОМ НА АНАЛОГИЧНОЕ ИМУЩЕСТВО

Арендодатель, уведомленный Арендатором о выявленных недостатках арендованного имущества, и требования устранить недостатки, может без промедления произвести замену предоставленного Арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (ст. 306 ОКТ). Здесь с целью предупреждения возможных исков за понесенный ущерб Арендатором, Арендодателю дается возможность не затягивая с исполнением права на замену имущество и выплатой компенсации за причиненные неудобства (возмещение ущерба) (п.4 ст. 306 ОКТ).

Понятно, что иногда недостатки арендованного имущества настолько серьезны, что его использование становится невозможным для арендатора. В таких случаях ремонт или восстановление объекта не имеют смысла. Например, если автомобиль, который арендатор должен был получить, сгорел до того, как ему был передан. В этом случае арендодатель, согласно статье 306 Обязательственного Кодекса Турции, может устранить недостаток, заменив арендованное имущество аналогичным. Однако следует понимать, что в случае с недвижимым имуществом, таким как квартира или офисное помещение, замена на аналогичное имущество может быть практически невозможной. Поэтому это правило, скорее всего, применимо к движимому имуществу.

4. ПРАВО ТРЕБОВАНИЕ КОМПЕНСАЦИЙ

Если арендодатель пренебрегает своими обязанностями по предоставлению арендатору имущества в соответствии с условиями договора или его назначением, это может ограничить право арендатора на использование объекта аренды в соответствии с его прямым назначением. В случае нарушения условий договора со стороны арендодателя или наличия недостатков в арендованном имуществе, арендатор имеет право требовать компенсации за ущерб или другие материальные и моральные потери. Важно отметить, что такие же права могут быть у арендодателя, если арендатор умышленно или халатно нанесет ущерб арендованному объекту.

В делах, связанных с договорами аренды коммерческой недвижимости, вопросы возмещения ущерба имеют свои особенности. Арендатор может потребовать компенсации как по обязательственным правоотношениям, установленным в договоре аренды, так и на основании нарушения обязательств со стороны арендодателя, в результате чего был причинен непоправимый вред арендатору из-за дефектного имущества. Для примера, предположим, что договор аренды предусматривал исправную работу системы противопожарной сигнализации. Однако, в ночь произошел пожар, и оказалось, что система сигнализации не функционировала. В результате пожара сгорели важные документы, деньги и ценные бумаги, хранившиеся в сейфе. В данном случае арендодатель будет нести ответственность как по условиям договора аренды, так и согласно законодательству за причиненный ущерб.

Граница между договорными и внедоговорными обязательствами в контексте аренды имущества играет важную роль. Даже в случае отсутствия явных договорных условий, предусматривающих ответственность за недостатки, Арендатор защищен в соответствии с законодательством.

Судебная практика подтверждает, что для установления ответственности арендодателя достаточно доказательств причиненного ущерба вследствие использования имущества с недостатками. Например, если взять ситуацию, когда арендованный автомобиль имеет неисправную тормозную систему, и в результате происходит ДТП с участием Арендатора, который получает травмы. Это является примером нанесенного ущерба, за который арендодатель несет ответственность. Другой пример связан с арендой земли для выращивания картофеля. Если земля была предварительно загрязнена химикатами, что привело к выращиванию продукции с повышенным содержанием ядовитых веществ, и в результате Арендатор не может продать свою продукцию из-за превышения предельно допустимых норм. В этом случае ущерб, понесенный Арендатором, также является основанием для требования компенсации со стороны арендодателя.

Как видим, из приведенных примеров, требование компенсации со стороны Арендатора не является самостоятельным, а вытекает из условий договора аренды. В этом договоре обычно прописывается право Арендатора на использование имущества без каких-либо недостатков. Для того чтобы Арендатор мог выдвинуть требование компенсации, необходимо, во-первых, наличие заключенного договора аренды, в котором прописаны соответствующие условия. Во-вторых, необходимо установить причинно-следственную связь между причиненным ущербом и использованием арендованным имуществом с недостатками.

В список компенсаций могут входить как прямые, так и косвенные расходы, понесенные Арендатором в связи с недостатками имущества. Это может включать в себя ремонтные работы, затраты на замену поврежденного имущества, упущенную прибыль, а также другие потери, связанные с невозможностью использования имущества по назначению.

Исковая давность права требования выплаты компенсаций 10 лет с момента наступления морального или материального ущерба.

5. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

В соответствии со статьями 305 и 306 Обязательственного Кодекса Турции, Арендатор имеет право на досрочное расторжение договора аренды в случае недостатка арендованного имущества. Этот законопроект является основой для регулирования прекращения действия договора аренды до истечения установленного срока.

Согласно закону, Арендатор может односторонне досрочно расторгнуть договор аренды в случае существенного недостатка арендованного имущества. Однако для этого необходимо выполнение определенных условий. Во-первых, недостаток должен быть существенным, то есть иметь значительное значение и препятствовать использованию имущества по назначению. Во-вторых, Арендатор должен выполнить процедуру уведомления арендодателя о наличии недостатков в арендованном имуществе. Это может быть сделано устно или письменно, и процедура уведомления должна быть выполнена в установленные сроки, указанные в законе. Иными словами, Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, только после направленного Арендатору устного, (лучше) письменного (для недвижимостей с кровлей) предупреждения о необходимости исполнения им обязательств по устранению недостатков имущества в разумный срок. Игнорирование арендодателем замечаний Арендатора, или же отказ в разумный срок устранить недостаток, влечет за собой право расторжения договора Арендатором с последующим требованием возместить моральный и материальный ущерб.

Реализация права на отказ от договора или от осуществления прав по договору аренды в случаях недостатка в имуществе не требует судебного решения. Арендатору достаточно письменно уведомить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор, указав определенную дату. При этом форма уведомления может различаться в зависимости от типа арендуемого имущества: для недвижимости рекомендуется использовать письменное уведомление, а для движимого имущества устное уведомление допустимо. В уведомлении необходимо указать дату, когда договор аренды будет расторгнут, а также предложить место, где арендодатель может принять имущество обратно. В случае отказа арендодателя принять имущество обратно, арендатор может обратиться в нотариальную контору для оформления передачи арендованного имущества и его последующего хранения на складе. Это позволит Арендатору соблюсти все необходимые формальности и избежать возможных проблем в будущем. Для недвижимого имущества достаточно сдать в нотариальную контору ключи от квартиры[3]. На практике, после расторжения договора аренды Арендодатель не возвращает залог, полученный во время заключения договора аренды. Поэтому залог, находящийся в владение Арендодателя, необходимо требовать вместе с уведомительным письмом о расторжение договора аренды. Если Арендодатель не вернет полученный залог, остается только подать в суд исковое заявление с требованием возращения залога и выплаты компенсаций.

      Арендодатель должен возвратить полученную залоговую сумму, как только Арендатор вернет предмет договора аренды. Однако, в случае с автомобилями и использованием кредитных карт в Турции, процесс возврата средств может занять несколько дней. Это связано с тем, что блокированные на кредитной карте средства освобождаются после возврата автомобиля, но сам процесс освобождения может потребовать времени. В Турции, сроки возврата средств на кредитные карты через международные платежные системы могут составлять до полутора месяцев. Важно отметить, что эти сроки зависят от политики банка-эмитента карты, а не от прокатной компании.

Таким образом, Арендатору следует быть готовым к тому, что возврат залоговой суммы может занять некоторое время, и иметь терпение в ожидании завершения процесса.

ЗАЧЕМ ОБРАЩАТСЯ К АДВОКАТАМ ПЕРЕД СОСТАВЛЕНИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ?

Адвокат в Турции играет важную роль как при составлении договора аренды недвижимости, так и при расторжении такого договора. Вот почему его присутствие может быть необходимо:

1. Защита интересов: Адвокат имеет экспертное знание законодательства Турции относительно недвижимости и арендных отношений. Он поможет вам защитить ваши интересы и обеспечит правовую гарантию в том, что условия договора аренды соответствуют действующему законодательству и защищают вас от возможных негативных последствий.
2. Экспертное сопровождение: Адвокат сопровождает вас на всех этапах составления договора аренды, предоставляя экспертные консультации и рекомендации. Он поможет вам понять все нюансы условий договора, оценить риски и принять обоснованные решения.
3. Составление договора: Адвокат поможет составить договор аренды, учитывая все ваши требования и интересы. Он обеспечит четкое формулирование условий договора, включая права и обязанности сторон, условия арендной платы, сроки аренды, порядок расторжения и другие важные моменты.
4. Предотвращение споров: Благодаря профессиональному сопровождению адвоката, вероятность возникновения споров и конфликтов при заключении договора аренды значительно снижается. Адвокат поможет предусмотреть возможные проблемы и недоразумения, что поможет избежать дальнейших сложностей.
5. Расторжение договора: В случае необходимости расторжения договора аренды, адвокат будет вашим представителем и защитником. Он поможет вам оценить ситуацию, предложит оптимальные варианты действий и обеспечит соблюдение всех процедур и требований законодательства.
6. Правовая поддержка: Адвокат окажет вам правовую поддержку и консультации на всех этапах арендных отношений, поможет вам разрешить возможные споры и конфликты с арендодателем или арендатором, обеспечивая защиту ваших прав и интересов.

В итоге, адвокат в Турции при составлении и расторжении договора аренды недвижимости является необходимым партнером, обеспечивающим юридическую защиту и помогающим избежать непредвиденных проблем и рисков.

Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях.  Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ  канал  

 

ИСТОЧНИКИ

БИБЛИОГРАФИЯ

Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Bası, Ankara 2016

Gülay Öztürk, Teoride ve Uygulamada Hasılat Kirası, C. 1, Ankara 2010

Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/2, İstanbul 2008

Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, C. 1-2, İstanbul 2014

Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. 1, İstanbul 2008

Mustafa Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Gör Kira

Sözleşmesi, İstanbul 2012

РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА ТУРЦИИ

[1] Дело рассматриваемое Верховным судом касается запроса об отмене возражения, поданного в связи с процессом по взысканию страховой компенсации. Истец утверждает, что в результате разрушения трубы отопления, принадлежащей собственнику, в его арендуемом помещении, был причинен ущерб его имуществу. Он требует возмещения ущерба и начисления процентов с момента выплаты компенсации. Ответчик, наоборот, считает, что арендатор не исполнил свои обязанности по уходу за имуществом и должен быть ответственным за причиненный ущерб.

Первоначальный суд признал ответчика виновным и обязал его возместить ущерб, поскольку не было доказано, что арендатор был виновен в происшествии. Однако адвокат ответчика подал апелляцию, утверждая, что арендатор должен был поддерживать в исправном состоянии оборудование и уведомлять о необходимости ремонта. Он также настаивает на отклонении требования исковой суммы.

Судья нашел, что ответчик несет ответственность за ущерб, возникший из-за ненадлежащего обслуживания оборудования арендатором, и отклонил его апелляцию. Окончательное решение было принято в пользу истца.

Bölge Adliye Mahkemesi Kararı – Ankara BAM, 23. HD., E. 2017/1218 K. 2019/523 T. 28.3.2019 Davalı vekilitarafından yukarıda belirtilen karara karşı istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca yapılan ön inceleme sonucunda dosyada eksiklik bulunmadığı anlaşıldığından inceleme aşamasına geçildi. İncelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra, dosya incelendi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ :

DAVANIN KONUSU :

Dava, ödenen sigorta tazminatının rücuen tahsili için girişilen takibe yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir.

İDDİA VE SAVUNMALARIN ÖZETİ :

Davacı vekili dava dışı F1 Kozmetik, Teks. Gıda Tic. Ltd. Şti.’nin faaliyet gösterdiği işyerinin müvekkili tarafından sigortalandığını, 22.03.2015 günü mülk sahibine ait kombi borusunun patlaması sonucunda akan suyun sigortalıya ait ürünlere zarar verdiğini; zararın 27.802,08 TL olduğunu ve 6.000,-TL sovtaj değeri düşüldüğünü, 1.500,-TL ambalaj hasarı, 500,-TL temizlik gideri ve 180,-TL de asma tavan ve parke hasarı belirlendiğini; toplam 23.982,08 TL’nin 05.05.2015 tarihinde sigortalıya ödenmesinden sonra malik hakkında girişilen icra takibine itiraz edildiğini, oysa davalının Türk Borçlar Kanunu’nun 305 ve 308’inci maddeleri çerçevesinde kiraya veren sıfatıyla, aynı Yasanın 69’uncu maddesi uyarınca da yapı maliki sıfatıyla sorumlu olduğu ile Türk Medeni Kanunu’nun 730’uncu maddesinde de zararın giderilmesi hususunun hükme bağlandığını ileri sürerek ödenen miktarın ödeme tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsilene karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili Türk Borçlar Kanunu’nun 318’inci maddesine göre kiracının, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiralayana bildirmek zorunda olduğunu, aksi takdirde bundan doğacak zararlara katlanacağını; taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde de kiracının bakım ve onarım yükümlülüğünün kiracıya bırakıldığını bildirerek davanın reddine, davacı aleyhine alacağın %20’sinden az olmamak üzere kötü niyet tazminatına karar verilmesini istemiştir.

İLK DERECE MAH. KARARI ÖZETİ :

İlk Derece Mahkemesi’ncedavalı ile dava dışı kiracı arasında akdedilen kira sözleşmesinin 5’inci maddesine görekiralanan şeyin vergisi ve tamirinin mal sahibine, kullanılması için gereken temizleme ıslah masraflarının kiracıya ait olduğu; demirbaş eşya arasında bulunan kombinin periyodik bakımından dava dışı kiracının sorumlu olacağına ilişkin özel herhangi bir düzenlemeye yer verilmediği ve davalı tarafça dava dışı kiracının olayın meydana gelmesinde kusurlu olduğu hususunun ispatlanamadığı, Türk Borçlar Kanunu’nun 308’inci maddesi gereğince davalı-kiralayan K1’ın zarardan sorumlu olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, Ankara 1. İcra Dairesinin 2015/22746 sayılı dosyasında 23.982,-TL asıl alacak, 1.110,73 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 25.092,73 TL ye yönelik itirazın iptaline, fazlaya ilişkin talebin reddine; koşulları oluşmadığından davacının icra inkar ve davalının kötü niyet tazminatı taleplerinin reddine karar verilmiştir.

İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ :

Davalı vekili istinaf dilekçesinde dava dışı kiracının sözleşme ile üstlendiği edimleri yerine getirmediğini, kombinin periyodik bakımlarını yaptırmadığı gibi onarım gereken durumlarda müvekkiline bilgi vermediğini; bu itibarla Türk Borçlar Kanunu’nun 318’inci maddesi çerçevesinde zarardan sorumlu olduğunu, kiracının davranışının kira sözleşmesinin 1 ve 4’üncü maddelerine de aykırılık teşkil ettiğini; kararın Türk Medeni Kanunu’nun 730’uncu maddesine de aykırı olduğunu, patlamanın nedeni konusunda hiçbir inceleme içermeyen raporun hükme alınmasının hatalı olduğunu ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

UYUŞMAZLIK KONUSU OLAN HUSUSLAR :

Uyuşmazlık, Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri ile kira sözleşmesindeki düzenlemeler çerçevesinde kiralayan taşınmaz sahibinin zarardan sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ,

HUKUKİ SEBEP VE GEREKÇE :

Dava, ödenen sigorta tazminatının rücuen tahsili için girişilen takibe yönelik itirazın iptali istemine ilişkindir.

Davalı ile dava dışı F1 Kozmetik, Teks. Gıda Tic. Ltd. Şti. arasında kira sözleşmesi bulunduğu hususunda ihtilaf bulunmamaktadır.

Dosya kapsamındaki yazı, belge ve bilgilere, İlk Derece Mahkemesi kararının gerekçesinde dayanılan delillerle, delillerin tartışılması sonucu maddi olay ve hukuki değerlendirmede usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına; incelemenin istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılıp, kamu düzenine herhangi bir aykırılığın da bulunmamasına ve demirbaş niteliğindeki kombinin bakımsızlığından kaynaklanan zararın sorumluluğunun davalıya ait bulunduğunun anlaşılmasına göre davalı vekilinin tüm istinaf itirazları yerinde görülmediğinden istinaf başvurusunun esastan reddine karar vermek gerekmiştir.

HÜKÜM :

Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:

1-6100 sayılıHukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353. maddesinin (1) numaralı fıkrasının (b) bendinin (1) numaralı alt bendi gereğince, ANKARA 5. SULH HUKUK MAHKEMESİ’nin 2016/175E., 2017/747K. sayılı dava dosyasında verdiği 10/05/2017 tarihli kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından, davalıvekilinin İSTİNAF BAŞVURUSUNUN ESASTAN REDDİNE.

2-492 sayılıHarçlar Kanunu’na ekli (1) sayılı tarife gereğince, alınması gereken 1.714,08 TL nispi istinaf karar ve ilam harcından, peşin alınan 429,-TL harcın düşümü ile kalan 1.285,08TL harcın davalıdanalınıp Hazine’ye gelir kaydına.

3-Davalı tarafından yapılan istinaf posta giderlerinin üzerinde bırakılmasına, kullanılmayan avansın karar kesinleştiğinde gideri içerisinden karşılanarak iadesine.

4-Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 302. maddesinin (5) numaralı fıkrası gereğince kesinleşme kaydı ve kesinleşme kaydı yapılan kararların yerine getirilmesi için gerekli bildirimlerin; 359. maddesinin (3) numaralı fıkrası gereğince de karar tebliği, harç tahsil müzekkeresi yazılması ve gider avansı iadesi işlemlerinin İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılmasına.

28.03.2019tarihinde dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda,

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 362. maddesinin (1) numaralı fıkrasının (a) bendi gereğince, miktar veya değeri elli sekiz bin sekiz yüz (58.800,00) Türk Lirası’nı geçmeyen davalara ilişkin kararlar hakkında temyiz yoluna başvurulamayacağından miktar itibari ile KESİNolmak üzere, OYBİRLİĞİYLE karar verildi.

[2]  Bölge Adliye Mahkemesi Kararı – İstanbul BAM, 36. HD., E. 2018/710 K. 2020/588 T. 4.3.2020

 İ S T İ N A F K A R A R I

DAVANIN KONUSU :Alacak (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)

İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyadaki tüm belgeler ve dairemiz üyesi tarafından hazırlanan raporlar incelendi.

GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı arasında kira sözleşmesi imzalandığını, davalı tarafından müvekkiline ihtarname gönderildiğini, davalının hava harp okulundaki lojman talebinin kabul edilmesi nedeniyle davacının dairesini terk ettiğini, davalı kiracının evi boşalttıktan sonra müvekkiline tavandaki su sızıntısı ve rutubet nedeniyle evi boşalttığını bildiren ihtarname gönderildiğini, gönderilen ihtarnamenin usulsüz olduğunu, müvekkilinin dairesinin 4. katta dava konusu dairesinin de 2. kat olduğunu, müvekkiline herhangi bir bildirimde bulunulmadığını, anahtarın da teslim edildiğini, müvekkilinin evini kiraya verdiğini ve davalı kiracının daireyi K1 eşliğinde tuttuğunu, bu şahsın davalının emlakçısı olduğunu, kendileri ile alakasının bulunmadığını, davalı kiraya verenin anahtarı yetkisiz temsilsilci olan K1’e teslim ettiğini, anahtarın yetkisiz temsilci tarafından müvekkiline 15/02/2016 tarihinde teslim edildiğini, davalının kira sözleşmesindeki yükümlülükleri yerine getirmediğini ve kira sözleşmesini usul ve yasaya aykırı olarak feshettiğini, evi boşalttıktan sonra müvekkiline gönderilen ihtarnamede keyfi olarak durumun bildirildiğini, bu nedenle 6 aylık kira bedeli olan (Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos 2016 ) ve tahakkuk tarihinden başlayacak yasal faiz ile birlikte hesaplanarak davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davcıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde;taşınmazın yatak odasında vuku bulan su sızıntısının davacıya haber verildiğini, davacının hiçbir girişiminin bulunmadığını, bu nedenle taşınmazı tahliye ettiklerini, anahtarı davalı emlakçısı K1’e teslim ettiklerini, buna ilişkin teslim tutanaklarının bulunduğunu, davacı tarafa ihtarname çekilerek 2.000,00 TL depozite bedelinin talep edildiğini, Şubat 2016 ayına ait kira bedelinin ödendiğini, kira sözleşmesinin haklı olarak feshedilmesi nedeniyle davacı tarafın dava kapsamında 6 aylık kira alacağının talep edilmesinin hukuken mümkün olmadığını, ayrıca kira alacağını tazminat adı altında talep etmesinin hukuka aykırı olduğunu, taraflar arasındaki kira sözleşmesi kapsamında davacı- karşı davalıya verilen 2.000,00 TL depozito bedelinin Bakırköy 12. Noterliğinin ihtarnamesinin davacı- karşı davalıya tebliğ tarihinden itibaren işleyecek faiz ile tahsiline karar verilmesi gerektiğini belirterek haksız ve mesnetsiz olarak ikame edilen asıl davanın reddine, karşı davanın kabulü ile 2.000,00 TL depozito bedelinin işleyecek faiz ile birlikte davacı-karşı davalıdan tahsili ile davalı-karşı davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucu; asıl davanın kısmen kabulü ile 4 aylık kira bedeli olan 5.400,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine, fazla talebin reddine, karşı davanın kabulü ile 2.000,00 TL depozitonun 14. 02. 2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davalı K2’a verilmesine karar verilmiştir.

Davalı- karşı davacılar vekili istinaf talebinde; asıl davaya ilişkin kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, mahkemenin hükme esas aldığı bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın yeniden kiralanmasına ilişkin makul süresinin 4 ay olduğuna ilişkin tespitlerin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davacının taşınmazın yeniden kiraya verilmesi hususunda hiçbir çaba sarfetmediğini, sözleşme kapsamında müvekkil tarafından tüm yükümlülüklerin yerine getirildiğini, buna rağmen mecurun yatak odasında meydana gelen su sızıntısının yol açtığı rutubet sebebiyle taşınmazda ikamet edilmesinin dayanılmaz hal aldığını, bu durumun davacıya haber verilmesine rağmen davacının su sızıntısının giderilmesi noktasında hiçbir girişimde bulunmadığını, anahtarın emlakçısı K1’e 02.02.2016 tarihinde teslim edildiğini, davalı tarafından Bakırköy 12. Noterliği 10.02. 2016 tarihli ve 3092 yevmiye nolu ihtarnamesinin tebliğ edilerek taşınmazı rutubet nedeniyle tahliye etmek zorunda kalındığını ve 2.000,00 TL’lik depozitonun iadesini talep ettiklerini, Şubat 2016 kira bedelininde davacıya ödendiğini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 306/2. maddesine göre haklı sebeple feshedildiğini, davacının taşınmazdaki hasarların tespit edilip giderildiğine ilişkin beyanlarının da müvekkilinin iddialarını da doğruladığını, davacının 2016 yılı 03,04,05,06,07,08 ayı kira bedelleri toplamında 8.100,00 TL tutarında tazminat talep ettiğini, davacının bu taleplerinin açıkça fahiş ve hukuka aykırı olduğunu, davacının dava konusu mecuru yeniden kiraya verilmesi konusunda çaba sarfetmediğinden davacının tüm taleplerinin reddi gerektiği, dava konusu taşınmazın Bakırköy gibi semtte olup, İstanbul’un en elit semti olup, metrobüs hattına ve E5 karayoluna uzak mesafede olması kiraya verilmesinin geçikmesine sebebiyet veremeyeceği, mecura davacının uyarılarına rağmen bakım yapmamasının davalının taşınmazı haklı olarak tahliye etmesine sebep olduğunu, bilirkişinin bu noktada ki tespitlerinin hatalı olduğunu, kabule göre de reddedilen kısım yönünden müvekkilli lehine vekalet ücreti takdir edilmemesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, bu nedenle asıl dava yönünden kararın kaldırılmasına, asıl davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Asıl dava; erken tahliye nedeniyle yoksun kalınan kira bedeli alacağı talebidir.

Karşı dava ise; kira sözleşmesi kapsamında kiracının kiraya verene verdiği 2.000,00 TL depozitonun iade edilmemesi nedeniyle ihtarnamenin tebliğ tarihi olan 11.02.2016 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile tahsili talebidir.

Dosyada mevcut 01/09/2015 tarihli, 1 yıl süreli, aylık 1.350,00 TL bedelli konut kira sözleşmesinin, davacı Pelin’ in kiraya veren olarak, davalı Hilal’ in kiracı, davalı İclal ‘in müştereken ve müteselsilen borçlu kefil olarak imzaladığı hususu tarafların kabulündedir.

Davalı kiracı sözleşmeyi kiralananın ayıplı olması nedeniyle tahliye ettiğini bu nedenle erken tahliyeden kaynaklı kira bedeli talep edilemeyeceğini belirmiş ise de;6098 sayılı TBK’nun 301. maddesine göre “….kiralananı kullanmaya uygun tam ve eksiksiz bir şekilde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti boyunca bu halde bulundurmak ile mükelleftir…”. Taşınmazın kiralandıktan sonra ayıplı hale gelmesi hali, TBK’nun 305. ve 306. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK ‘nu 306/2. Madde” Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğinin ortadan kaldırılması ya da önemli ölçüde engellenmesi ve verilen süre de giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.” düzenlemesi karşısında davalı kiracının kiralananın üst kattan gelen yatak odasındaki su sızıntısının giderilmesi konusunda davacı kiraya verene yasanın aradığı şartlarda çekilmiş bir ihtarnamesinin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Davalı kiracı kiralananı tahliye ettikten sonra davacı kiraya verene gönderdiğini belirttiği ihtarnamenin Bakırköy 12. Noterliğinin 10/02/2016 tarih ve 3092 yevmiye no lu olduğu, bu ihtarnamede taşınmazı 02/02/2016 tarihinde tahliye ederek, anahtarı K1 e teslim ettiği, kira sözleşmesinin fesih ile depozitonun iadesi talebine ilişkindir. Bu nedenle davalı kiracının kira sözleşmesini haklı olarak feshettiğinden bahsedilemeyecektir. Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu, uzman bilirkişinin dosyaya sunduğu gerekçeli ve hüküm kurmaya yeterli dosya kapsamı ile uyumlu bilirkişi raporuna göre dava konusu kiralananın erken tahliye edilmesi nedeniyle davalıların sorumlu oldukları erken tahliye sonrası makul kira süresi 4 ay olduğundan davalıların bu 4 aylık kira bedelinden sorumlu tutulmalarına ilişkin mahkemece davanın kısmen kabulüne ilişkin verilen kararda bir hata bulunmamaktadır. Davalılar vekilinin bu yöndeki istinaf talebi yerinde değildir.

Ancak; davacı taraf erken tahliye nedeniyle 6 aylık kira bedeli olarak takipte bulunmuş, mahkemece 4 aylık erken tahliye tazminatına karar verilip, fazla talep reddedilmiştir. Asıl dava yönünden davalılar kendilerini vekille temsil ettirdiklerinden red edilen kısım yönünden davalılar lehine vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken bu yönde hüküm kurulmaması hatalı olmuştur. Davalılar/karşı davacılar vekilinin bu yöndeki istinaf talebi yerindedir.

İlk derece mahkemesince tarafların davanın esası ile ilgili olarak gösterdikleri delillerin toplandığı, yargılamada eksiklik bulunmamakla birlikte, asıl dava yönünden vekalet ücretine ilişkin olarak hata yapıldığı ve bu hatanın giderilmesi için yeniden yargılama yapılmasına gerek olmadığından, davalılar/karşı davacılar vekilinin asıl davanın kısmen reddine ilişkin talep yönünden lehlerine vekalet ücreti takdiri gerektiğine yönelik istinaf başvurusu yerinde olup istinaf talebinin HMK’nın 353/1-b-2 maddesi gereğince kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak, asıl dava da reddedilen kısım yönünden davalılar lehine vekalet ücretine hükmedilmesine karar verilerek aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM :Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davalılar/karşı davacıların istinaf başvurusunun KISMEN KABULÜ ile; ilk derece mahkemesi kararının H.M.K.’nun 353/1-b-2 maddesi gereğince KALDIRILMASINA, dairemizce yeniden hüküm kurularak;

DAVACI/KARŞI DAVACI AÇISINDAN;

2-A)Asıl davanın KISMEN KABULÜ ile; Dört aylık kira bedeli olan 5.400,00 TL ‘nin davalılardan Müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, alacağa dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine fazlaya ilişkin talebin reddine,

B)İlkderece mahkemesi yönünden alınması gereken 368,87 TL karar ve ilam harcından peşin olarak alınan 138,33 TL’nin mahsubu ile bakiye 230,54 TL’ nin davalılardan alınarak Hazineye gelir kaydına,

C)İlk derece yargılaması sırasında davacı tarafından dava açılırken ödenen 138,00 TL harcın davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine,

E)İlk derece yargılaması sırasında davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden davanın kabul edilen kısmı nedeniyle, yürürlükteki A.A.Ü.T. gereğince 990,00 TL maktu vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,

F)İlk derece yargılaması sırasında davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden davanın reddedilen kısmı nedeniyle, yürürlükteki A.A.Ü.T. gereğince 990,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,

G)Davacı tarafından ilk derece yargılaması sırasında davacı-karşı davalı tarafından yapılan 487,50 TL yargılama giderinden kabul ve red oranına göre 325,00 TL sinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, bakiye marsafın davacı üzerinde bırakılmasına,

DAVALI/KARŞI DAVACI AÇISINDAN;

3-A)Davanın kabulü ile 2.000 TL depozitonun 14/02/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte karşı davalı K3’dan alınarak ve davalı/karşı davacılardan K2’a verilmesine,

B)Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 136,62 TL’nin peşin alınan 81,00 TL den mahsubu ile bakiye 55,62 TL nin davacı / karşı davalıdan alınarak hazineye irat kaydına,

C)İlk derece yargılaması sırasında davalı-karşı davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden A.A.Ü.T. 6. maddeye göre hesaplanan 990,00 TL maktu vekalet ücretinin davacı-karşı davalıdan alınarak davalı-karşı davacıya verilmesine,

D)6100 sayılı HMK nın 333. Maddesine göre yatırılan avanstan kullanılmayan kısmın varlığı halinde hükmün kesinleşmesinden sonra yatırana iadesine,

4-Peşin olarak alınmış olan istinaf karar harcının talebi halinde davalılar/karşı davacılara iadesine,

5-Davalılar/karşı davacıların istinaf başvurusu için yapmış oldukları 58,00TL yargılama giderinin davacı/karşıda davalıdan alınarak davalılar/karşı davacılara verilmesine, harcanmayan istinaf gider avansının iadesine,

6-Karar tebliği harç takibi ve avans iadesi işlemlerinin ilk derece mahkemesince yerine getirilmesine,

Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda İİK’nun 364/1 maddesi gereğince kesin olarak oy birliği ile karar verildi. 04/03/2020

[3] Согласно спора в суде, Хасан заключил договор аренды виллы с Мехметом на 6 лет, предварительно оплатив всю сумму арендной платы. По прошествии времени Мехмет потребовал выселения Хасана. В своем иске Хасан утверждал, что оплатил аренду за весь срок и требовал возврата предоплаченной суммы за оставшийся период. Однако суд первой инстанции отклонил его требование, указав на то, что в его пользу был произведен только один платеж.

В ходе апелляционного процесса экспертное заключение подтвердило, что Хасан произвел два платежа, однако только один из них был ему возвращен по его запросу. Этот платеж покрывал арендную плату за определенный период времени.

Спор между сторонами касается не только факта возврата предоплаченной арендной платы, но и времени возврата ключей от арендованного помещения. Для разрешения этого вопроса суду необходимо провести дополнительное расследование и установить точную дату возврата ключей.

Кроме того, суд должен определить, имеет ли Хасан право на возврат части предоплаченной арендной платы за оставшийся период аренды после его выселения. Данные вопросы требуют дополнительного рассмотрения и обсуждения в рамках судебного процесса.

Таким образом, решение суда первой инстанции, которое отклонило требования Хасана, было неправильным. Апелляционные жалобы Хасана должны быть удовлетворены, а решение суда первой инстанции отменено.

В заключение, апелляционное решение, принятое в соответствии с пунктом 428 ХМК и учетом временного положения, указанного в Законе № 6217 к ХМК, следует отменить, чтобы обеспечить справедливость в данном деле и защитить права Хасана.

*Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/685 K. 2015/10787 T. 7.12.2015 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, peşin ödenen kira bedelinin erken tahliye nedeniyle iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili davacının, 15.08.2005 tarihli ve 6 yıllık sözleşmeyle davaya konu villayı yıllık 13.000 USD karşılığı kiraladığını, ilk iki yılın kirasının bakım ve onarıma mahsup edileceğini, 3. yılın kirasının 3 eşit taksitte, 4, 5 ve 6. yılların kirasının ise 1 Ekim günü peşin ödeneceğini, yine davacının kısıtlıya ait olan kiralananı vesayet makamından izin alarak alt kiraya verdiğini, sözleşme 2011 yılında sona ereceğinden durumu davalı tarafla konuşup, sözleşmenin sezonluk uzamasını istediğini, davalı yanın da kabul ettiğini ancak sezon bitiminde 09.01.2012 tarihinde davalı vasisinin ihtar çekip taşınmazın tahliyesini istediğini, davacının da ihtara uyarak taşınmazı tahliye ettiğini ve o an kiralananda bulunan alt kiracı Ö. U tarafından anahtarın vasi H.. T..’nun vekiline teslim edildiğini ancak davacının davalının hesabına 2011 – 2012 kira süresi için bir yıllık 13.000 USD ve bir aylık 1.080 USD olmak üzere toplam 14.080 USD yatırdığını belirterek 14.080 USD nın iadesi isteminde bulunmuştur. Davalı vekili istemin zaman aşımına uğradığını, taşınmazın yeniden ancak 01.06.2012 tarihinde kiraya verilebildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davalının hesabına bir defa 14.080 USD yatırıldığı, fazla ödeme olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içerisinde bulunan bilirkişi raporuna göre davacı tarafından davalının hesabına 06.06.2011 tarihinde gönderilen 14.080 USD davacının talebi üzerine iade edilmiş, 07.07.2011 tarihinde gönderilen 14.080 USD ise 08.07.2011 tarihinde davalının hesabına işlenmiştir. Bilirkişi raporunda da belirlendiği üzere daha önceki dönemlere ilişkin kira bedelleri ödenmiş olup yatan para 15.08.2011 ve 15.08.2012 kira dönemi içindir ayrıca bir aylık kirada fazladan (15.09.2012 ye kadar) yatırılmıştır. Yine dosya içerisinde bulunan 09.01.2012 tarihli ihtarnamede kiraya verenin vasisinin davacı kiracıya sözleşmenin sona erdiğine ilişkin ihtar çektiği tebliğden itibaren bir ay içerisinde kiralananın tahliyesini istediği, ihtarın davacı kiracıya 10.01.2012 tarihinde tebliğ edildiği ve ihtar üzerine davacı kiracının taşınmazı tahliye ettiği anlaşılmaktadır. Ne var ki, dosya içerisinde anahtar teslim tutanağı bulunmadığından davacının ihtar üzerine kiralananı derhal mi yoksa verilen bir aylık süre sonunda mı tahliye ettiği anlaşılamamaktadır. Davalı vekili de taşınmazın yeniden ancak 01.06.2012 tarihinde kiraya verilebildiğini beyan ederek davacının tahliyeye ilişkin beyanlarını doğrulamaktadır. Tüm bu anlatılanlardan sözleşmenin her iki tarafın iradesiyle feshedildiği uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık kiralananın anahtarının ne zaman davalı kiraya verene teslim edildiği ve peşin ödenen bir yıl, bir aylık kira bedelinden tahliyeden sonraki miktarın davacı kiracıya iade edilip edilmeyeceği noktasındadır. Buna göre sözleşme her iki tarafın iradesiyle feshedildiğinden davacı kiracı tahliye tarihinden sonra makul süre kirasıyla sorumlu olmayacaktır. Dosyada yapılması gereken iş davalı tarafından çekilen ihtardan sonra anahtarın ne zaman kiraya verene teslim edildiğinin tespit edilip bu tarihten sonra fazla ödenen aylara ilişkin kira bedelinin davacıya iadesinden ibarettir. Mahkemece belirtilen şekilde araştırma yapılıp oluşacak sonuca göre karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 07/12/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Внимание!

Вся информация, представленная в данной статье, предназначена исключительно для информационных целей. Этот материал является конфиденциальным и принадлежит организации “ЕвразиЯ” и всем ее дочерним юридическим лицам. Мы с удовольствием предоставляем возможность использовать этот материал в учебных целях, для написания дипломных или научных работ, при условии указания ссылки на нашу страницу в качестве источника. Однако без нашего разрешения не рекомендуется цитировать или использовать содержание этой статьи в коммерческих целях или без ссылки на источник. Мы не несем ответственности за применение или интерпретацию предоставленной информации в этой статье. Мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с адвокатами в Турции относительно использования вышеупомянутого материала для конкретной ситуации. Пожалуйста, проконсультируйтесь с нашими юристами перед принятием каких-либо действий, связанных с этой публикацией. В зависимости от содержания материала также рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированным адвокатам, бухгалтерам и другим специалистам, компетентным в данной области.

Подготовка договора в Турции, Юридическое оформление договора в Турции, Составление контрактов в Турции, Адвокат по договорам в Турции, Правовая экспертиза договора в Турции, Юридическая помощь в составлении договоров в Турции, Подготовка международных договоров в Турции, Составление бизнес-контрактов в Турции, Проверка договора в Турции, Адвокат по контрактным вопросам в Турции, Юридическое сопровождение договоров в Турции, Решение проблем с договорами в Турции, Консультация по договорному праву в Турции, Оформление контрактов в Турции, Разработка контрактов в Турции, Юридические услуги по договорам в Турции, Споры по договорам в Турции, Судебное разбирательство по договорам в Турции, Исполнение договоров в Турции, Юрист по договорам в Турции, Урегулирование договорных споров в Турции, Оформление сделок в Турции, Подготовка контрактов в Турции, Юридическая помощь при составлении договоров в Турции, Защита прав по договорам в Турции, Анализ договоров в Турции, Корректировка договоров в Турции, Адвокат по подготовке контрактов в Турции, Правовое сопровождение сделок в Турции, Решение спорных вопросов по договорам в Турции, Консультации по контрактному праву в Турции, Подготовка коммерческих договоров в Турции, Договорные обязательства в Турции, Споры по контрактам в Турции, Оформление юридических документов в Турции, Переговоры по договорам в Турции, Консультация по составлению контрактов в Турции, Юридическая экспертиза договоров в Турции, Регистрация договоров в Турции, Адвокат по международным контрактам в Турции.

20