ПОДНАЙМ ИЛИ ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ В ТУРЦИИ

ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННОМ КОДЕКСЕ ТУРЦИИ

Владельцы квартир или офисов в Турции имеют право сдавать их в аренду. Если собственник не возражает, арендатор может сдавать арендованное имущество по договору субаренды. В данной статье мы рассмотрим подробности о правилах и условиях субаренды квартир и коммерческих офисов, а также о порядке заключения сделок на недвижимость.

В Турции стоимость недвижимости сравнительно низкая, что делает эту страну привлекательной для покупки и аренды недвижимости. Однако, поскольку субаренда не является распространенным явлением на турецком рынке недвижимости, ее использование не так распространено. Тем не менее, иногда на рынке Турции применяется субаренда, особенно в случае аренды квартир или офисов для бизнеса. Это может быть выгодно для Арендатора, так как это позволяет снизить затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества не используется. В таком случае Арендатор может захотеть сдать нанятую недвижимость в субаренду третьим лицам – субарендаторам.

В настоящее время субаренда недвижимости является выгодной опцией для некоторых групп людей. В основном, квартиры и коммерческие офисы сдаются по этой схеме тем, кто не может позволить себе оплатить полную стоимость аренды. Это могут быть студенты, предприниматели или гости из других стран. Благодаря субаренде они могут снять недвижимость в центре города или элитном районе за относительно небольшую плату. Собственник получает фиксированный доход от субаренды, который ему подходит, а Арендатор может извлечь больше прибыли и заработать на разнице. Это может превратиться в успешный бизнес.

Начнем с того, что стоит отметить, что сдача квартир посуточно в Турции не является самым выгодным бизнесом. Это связано с большим количеством требований и необходимостью получения лицензии на занятие гостиничным бизнесом, что делает легальное сдачу квартир посуточно не слишком выгодным. Кроме того, необходимо учитывать законодательство, регулирующее условия использования квартиры на условиях субаренды, которому следует следовать, так как сдача квартиры в аренду без ведома владельца может быть признана нарушением закона. Однако, стоит отметить, что субаренда является вполне законным вариантом использования квартиры, при условии, что все правила и условия, регулирующие сдачу в аренду, соблюдаются.

ПОНЯТИЕ СУБАРЕНДЫ В ТУРЕЦКОМ ПРАВЕ

Термин “субаренда” означает временную передачу прав Арендатора на арендованное имущество или его часть третьему лицу – Субарендатору. Согласно договору, между Арендатором и Субарендатором, Арендатор обязуется передавать имущество, находящееся у него в аренде, на оговоренный срок, в соответствии с условиями, предусмотренными в основном договоре между Арендатором и Арендодателем. В то же время, Субаренда не освобождает Арендатора от исполнения всех обязательств, которые он несет перед Арендодателем в соответствии с договором аренды. Это положение закреплено законодательно в пункте 1 статьи 322 Обязательственного Кодекса Турции и не может быть изменено или отменено договорами аренды или субаренды. При заключении договора субаренды Арендатор не вправе передавать Субарендатору права на владение и пользование имуществом, выходящие за рамки тех прав, которые он сам имеет. Кроме того, Арендатор несет ответственность перед Арендодателем за выполнение всех обязательств, предусмотренных в договоре аренды, независимо от того, была ли передача имущества третьему лицу или нет.

При субаренде заключается два договора аренды:

• Основной договор аренды с правом на субаренду (на пересдачу)
• Договор субаренды между предыдущим и новым арендатором.

Договор субаренды представляет собой второй юридический документ, который заключается после основного договора аренды или найма, и его сторонами являются Арендатор и Субарендатор. Пункты договора формируются на тех же принципах, что и для обычного договора найма жилья, однако в данном случае существенным отличием является то, что Арендодатель (собственник квартиры) не участвует в процессе заключения субаренды.

Участники таких сделок в договорах именуются как:

• Владелец – «Арендодатель» (фигурирует в основном соглашении)
• Арендатор основной сделке фигурирует как – «Арендатор», в соглашении субаренды как – «Субарендодатель». Иными словами, Арендатор во втором договоре – посредник, снимающий жильё под субаренду.
• Субарендатор – человек, берущий помещение внаём через Арендатора.

Основные критерии для правила договора:

• Существование договора субаренды невозможно без наличия основного договора аренды;
• Срок действия договора субаренды ограничивается сроком действия основного договора аренды недвижимого имущества;
• Досрочное прекращение договора аренды жилья автоматически приводит к прекращению договора субаренды;
• Договор субаренды зависит от владельца имущества, поэтому судьба этого договора не зависит только от Субарендодателя. Арендатор при заключении договора субаренды становится вторичным Арендодателем, однако он продолжает являться участником первичного договора об аренде. Так как договор субаренды происходит от основного договора, его судьба зависит от первичного договора.

ОТЛИЧИЯ И СХОЖЕСТЬ ПЕРЕДАЧИ ПРАВА АРЕНДЫ И СУБАРЕНДЫ

Хотя передача права аренды и похожа на субаренду, между ними есть существенные различия, которые позволяют правильно классифицировать юридическое действие основного арендатора. К ним относятся:

• Договор субаренды и передача права аренды имеют различия, например, договор субаренды может ограничиваться частью имущества, тогда как передача права аренды подразумевает передачу всего имущества собственника;
• В случае заключения договора субаренды, субарендодатель сохраняет право пользования имуществом в любое время. Однако, если он передает права аренды, то эта возможность прекращается до расторжения договора.

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДЛЯ СДАЧИ НЕДВИЖИМОСТИ В СУБАРЕНДУ.

Первое условие. Арендатор может сдавать недвижимость в субаренду только с разрешения владельца или его представителя, уполномоченного на это.

Второе условие, в соответствии п.1 ст. 322 ОКТ, «Арендатор может полностью или частично сдать арендуемое имущество в аренду и передать свое право пользования третьим лицам, при условии, что такая сделка не влечет за собой причинение убытков Арендодателю.». Это правило является дублированием статьи 259, которая ранее была включена в упраздненный Обязательственный Кодекс под номером 818. Теперь же оно относится ко всем арендным отношениям и позволяет Арендатору сдавать в субаренду всю или часть арендованного имущества при условии, что такое действие не причинит вреда или ущерба сданному имуществу.

Следует отметить, что третье условие заключается в том, что использование имущества, сданного в субаренду, должно соответствовать целям, предусмотренным в основном договоре аренды.

Четвертое условие. Субарендатор обязан использовать имущество только в соответствии с условиями основного договора аренды и не вправе вносить изменения, которые могут привести к его ухудшению. Это правило, в частности, изложенное в п.3 ст. 322 ОКТ, гласит следующее: «Арендатор несет ответственность перед арендодателем, если субарендатор использует арендованное имущество для целей, отличных от тех, которые предусмотрены договором аренды.». Данное положение, которое определяет правила под съёма недвижимости, является обязательным, поэтому условия договора аренды с субарендатором не могут быть изменены в ущерб Арендодателю. 

СОГЛАСИЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ

Для того чтобы сдавать арендованную недвижимость в субаренду, Арендатор должен получить письменное разрешение от Владельца. Обычно это условие уже установлено в договоре аренды. В некоторых случаях Владелец запрещает субаренду, а в других разрешает ее, но при этом требует каждый раз получать разрешение. Владелец также может заранее дать согласие на субаренду, ограничить ее или разрешить с некоторыми условиями. В этом случае, Арендатор получает право самостоятельно выбирать условия субаренды и выбирать Субарендаторов.

На нашем канале ТЕЛЕГРАМ вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории из судебной практики иностранцев  и различных изменений  в законах Турции. Подписывайтесь и следите за полезными публикациями.

Важно отметить, что заключение договора субаренды требует согласия Арендодателя, который является обязательным участником данной гражданско-правовой сделки. Если Арендатор заключает договор субаренды без согласия Арендодателя, то согласно законодательству арендная сделка может быть признана недействительной. Для того, чтобы получить согласие Арендодателя на заключение договора субаренды, необходимо оформить это согласие в виде дополнительного соглашения к договору аренды, заверенного письма или протокола к основному договору аренды. В противном случае, если Арендодатель не предоставил письменного разрешения на сдачу имущества в субаренду, любые сделки, связанные с имуществом между Арендатором и Субарендатором, будут считаться незаконными. Таким образом, в заключении договора субаренды необходимо соблюдать требования действующего законодательства и получить письменное разрешение Арендодателя на сдачу имущества в субаренду, иначе сделка может быть признана недействительной.

УСЛОВИЯ О СРОКАХ И ФОРМЫ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

В Турции, согласно праву, соглашение о субаренде (поднайме) не может быть заключено на более длительный срок, чем срок действия основного договора аренды, так как является производным от него.

Если вы рассматриваете возможность субаренды недвижимости в Турции, важно убедиться, что срок действия основного договора аренды позволяет заключить субаренду на нужный вам период. Поэтому перед заключением договора субаренды, рекомендуется внимательно изучить условия основного договора аренды, убедиться в возможности его досрочного расторжения, и обратиться к Арендодателю в случае необходимости продления основного договора аренды, чтобы он охватывал период предполагаемой субаренды. 

Согласно стандартным требованиям, договор субаренды квартиры или коммерческого офиса должен включать несколько основных разделов:

• Реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, адрес официальной регистрации и т.п.).
• Предмет по контракту с указанием адреса фактического местонахождения жилья, с указанием его основных характеристик.
• Порядок расчетов.
• Порядок приема-передачи недвижимости.
• Обязанности сторон договора.
• Возможные риски и средства их устранения в договоре субаренды.
• Условия, позволяющие прекратить отношения.
• и иные предусмотренные действующим законодательством условия договора.

Вы можете получить образец договора субаренды недвижимости между физическими или юридическими лицами, связавшись с нашей компанией и воспользовавшись нашими услугами.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ БЕЗ СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Согласно статье 322 ОКТ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также уполномоченным законом лицам или собственникам, которые могут сдавать имущество в аренду. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду только с согласия Арендодателя в письменной форме, которая может быть оформлена в дополнительном соглашении к договору аренды, в письме или протоколе. Чтобы избежать необходимости получения согласия владельца при каждой сделке, можно сразу же прописать возможность субаренды в договоре аренды, подготовив документ уже с правом субаренды.

Таким образом, если в тексте договора аренды есть условие, предоставляющее Арендатору право на субаренду, то он может заключить договор субаренды без получения дополнительного одобрения от Арендодателя. Однако, если такое условие отсутствует, Арендатор должен получить явное разрешение от Арендодателя, прежде чем заключать договор субаренды. Если Арендодатель разрешил субаренду без указания предельного срока, то Арендатор может продлевать договор субаренды в рамках срока аренды без дополнительного согласования с Арендодателем.

Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия Арендодателя? Когда необходимо получать такое согласие? В случае, если Арендатор сдаст имущество в субаренду без предварительного согласия Арендодателя, последний имеет право требовать прекращения договора аренды и возмещения убытков, вызванных несоблюдением Арендатором условий арендного договора.

Когда Арендодатель получает информацию о сделке между Арендатором и Субарендатором и получает уведомление об этом нарушении условий договора, он имеет право подать иск о расторжении субаренды или арендного договора в суд. Однако, возникает вопрос: будут ли являться денежные средства, уплаченные по расторгнутому договору субаренды неосновательным обогащением первоначального Арендатора, если Арендатор получил оплату за арендованное имущество за несколько месяцев вперед? Если был заключен недействительный или расторгнутый договор аренды, то денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, не могут быть считаны неосновательно полученными в полном объеме. Только та часть денежных средств, которая превышает период фактического пользования имуществом, может быть признана неосновательно полученной. Если был заключен договор субаренды, то сумма, уплаченная по этому договору, будет вычтена из фактического периода пользования до тех пор, пока суд не решит о расторжении договора субаренды.

Следует еще раз обратить внимание: ОКТ предусматривает процедуру досудебного урегулирования конфликта между Арендодателем и Арендатором в случаях, когда Арендодатель желает досрочно расторгнуть договор аренды. Арендодатель обязан предупредить Арендатора письменно о необходимости исполнения обязательств в установленные сроки, в соответствии с законодательством Турции. Это означает, что если Арендодатель планирует подать иск о расторжении договора аренды в турецкий суд, ему необходимо представить документы, подтверждающие, что он соблюдал досудебную процедуру урегулирования спора с Арендатором, такие как копия предупреждения Арендатору и доказательства отправки или получения этого предупреждения. Если Арендодатель не представит эти документы, его иск будет отклонен.

ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Если субарендатор нарушит условия договора, то ответственность за его действия перед владельцем недвижимости несет субарендодатель, а не субарендатор. Некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия договора, их действия останутся безнаказанными. Они полагают, что поскольку прямого договора с собственником у них нет, то последний не может предъявлять к ним претензии, а субарендодатель тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но это неверно. Согласно законодательству, субарендатор несет ответственность перед арендодателем и арендатором, и оба могут предъявлять судебные иски в случае нарушения условий договора. Поэтому субарендатор не может нарушать договор субаренды, даже если собственник недвижимости и субарендодатель не могут напрямую предъявить ему претензии. Если субарендатор нарушит условия договора, арендодатель или арендатор могут подать иск в суд на расторжение договора аренды.

Договор субаренды может быть признан недействительным в случаях:

• Если Арендодатель не давал право на пересдачу арендованного имущества другим людям, и это не прописано в договоре. Судебная практика определяет решение в пользу Арендодателя, что подтверждает незаконность связи между Арендодателем и Субарендатором. В то же время, договорные обязательства между Арендатором и Субарендатором остаются в силе, и стороны продолжают нести ответственность друг перед другом.
• Договор субаренды автоматически становится недействительным при прекращении или досрочном расторжении основного договора аренды.
• Если Арендатор заключил договор аренды на жильё для семьи, но затем передал недвижимость в субаренду без разрешения от своей супруги, это действие может быть признано недопустимым и незаконным.

Для досрочного расторжения причины иные. Субаренда может быть прекращена раньше времени при следующих обстоятельствах:

• Субарендатор изъявил желание освободить помещение, уведомив об этом Арендатора в соответствии с правилами, прописанными в договоре или по общим правилам прописанные в законе.
• Арендатор по какой-то причине попросил Субарендатора найти себе другое место проживания.
• Субарендатор нарушает правила проживания или договорённость, в связи с чем подлежит выселению.
• Арендодатель выдвинул право расторжение договора аренды.

Обычно, когда договор аренды прекращается досрочно или по истечению установленного законом срока, то договор субаренды также прекращается. Это действует в общем случае, если в договоре аренды не предусмотрено иное. В такой ситуации Субарендатор не может требовать от Арендодателя заключения договора аренды на недвижимость, которой он пользовался в соответствии с договором субаренды. Это относится как к оставшемуся сроку субаренды, так и к условиям прекращенного договора аренды (Mustafa Elöve, IBD. C.XLIII, sayı: 7-8, yıl: 1969, sh. 502; 6.HD. 10.2.1999; 4943/576). Согласно данному положению, лишь стороны договора субаренды могут выдвигать требования друг к другу, что означает, что Субарендатор имеет право выдвигать свои требования только к Арендатору.

КАКИЕ ДЕЙСТВИЯ ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДПРИНЯТЬ ПОСЛЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ ПО ТУРЕЦКОМУ ПРАВУ?

В соответствии с нормами статьи 334 ОКТ, при прекращении договора субаренды, Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество, которое было передано ему в хорошем состоянии, с учетом естественного износа или в состоянии, которое было оговорено в договоре. Если Субарендатор не вернул имущество или вернул его позднее установленного срока, то Арендатор имеет право потребовать уплаты арендной платы за все время, в течение которого имущество не было возвращено. Если плата за аренду недвижимости не покрывает убытки, причиненные Арендатору, то он имеет право потребовать возмещения этих убытков. Если договором аренды предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, то в таком случае, если убытки превышают сумму неустойки, Арендатор вправе потребовать возмещения разницы. Обычно неустойка за несвоевременный возврат носит характер штрафа, и поэтому Арендатор может потребовать возмещения причиненных убытков в полном объеме сверх суммы неустойки, если иное не предусмотрено договором.

При расторжении договора субаренды, необходимо составить передаточный акт, по которому Субарендатор должен вернуть объект аренды Арендатору. Даже если Арендатор имеет претензии к состоянию объекта, обе стороны должны подписать акт. В соответствии с общим правилом, Арендатор не имеет права отказаться от приемки объекта аренды, когда договор аренды расторгнут и объект возвращен Субарендатором. Поэтому подписание передаточного акта является наиболее предпочтительным вариантом. Арендатор может выдвинуть претензии к Субарендатору позже, например, в виде требования о возмещении убытков. Кроме того, в передаточном акте можно описать состояние объекта аренды, не указывая причины и время появления недостатков, которые обычно вызывают споры между сторонами.

Независимо от условий договора аренды, при расторжении субаренды субарендатор обязан передать ключи от арендованного помещения арендатору. Официальной датой выселения будет считаться либо дата подписания протокола, либо дата сдачи ключей. Арендатор не имеет права заселять новых жильцов в помещение, пока субарендатор не сдаст ключи.

Что делать в случае, если арендатор не хочет принимать ключи от арендованного помещения? Для наших клиентов в данном случае доступны проверенные способы законной передачи ключей. Обращайтесь к нам, и мы поможем вам правильно расторгнуть договор, передать ключи и подписать акт приема-передачи арендованного помещения.

НЕЗАКОННАЯ СУБАРЕНДА В ТУРЦИИ

Некоторые Арендаторы не ограничиваются законной прибылью и сдают арендованные помещения нелегально. Если изначально снять жилье в престижном районе города, то можно пересдать его еще кому-то, а для себя найти более дешевое жилье на окраине, и полученную разницу в цене оставить себе. Такие манипуляции обычно происходят без согласия и знания владельца, особенно если он живет в другом городе или даже стране.  В этом случае субаренда считается незаконной, что может негативно отразиться на всех сторонах сделки. В такой ситуации Арендатор может столкнуться с проблемами налогообложения и подвергнуться наказанию за скрытие дохода от налоговой службы. Субарендатор же, получив ключи от жилья и оплатив аренду, не обязательно интересуется правом Арендодателя на владение этой жилплощадью. Также, в случае незаконной субаренды, пострадать может сам собственник жилья, который может не знать о коммерческом использовании своего имущества Арендатором.

Важно понимать, что незаконная аренда или неправомерное поведение Субарендаторов могут привести к нарушению договора аренды между Арендатором и Арендодателем. Хотя Арендодатель может обратиться напрямую к Субарендаторам в случае жалоб или уведомлений, ответственность за выполнение обязательств по договору лежит на Арендаторе. В случае неуплаты арендной платы или нарушения правил договора Субарендатором, Арендатор должен немедленно расторгнуть договор субаренды в соответствии с юридическими требованиями и правилами уведомления.

 ВЫВОД

В Обязательственном Кодексе Турции субаренда определяется как специфический тип правовых отношений, который возникает, когда контрагент владельца земельного участка или нежилых помещений заключает договор с третьей стороной на аренду свободных площадей. На первый взгляд может показаться, что такой вид аренды немного запутан, однако на самом деле все просто и понятно, и следует рассматривать его следующим образом. Субаренда – это вид аренды, при котором контрагент собственника нежилых помещений или земельных участков заключает соглашение с третьей стороной на сдачу в наем свободных площадей, которые сам арендует. Например, если Арендатор арендует здание под складские помещения у производственной или хозяйственной организации, а часть арендованных площадей не задействованы, он может заключить дополнительное соглашение с другим лицом на сдачу этих площадей в наем, чтобы сократить расходы за простой и покрыть издержки за аренду. В данном случае риск возникает в большей степени для Арендатора, который несет ответственность перед Арендодателем за выполнение всех обязательств по договору с Субарендатором. Поэтому перед передачей части недвижимости в субаренду необходимо тщательно проверить платежеспособность потенциального Субарендатора. Несмотря на то, что субаренда может позволить Арендатору сократить расходы за простой, участие третьего лица в арендных отношениях повышает степень риска и требует дополнительных проверок со стороны Арендатора.

Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях.  Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться в социальные группы нашей компании в: ТЕЛЕГРАММЕ,  ВКОНТАКТЕ,   ФЕЙСБУКЕ  или  в  ТВИТТЕРЕ.

114