Аренда является распространенным вариантом для иностранцев, желающих получить ВНЖ в Турции. Кроме того, многие иностранцы также сдают свою собственность в аренду. Отметим, что как физические, так и юридические лица могут выступать в роли арендодателей и арендаторов в Турции. Под арендой понимается не только сдача в аренду жилого помещения, но и аренда различных движимых вещей. Например, это может быть аренда автомобиля, газонокосилки, самоката и даже услуг мастера на час.
Когда речь идет об аренде недвижимости, как арендодатель, вы должны убедиться в том, что ваше имущество соответствует всем требованиям законодательства и безопасности. Предоставление четких и полных условий аренды также важно для защиты ваших интересов в качестве владельца. С другой стороны, как арендатор, вам следует внимательно изучить условия договора аренды и убедиться, что они соответствуют вашим потребностям и требованиям. Обязательно проведите осмотр помещения перед заключением договора, чтобы удостовериться в его состоянии и соответствии заявленным характеристикам.
Независимо от того, являетесь ли вы арендодателем или арендатором, важно строго соблюдать все условия договора аренды и регулярно поддерживать коммуникацию с другой стороной. Только так можно обеспечить гладкое и безопасное арендное взаимодействие в
Эта статья станет отправной точкой для серии публикаций, посвященных различным аспектам аренды движимого и недвижимого имущества, а также производственной аренды в Турции. В рамках этой серии будут подробно рассмотрены ответы на часто задаваемые вопросы, которые обращаются к нашей компании клиенты. Также будет освещено множество важных нюансов, начиная от заключения договора аренды и заканчивая его расторжением. Важные аспекты, такие как права арендодателя и арендатора, а также взыскание долгов за неоплаченную арендную плату, будут рассмотрены детально и исчерпывающе. Читатели найдут ответы на множество юридических вопросов, с которыми могут столкнуться иностранные арендаторы или арендодатели.
Казалось бы, чтобы снять квартиру или арендовать офис в Турции, не должно составить особого труда. Рынок недвижимости Турции богат и разнообразен. Как говорится бери не хочу! Однако, как только перед нанимателем (Арендатором) или Арендодателем появляется типовой контракт (договор), где всё, казалось бы, просто – заплати, получи арендованное имущество или вселяйся и пользуйся, сменяется настороженным настроением и вопросом- а правильно ли я делаю? И на этом этапе начинается нервный поиск информации о том, как правильно заключить договор аренды в Турции? Те, кто столкнулся с негативным опытом, подтвердят, что заранее изучать правовую информацию о правилах аренды квартир или коммерческой недвижимости в Турции имеет смысл. Уроки, извлеченные из горького опыта, показывают, что обладание знаниями заранее дает преимущество, а быть вооруженным юридически позволяет успешно пройти процесс заключения или расторжения договора аренды в соответствии с турецким законодательством. Учитывая ограниченное количество доступной правовой информации на русском языке, было принято решение заполнить этот пробел через серию статей о процессе аренды имущества в Турции. Для того, чтобы быть в курсе выхода новых статей не забывайте подписываться на наш телеграм-канал и делится ссылками с друзьями.
ТЕРМИН «АРЕНДА ИМУЩЕСТВА» В ТУРЦИИ ИЛИ ЧЕМ ОН ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ТЕРМИНА «НАЙМ ИМУЩЕСТВА»?
Иностранные граждане, точнее выходцы из бывшего союза, при заключении договора аренды в Турции часто настаивают, чтобы турецкие адвокаты правильно формулировали и различали понятия найма и аренды. После данного замечания, изучив иностранное право, стало ясным что в Гражданском Кодексе бывшего союза и ряда других стран четко разделяет договор найма жилого помещения, который заключается с физическим лицом, и договор коммерческой аренды (может быть и жилого помещения), который заключается между юридическими лицами. Следовательно, согласно Гражданского кодекса, например Украины, Белоруссии, Казахстана или РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона наймодатель, предоставляет нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. А под договором аренды подразумевается аренда жилого помещения, который заключается с юридическим лицом.
Согласно Обязательственному Кодексу Турции, термин “наем” и “аренда” являются синонимами. Следовательно, в юридической литературе Турции используется лишь один термин – “договор аренды”. Различие в употреблении терминов “наем” и “аренда” может иметь информационный характер для иностранных граждан, но с точки зрения турецкого законодательства они равнозначны. Иными словами, согласно турецкому закону, использование термина «найма» или «аренды» связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных странах.
Если в статьях местами будут использованы термины “договор аренды” или “договор найма”, это следует понимать как случаи, когда одно лицо или организация сдает другому движимое или недвижимое имущество, такое как жилое помещение, офис или другие объекты с покрытием (например, здания с крышей), в рамках договора аренды.
В иностранном праве, включая бывший СССР, термин “аренда квартиры” не означает передачу жилого помещения от физического лица к физическому лицу для проживания, и использование такой формулировки с точки зрения закона является неправильным. Фактически, понятие “аренда” применяется для описания отношений с юридическим лицом, в то время как физические лица могут заключать между собой договор найма. Таким образом, выражение “заключение договора аренды” предполагает заключение контракта с юридическим лицом, в то время как физические лица могут заключать договор найма. Повторюсь, в Турецком праве указанная разница не имеет никакого значения. Судья, рассматривая споры об аренде недвижимости не будет рассматривать каким образом стороны назвали заключенный договор. Судья в турецком суде лишь обратит внимание на волеизъявление сторон и наличия существенных условий, которые должны иметься в договоре аренды (найма).
ПОЛЬЗА И НЕОБХОДИМОСТЬ ИЗУЧЕНИЯ ТОНКОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
Заключение договора аренды выгодно для обеих сторон сделки: арендатор может сэкономить значительные средства, которые мог бы потратить на покупку собственного имущества, направив их на другие нужды, а арендодатель получает доход от сдачи в аренду неиспользуемого в производстве имущества, не переводя его в резерв.
Отличие сделок с недвижимостью, таких как договор аренды, от других повседневных сделок, таких как покупка продуктов или топлива, заключается в том, что для сделок с арендованным имуществом существуют четкие правила и нормы, определенные в Обязательственном Кодексе Турции (далее ОКТ). В отличие от сделок общего потребления, где форма сделки может быть произвольной, для сделок с недвижимостью необходимо строго соблюдать нормы ОКТ. Невыполнение этих норм может привести к недействительности заключенного договора, что может оказаться невыгодным для стороны, столкнувшейся с проблемой, и которая может быть неспособна защитить свои интересы в суде.
ЗАКОННАЯ ОСНОВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
Договор аренды (найма) в Турции подробно регулируется Обязательственным кодексом Турции (ОКТ) под номером 6098, а именно статьями 299–378. В этих статьях содержатся детальные нормы и положения, касающиеся всех аспектов обязательств и взаимоотношений между Арендодателем и Арендатором. Оно включает в себя права и обязанности сторон, условия договора, процедуры заключения и расторжения договора, а также механизмы решения возможных споров между ними. Такое подробное регулирование обеспечивает прозрачность и защиту интересов обеих сторон при заключении и исполнении договора аренды в Турции. Статья 299 ОКТ характеризуя его основные свойства, определяет договор аренды следующим образом: «По договору аренды Арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить Арендатору (нанимателю) вещь за плату в пользование.» Исходя из этого определения, можно заключить, что договор аренды обладает взаимообязывающим характером, создавая полную обязанность для обеих сторон. Основным признаком аренды является передача одним лицом (Арендодателем, наймодателем) другому лицу (Арендатору, нанимателю) имущества во временное владение и пользование за определенную плату.
Важно отметить, что в условиях индустриализации нормы Обязательственного Кодекса Турции направлены на обеспечение максимальной защиты интересов Арендатора. В прошлом веке это было особенно актуально, поскольку Арендатору требовалась усиленная защита прав перед владельцем имущества. Хотя на сегодняшний день недвижимость в Турции уже не является дефицитным товаром, ОКТ сохраняет лояльное отношение к Арендатору и продолжает бережно защищать его интересы. Это подтверждается рядом статей, включая статью 307, которая регулирует право наемника на снижение арендной платы в случае дефектов, и статьи 327 и 328, которые обеспечивают автоматическое продление договора аренды в случае отсутствия уведомления от Арендодателя о его расторжении.
Немаловажный факт, ОКТ различает два основных вида аренды:
- Первый, это общие правила аренды имущества (вещи) и недвижимости. Как специальное положение в законе отведено место для аренды жилого помещения,
- Аренда производительной вещи (аренда сада, фермы, гостиницы, завода и т.д.).
Каждый из этих видов арендных отношений имеют свои особенности, которые будут описаны в серии статей об арендном праве. Вместе с этим, нужно сделать ударение на очень важный момент. Рассматривая общие понятия договора аренды недвижимого и движимого имущества, законодатель установил:
- Общие правила для аренды движимого или недвижимого имущества (земля или нежилое помещение без кровли, крыши),
- Специальные правила в отношении аренды недвижимости с кровельным покрытием (жилое или производственное помещения, имеющие крышу).
Следовательно, в турецком праве аренда недвижимости делится на два основных вида: аренда объектов с крышей и аренда объектов без крыши. Первая категория включает в себя жилые квартиры, офисные помещения, дома, объекты общественного питания, магазины и прочее. Вторая категория включает участки земли, огороженные территории и другие объекты без кровельного покрытия. Отличие между этими видами аренды может повлиять на права и обязанности сторон договора аренды, поскольку правила и требования для каждого вида могут различаться. Для недвижимости без кровли применяются общие правила, а для аренды недвижимости с крышей в ОКТ имеются специальные положения.
| В ходе анализа тем, связанных с арендой, будут рассмотрены общие понятия и правила, регулирующие отношения между Арендатором и Арендодателем. Однако, там, где потребуется выделить различия между жилыми и производственными помещениями с крышей (такими как квартиры, офисы, дома, заводы и т. д.), будет уделено особое внимание различиям в условиях договора аренды. |
СТОРОНЫ В ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ В ТУРЦИИ
Сторонами договора аренды являются Арендодатель (Kiraya veren) и Арендатор (Kiracı). Арендодателем могут быть как собственники недвижимости, так и лица, уполномоченные действовать от их имени в соответствии с договором или законодательством Турции. К последним относятся лица, обладающие правом распоряжения государственным и муниципальным имуществом. Таким образом, Арендодателем или Арендатором могут выступать как юридические, так и физические лица.
Физические лица Арендодатель и Арендатор имеют право заключать договор аренды после достижения ими совершеннолетие (18-ти лет). Несовершеннолетние лица подобные сделки могут заключать лишь с одобрения законных представителей. Юридические лица могут заключать аренды после законной регистрации компании в Турции. Иностранные юридические лица, или филиалы компаний так же имеют право заключать договор аренды.
Согласно п.1 ст. 186 Гражданского Кодекса Турции, супруги при заключении договора аренды квартиры (для общего семейного проживания) должны действовать совместно, иными словами, самостоятельно один из супругов не может заключить договор аренды (для общего семейного места жительства). С этой целью, если договор заключает один из супругов, второй супруг должен дать доверенность с одобрением на заключении договора аренды недвижимости. Такое же положение применяется при расторжения договора аренды. Если один из супругов самостоятельно расторгнул договор аренды, второй супруг может подать исковое заявление в суд на отмену расторжения договора аренды общего семейного жилья. В случае отсутствия специальной отметки в кадастре, указывающей на общее семейное место жительства, члены семьи могут заключить договор аренды независимо друг от друга. Таким образом, любой из членов семьи имеет право заключить договор аренды жилья без необходимости согласования с другими членами семьи.
В соответствии со статьей 349 ОКТ, супруг арендатора может стать стороной договора аренды, если он не является сам арендатором, путем уведомления арендодателя. В этом случае арендодатель обязан уведомить как арендатора, так и его супруга о сроке оплаты, указанном в уведомлении о расторжении договора. Из вышесказанного следует, что супруг становится стороной договора аренды посредством уведомления. Другими словами, супружество или факт проживания в квартире в качестве семейного жилья сам по себе не делает супруга автоматически стороной договора аренды. Уведомление должно быть предоставлено арендодателю другим супругом.
Законодательство не устанавливает конкретный срок для такого уведомления, но оно должно быть сделано до окончания статуса семейного жилья или до расторжения договора аренды арендодателем. Последствия становления супруга стороной договора аренды регулируются статьей 194 Гражданского Кодекса Турции. Согласно этому закону, уведомивший супруг становится совместно и неотъемлемо ответственным с другим супругом. Доктрина принимает это как обязательство по всем обязательствам, вытекающим из договора аренды. Еще одним последствием становления супруга стороной договора аренды является требование, предусмотренное статьей 349 ОКТ. Согласно этой норме, арендодатель обязан уведомить арендатора и его супруга о сроке оплаты, указанном в уведомлении о расторжении договора, с соблюдением процедуры уведомления и срока оплаты для каждого из них. Это обязательное условие.
ОСНОВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ПРАВЕ ТУРЦИИ
1. ДОГОВОР АРЕНДЫ НАДЕЛЯЕТ ПРАВАМИ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВАМИ ОБЕ СТОРОНЫ ДОГОВОРА
Договор аренды является типичным синаллагматическим договором, что подразумевает возникновение прав и обязанностей у обеих сторон. Согласно данному договору, арендодатель предоставляет арендатору право на самостоятельное или совместное пользование имуществом на определенный срок или без ограничения по времени.
Одной из основных обязанностей Арендодателя по договору аренды является предоставление имущества Арендатору в соответствии с условиями договора. Это означает, что предоставляемое имущество должно быть в надлежащем состоянии и передано в установленный срок или в разумный срок, если срок не был определен. Если Арендодатель не выполняет эту обязанность, Арендатор имеет право требовать передачи имущества и компенсации понесенных им убытков.
Ответственность Арендодателя не ограничивается только предоставлением имущества. Он также несет ответственность за существенные недостатки имущества, которые могли быть известны Арендатору при заключении договора или при передаче имущества, но которые не были ему оговорены. Арендодатель также не несет ответственности за недостатки, которые Арендатор мог обнаружить при осмотре имущества при его передаче, но которые не были оспорены в установленный срок.
Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на Арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по назначению как полностью, так и частично.
Судебная практика в Турции наглядно демонстрирует важное условие для временной приостановки исполнения синаллагматического договора – это нарушение баланса взаимных обязательств между сторонами. Споры часто возникают из-за нарушения сбалансированности в выполнении обязательств Арендодателем. Например, если Арендодатель получает платежи за аренду квартиры или автомобиля, но не передает фактическое пользование имуществом, это лишает его права на получение арендной платы. Иными словами, важно учитывать правовой аспект: обязательства по соглашению об аренде могут быть временно не выполнены, если это невозможно без выполнения обязательств другой стороной. Пример этого – невозможность привлечения к ответственности за нарушение сроков, если Заказчик не выполнил свои обязательства по оплате.
Следовательно, синаллагматический характер договора аренды выражается в том, что Арендодатель во всех случаях обязан передавать имущество в временное пользование, а Арендатор должен выполнять встречное исполнение обязательств по уплате арендной платы (п. 1 ст. 299 OKT). Иными словами, Арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения Арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.
2. ДОСТИЖЕНИЕ СТОРОНАМИ СОГЛАШЕНИЯ ПО ВСЕМ СУЩЕСТВЕННЫМ УСЛОВИЯМ
Существенные условия в договорах – это те условия, которые содержат основные и неотъемлемые элементы соглашения, определяющие его суть, характер и содержание. Эти условия имеют ключевое значение для действительности и исполнения договора. Нарушение существенных условий может привести к недействительности договора или вызвать возможность требования компенсации за убытки. В договорах об аренде, существенными условиями могут быть указание объекта аренды, размер арендной платы, сроки аренды и права и обязанности сторон. В случае отсутствия существенных условий, данный пробел в договоре аренды носит фатальный исход. Поэтому, договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Иными словами, момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества Арендатору. Передача имущества Арендатору является обязательным исполнением заключенного договора аренды. Этот нюанс имеет важное значение в том плане, что только после согласованного в устной форме, или после подписания договора (или если требуется его нотариального оформление), для сторон может наступать предусмотреная договором ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора[1]. В случае, если стороны не достигли согласия или не выразили свою волю относительно существенных условий договора, ни Арендодатель, ни Арендатор не имеют права требовать передачи имущества в пользование или оплаты за его использование. В таких ситуациях договор аренды, лишенный существенных признаков, может быть переквалифицирован судом Турции в другой вид договора или признан полностью недействительным с момента заключения.
Если рассматривать арендные соглашения, подлежащие регистрации, то можно предположить, что такие соглашения вступают в силу только после их регистрации у нотариуса или административных органов. Следовательно, специфический тип договора аренды имущества, который требует регистрации, считается заключенным и начинает действовать с момента регистрации.
3. ДОГОВОР АРЕНДЫ ИМЕЕТ ВОЗМЕЗДНЫЙ ХАРАКТЕР
Договор аренды всегда является возмездным, в отличие, например, от договора займа, который может быть безвозмездным. В контексте аренды всегда предполагается оплата. Важно помнить, что отсутствие в договоре информации о размере арендной платы может привести к признанию такого договора недействительным.
Правда, из-за своей специфики недействительность договора аренды имеет свои особенности. Обычно недействительность договора требует возвращения сторон к их первоначальному состоянию, то есть к состоянию до заключения договора. Это означает, что договор считается недействительным и прекращает свое действие только с момента обнаружения недействительности и на будущее. По сути, если договор признан недействительным, каждая сторона сохраняет свои права: арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель имеет право на полученные арендные платежи до момента обнаружения недействительности договора или до момента его прекращения. Исключения составляют случаи, когда с требованием о взыскании налогов полученного по договору аренды обращаются налоговые органы, которым абсолютно “фиолетово”[2] признан договор недействительным или нет. Для налогового органа важно одно, если прибыль получена, будь добр заплати налоги и спи спокойно.
Согласно нормам законодательства Турции, стоимость аренды имущества обычно определяется и согласовывается между турецкими гражданами в национальной валюте, турецкой лире. Однако иностранные граждане не резиденты Турции могут заключать договоры аренды, в которых указывается сумма арендной платы в иностранной валюте или привязывается к стоимости других ценных материалов, таких как золото или серебро.
В договоре аренды стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть одну из форм оплаты: денежную или натуральную. Если стоимость договора аренды согласована на условиях одна часть денежными единицами, а другая часть в виде рабочей силы, такой договор считается комбинированным. Безвозмездным (бесплатным) договор аренды быть не может.
Действительно, на практике наиболее распространенной формой оплаты в договорах аренды является денежная форма. Это означает, что арендатор обязуется уплачивать арендную плату в виде фиксированной денежной суммы. Однако существуют и другие варианты оплаты, такие как уплата определенного процента от доходов, полученных арендодателем за использование арендованного имущества, а также иные формы оплаты, согласованные сторонами. Плата за пользование имуществом обычно вносится ежемесячно, но стороны могут также предусмотреть и другую периодичность внесения платы, соответствующую их договоренности.
Однако общее или обстрактное указание в договоре аренды о размере арендной платы за определенный период, например, за год, не является автоматическим согласованием срока внесения платы за использование арендованного имущества. Важно, чтобы договор содержал четкие формулировки относительно срока внесения арендной платы. Если в договоре прописано, что арендная плата за использование объекта аренды вносится ежегодно в начале или в конце года, то такое уточнение можно рассматривать как установленный срок внесения платы по договору.
4. ДОГОВОР АРЕНДЫ ЯВЛЯЕТСЯ СРОЧНЫМ
Договор аренды, как правило, определяет конкретный период времени, на который арендуется имущество. Этот срок может быть установлен до подписания договора или в процессе его действия. Если договор не определяет конкретный срок, а заключается на неопределенный срок, это означает, что он действует до тех пор, пока одна из сторон не расторгнет его. В случае договоров на неопределенный срок законодательство часто требует предварительного уведомления о расторжении. Это означает, что если одна из сторон хочет завершить договор, она должна уведомить другую сторону об этом заранее. Уведомление обычно должно быть сделано в письменной форме, чтобы можно было представить его в качестве доказательства в случае разбирательства в суде.
Действительно, для определенных видов имущества могут действовать специальные законы или нормативные акты, устанавливающие особые правила для заключения и исполнения договоров аренды. Например, когда речь идет о государственной земле в Турции, существует ограничение на максимальный срок аренды. Согласно действующему законодательству, срок аренды государственной земли определяется соглашением между сторонами, но не может превышать 49 лет. Это означает, что независимо от желания сторон заключить договор аренды на более длительный срок, максимальное время аренды ограничено законом и не может быть превышено. Такие ограничения направлены на обеспечение сбалансированных отношений между государством и арендаторами, а также на предотвращение возможных негативных последствий для общества и экономики.
Арендодатель не имеет права безоговорочно и без лицензии передавать квартиру Арендатору на очень короткий срок, например, на несколько суток или даже на часы. В случае, если намерение состоит в сдаче квартиры в аренду на срок, меньший, чем обычный срок аренды, необходимо получение специальной лицензии. Эта лицензия дает право эксплуатировать недвижимость с целью сдачи в аренду на сроки, меньшие, чем обычный срок аренды. Она является необходимым документом для осуществления подобной деятельности и обеспечивает соблюдение законодательства и прав арендаторов. Без такой лицензии договор аренды на сроки, меньшие, чем обычный, будет недействителен и не сможет быть исполнен в суде.
Ограничение максимального или минимального сроков договора аренды является императивным требованием (требующим безусловного подчинения) законодателя, которое не может быть изменено по соглашению сторон. В таком случае, даже если стороны заключили договор на более длительный срок, чем это разрешается специальным законом, считается, что договор заключен на срок, который может быть допустимым (максимальным) по закону.
Если между сторонами был заключен договор аренды недвижимости на неопределенный срок, однако специальным законом установлено ограничение максимального срока договора аренды, то договор прекращается по истечении допустимых (максимальных) сроков законом.
В то же время ОКТ устанавливает правовые последствия продолжения Арендатором пользования имуществом после истечения срока действия договора аренды. Так, договор аренды может быть продлен на срок, который был ранее установлен договором, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока арендного договора в Турции. В этом случае после наступившего нового срока, Арендодатель не вправе предъявить возражения против пройденного этапа невозрата. Если же у Арендодателя имеются возражения против пролонгации действия договора аренды, он обязан сообщить об этом Арендодателю в течение срока, указанного в законе. Следовательно, возражение к «пролонгация аренды» подразумевает отказ Арендодателем или Арендатором продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Стороны продолжающие пользоваться имуществом по умолчанию продлят договор автоматически на срок, определенный в договоре. В случаях недвижимостей имеющий крышу, Арендодатель не может расторгнуть договор пока не будут явные причины позволяющие расторгнуть договор в одностороннем порядке, или же пока не пройдет 10 лет с момента заключения договора аренды.
Из описанного выше можно сделать вывод, основная идея, заложенная в законодательном регулировании отношений аренды, заключается в следующем: если стороны договора аренды не заявляют о своем желании прекратить договорные отношения в связи с истечением установленного в договоре срока или изменить условия довора аренды, экспуатация арендованного имущества должно осуществляться в будущем на тех же условиях без необходимости переоформления отношений. Такое положение значительно упрощает задачу сторонам договора и не создает угрозы возникновения временного пробела, когда действие старого договора закончилось, а новый еще не заключен, что в случае аренды земли особенно важно.
5. ХАРАКТЕРНОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕКТА (ПРЕДМЕТА, ИМУЩЕСТВА) ДОГОВОРА
Предметом договора аренды является индивидуально-определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Договор аренды заключается на основании конкретного объекта, который должен быть определен и индивидуально описан. Этот объект может быть как движимым, так и недвижимым имуществом, при условии, что он сохраняет свои качества и характеристики в процессе использования. Законодательством устанавливаются определенные категории имущества, сдача в аренду которых либо не допускается, либо подвергается ограничениям. Кроме того, для различных типов имущества, таких как государственные земельные участки и другие природные объекты, устанавливаются особые правила и условия аренды. Таким образом, предметом договора аренды может быть разнообразное имущество, но его выбор и условия использования определяются как законодательством, так и соглашением между сторонами договора.
Следовательно сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ОКТ, но и специальных норм административного права Турции. Имущества (вещи), являющиеся объектами договора аренды, должны обладать некоторыми признаками:
а) Вещь должна быть неупотребляемой, т.е. не терять своих натуральных свойств в процессе использования. К таким вещам можно отнести: земельные участки, квартиры, другие обособленные природные объекты, здания и другие имущественные комплексы, сооружения, оборудование, транспортные средства, одежда, интернет сервер и т.д.;
б) Вещь должна быть индивидуально-определенной имеющие критерии определения предмета. Индивидуально определенными являются вещи единственные в своем роде, уникальные такие как картина, дом и пр. Все остальные вещи — это вещи, определенные родовыми признаками. Последние определяются числом, мерой или весом. Индивидуальная определенность вещей не является их естественным свойством, а возникает в результате соглашения сторон. Из вещей, определенных родовыми признаками, может быть выделено определенное количество, и они становятся индивидуально определенными. Например, любой вид товаров в магазине — это вещи, определенные родовыми признаками. Отобранная для оплаты покупателем вещь становится индивидуально определенной. Родовые вещи характеризуются признаками общими для всех вещей данного рода, и способом их определения служит установление числа, веса, меры (40 литров бензина, 5 тонны пшеницы). Однако предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные вещи (квартира в 100 м2, автомобиль мерседес 520 и т.д.), для других видов договоров – только родовые вещи (договор займа);
в) Передача вещи в аренду должна влечь временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Предметом договора найма (аренды) может быть непотребительская вещь, определенная индивидуальными признаками, и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (помещение, оборудование, автомобили). Законодательством Турции могут устанавливаться виды имущества, которые не могут быть предметом договора аренды (например, запрет на услуги суррогатной матери или аренда рабочей силы раба). В данном случае может идти речь об имуществе, изъятом из гражданского оборота, а также вещи с ограниченной оборотоспособностью. Однако, еще раз необходимо подчеркнуть, в Турецком праве существует два вида аренды: аренда движимого и недвижимого имущества, и производственная аренда. Поэтому аренды лицензионных прав, торговой марки или право производства могут рассматриваться нормами регулирующие правилами аренды производительной вещи.
Если предмет договора состоит из нескольких предметов, в этом случае будут применятся правила, установленные для комбинированных договоров.
Быть владельцем имущества Арендодателю не обязательно. В отношениях, связанных с субарендой, субАрендатор зачастую оказывается в невыгодном положении. Судьба его договора зависит не только от субарендодателя, но и от собственника имущества (Арендодателя). С заключением договора субаренды Арендатор становится вторичным арендодателем, но он по‑прежнему является полноправным участником первичного соглашения об аренде. Поскольку договор субаренды производный, его юридическая судьба зависит от основного соглашения. По закону сдавать имущество в субаренду Арендатор вправе только с согласия собственника (или уполномоченного им лица). Согласие на субаренду необходимо давать в письменной форме в ответ на обращение Арендатора.
На практике встречаются договоров аренды имущества, которые уже содержат условие о субаренде. В одних случаях собственник (его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать недвижимость в субаренду, в других — разрешает, но каждый раз требует обращаться к Арендодателю за согласием. Если в договоре аренды нет положения, связанные с субарендой, в этом случае Арендатор всегда должен получать согласие Арендадателя.
ЗАЧЕМ ОБРАЩАТСЯ К АДВОКАТАМ ПЕРЕД СОСТАВЛЕНИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ?
Адвокат в Турции играет важную роль как при составлении договора аренды недвижимости, так и при расторжении такого договора. Вот почему его присутствие может быть необходимо:
- Защита интересов: Адвокат имеет экспертное знание законодательства Турции относительно недвижимости и арендных отношений. Он поможет вам защитить ваши интересы и обеспечит правовую гарантию в том, что условия договора аренды соответствуют действующему законодательству и защищают вас от возможных негативных последствий.
- Экспертное сопровождение: Адвокат сопровождает вас на всех этапах составления договора аренды, предоставляя экспертные консультации и рекомендации. Он поможет вам понять все нюансы условий договора, оценить риски и принять обоснованные решения.
- Составление договора: Адвокат поможет составить договор аренды, учитывая все ваши требования и интересы. Он обеспечит четкое формулирование условий договора, включая права и обязанности сторон, условия арендной платы, сроки аренды, порядок расторжения и другие важные моменты.
- Предотвращение споров: Благодаря профессиональному сопровождению адвоката, вероятность возникновения споров и конфликтов при заключении договора аренды значительно снижается. Адвокат поможет предусмотреть возможные проблемы и недоразумения, что поможет избежать дальнейших сложностей.
- Расторжение договора: В случае необходимости расторжения договора аренды, адвокат будет вашим представителем и защитником. Он поможет вам оценить ситуацию, предложит оптимальные варианты действий и обеспечит соблюдение всех процедур и требований законодательства.
- Правовая поддержка: Адвокат окажет вам правовую поддержку и консультации на всех этапах арендных отношений, поможет вам разрешить возможные споры и конфликты с арендодателем или арендатором, обеспечивая защиту ваших прав и интересов.
В итоге, адвокат в Турции при составлении и расторжении договора аренды недвижимости является необходимым партнером, обеспечивающим юридическую защиту и помогающим избежать непредвиденных проблем и рисков.
Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях. Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ канал
ИСТОЧНИКИ
БИБЛИОГРАФИЯ
Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Bası, Ankara 2016
Gülay Öztürk, Teoride ve Uygulamada Hasılat Kirası, C. 1, Ankara 2010
Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/2, İstanbul 2008
Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, C. 1-2, İstanbul 2014
Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. 1, İstanbul 2008
Mustafa Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Gör Kira
Sözleşmesi, İstanbul 2012
РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА ТУРЦИИ
[1] Это решение Верховного суда относится к делу по взысканию долга, которое было подано в суд и рассмотрено в соответствии с просьбой апелляции истца. Спор касается расторжения договора аренды и требования компенсации в размере 5 000 TL, выплаченных в качестве арендной платы, а также суммы в размере 1 000 TL, потраченной на ремонт помещения в аренду. Суд вынес решение об отказе в удовлетворении требований истца, после чего это решение было оспорено истцом через апелляцию.
В основу дела положен договор аренды от 12.08.2009 года сроком на три года, по которому помещение арендовалось истцу за ежемесячную плату в размере 1 250 TL с целью использования его в качестве магазина оптики. Истец сделал ремонтные работы в помещении, чтобы получить разрешение на открытие магазина, но заявление на разрешение было отклонено из-за отсутствия разрешения на строительство и эксплуатации помещения. После этого истец передал ключи помещения нотариусу и подал иск о расторжении договора аренды и возмещении убытков.
В соответствии с пунктом 301 Турецкого Гражданского Кодекса (бывший пункт 249/1 Бывшего Гражданского Кодекса), арендодатель обязан передать арендованное помещение в состоянии, пригодном для использования, и поддерживать его в этом состоянии на протяжении всего срока договора. Если арендодатель нарушает это обязательство, то он несет ответственность за ущерб, причиненный арендатору. Истец воспользовался правом отказаться от договора аренды согласно статье 125 Турецкого Гражданского Кодекса (бывший пункт 106 Бывшего Гражданского Кодекса) и требует компенсацию за уплаченную арендную плату и затраты на ремонт помещения.
Суд пришел к выводу, что судьба дела должна быть пересмотрена на основании существа дела и принятия окончательного решения. Таким образом, решение суда оказалось неправильным, и поэтому оно должно быть отменено.
В итоге, с учетом вышеизложенного, апелляционные жалобы были удовлетворены, и судебное решение было отменено в соответствии с пунктом 428 Гражданского Процессуального Кодекса с учетом временной статьи, добавленной в соответствии с Законом № 6217 о Новом Гражданском Процессуальном Кодексе № 6100.
Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2013/3465 K. 2013/14847 T. 5.11.2013 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshi, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik kira bedeli olarak ödenen 5.000 TL ile kiralananda yapılan imalat bedeli 1.000 TL’nin tahsiline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 12.08.2009 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan aylık 1.250 TL bedelle gözlükçü – optik olarak kullanılması için davacıya kiralanmıştır. Davacı kiralananda kiralama amacına uygun tadilatlar yaptıktan sonra iş yeri açma ve çalışma ruhsatı almak için 02.12.2010 tarihinde … Belediye Başkanlığı’na başvurduğunda kiralanan taşınmaz hakkında 14.07.1994 tarihinde belediye encümeni tarafından yıkım kararı alınması, bina yapılırken inşaat ruhsatının olmaması ve yapı kullanma izin belgesi bulunmaması nedeniyle ruhsat başvurusu ret edilmiştir. Bunun üzerine kiralananın anahtarlarını 11.01.2011 tarihinde notere tevdi ve teslim ederek 18.01.2011 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile, kiralanan hakkında yıkım kararı bulunması nedeniyle akdin feshi ile ödenen kira bedelleri ve kiralananda yapılan masraflardan kaynaklanan zararlarını talep etmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 249/1 maddesi ) hükmü gereği kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır. Bu yükümlülüğe aykırı davranıldığı takdirde kiracının bu nedenle oluşan zararının tazmini sorumluluğu gündeme gelir. Teslim borcunu gereği şekilde yerine getirmeyen ya da kiralananı tahsis amacına uygun surette arz etmeyen kiraya verene karşı borçlunun temerrütü hükümleri uygulanabileceği gibi, bundan dolayı doğan bir zarar varsa bunun da tazmini yoluna gidilebilir. Davacı kiracı, davada sözleşme gereği ödemiş olduğu kira bedelleri ile kiralanana yapılan imalat bedellerinin tahsilini istediğine göre 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesindeki (mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun106. maddesi)seçimlik hakkını sözleşmeden dönme yolunda kullandığının kabulü gerekir. Kiracı
sözleşmeden dönmekle, sözleşme ilişkisi geçmişe etkili olarak ortadan kalkmıştır. Dönme ile sona eren sözleşme ilişkisi artık bir borç doğurmayacağı gibi, önceden doğmuş olan borçlar da son bulacağından tarafların birbirlerine verdikleri şeyler var ise, bunların karşılıklı olarak geri verilmesi gerekir. Bu durumda davacı kiracının döndüğü kira sözleşmesine dayanarak davacıya ödediği kira bedelleri ile vekaletsiz iş görme kapsamında kiralanana yaptığı imalat bedellerini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davacının basiretli davranarak gözlükçü- optik işi için kiraladığı taşınmazın nitelik ve özellikleri konusunda gerek hukuki, gerek fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırmayı yapmaması davanın reddi için gerekçe olamaz. Zira başlangıçta hakkında yıkım kararı bulunan kiralananı davacıya kiralayıp, kiracılık süreci içinde de bu hukuki ayıbı gidermemekle davalı kiraya veren kusurlu davranmıştır. Bu durumda mahkemece davacının talepleri yönünden işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 05.11.2013 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
[2] Скорее всего это выражение как ни странно пришло от юмористов-химиков. Индикатор кислотности лакмус в кислой среде становится красным а в щелочной-синим. Если же среда нейтральная (безразличная)то он остается фиолетовым. Вот так фиолетовый цвет стал ассоциироваться с безразличием или нейтралитетом.
Внимание!
Вся информация, представленная в данной статье, предназначена исключительно для информационных целей. Этот материал является конфиденциальным и принадлежит организации “ЕвразиЯ” и всем ее дочерним юридическим лицам. Мы с удовольствием предоставляем возможность использовать этот материал в учебных целях, для написания дипломных или научных работ, при условии указания ссылки на нашу страницу в качестве источника. Однако без нашего разрешения не рекомендуется цитировать или использовать содержание этой статьи в коммерческих целях или без ссылки на источник. Мы не несем ответственности за применение или интерпретацию предоставленной информации в этой статье. Мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с адвокатами в Турции относительно использования вышеупомянутого материала для конкретной ситуации. Пожалуйста, проконсультируйтесь с нашими юристами перед принятием каких-либо действий, связанных с этой публикацией. В зависимости от содержания материала также рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированным адвокатам, бухгалтерам и другим специалистам, компетентным в данной области.
Подготовка договора в Турции, Юридическое оформление договора в Турции, Составление контрактов в Турции, Адвокат по договорам в Турции, Правовая экспертиза договора в Турции, Юридическая помощь в составлении договоров в Турции, Подготовка международных договоров в Турции, Составление бизнес-контрактов в Турции, Проверка договора в Турции, Адвокат по контрактным вопросам в Турции, Юридическое сопровождение договоров в Турции, Решение проблем с договорами в Турции, Консультация по договорному праву в Турции, Оформление контрактов в Турции, Разработка контрактов в Турции, Юридические услуги по договорам в Турции, Споры по договорам в Турции, Судебное разбирательство по договорам в Турции, Исполнение договоров в Турции, Юрист по договорам в Турции, Урегулирование договорных споров в Турции, Оформление сделок в Турции, Подготовка контрактов в Турции, Юридическая помощь при составлении договоров в Турции, Защита прав по договорам в Турции, Анализ договоров в Турции, Корректировка договоров в Турции, Адвокат по подготовке контрактов в Турции, Правовое сопровождение сделок в Турции, Решение спорных вопросов по договорам в Турции, Консультации по контрактному праву в Турции, Подготовка коммерческих договоров в Турции, Договорные обязательства в Турции, Споры по контрактам в Турции, Оформление юридических документов в Турции, Переговоры по договорам в Турции, Консультация по составлению контрактов в Турции, Юридическая экспертиза договоров в Турции, Регистрация договоров в Турции, Адвокат по международным контрактам в Турции.
45 