Защита имущественных интересов – законное право и понятное желание любого владельца недвижимости (Арендодателя), который решает сдать свое имущество в аренду. Иметь застрахованность от ситуаций, когда убытки, нанесенные Арендаторами квартир или офисов в Турции, превышают доход от сдачи жилья или коммерческой недвижимости, – это логическое стремление Арендодателя. Никто также не застрахован от нечестных Арендаторов, которые заключают договор на год, а в итоге съезжают через несколько месяцев.
Чтобы застраховать себя от подобных неприятностей, владельцы недвижимости, помимо оплаты непосредственно за проживание, используют страховой депозит, который регулируется в рамках Обязательственного Кодекса Турции (ОКТ). Это условие может быть неприятным для Арендаторов, так как при заключении контракта им приходится выкладывать значительную сумму. Однако это право принадлежит Арендодателю, и спорить по этому поводу особенно не приходится.
Страховой депозит представляет собой сумму, которую Арендатор обязан внести в качестве обеспечения исполнения условий договора аренды. Это обеспечивает Арендодателю дополнительную защиту от возможных убытков, вызванных неисполнением Арендатором своих обязательств или причинением имущественного ущерба. Предположим, что Арендатор заключил договор аренды офисного помещения на год. В соответствии с условиями договора, он должен внести страховой депозит в размере двух месячных арендных платежей. Этот депозит будет храниться на счете и использоваться в случае неисполнения Арендатором своих обязательств или причинения ущерба имуществу. Если в течение срока договора Арендатор не выполняет условия договора, Арендодатель может воспользоваться страховым депозитом для компенсации убытков. Если же Арендатор исполняет свои обязательства честно и без нарушений, страховой депозит ему возвращается по истечении срока аренды.
Страховой депозит (обеспечительная сумма) – это возвратная денежная сумма, равная стоимости не более трех месяцев арендной платы, которую наниматель (Арендатор) оставляет собственнику (Арендодателю) при подписании договора аренды (найма) в Турции и на весь период его действия, как гарантию сохранности имущества, а также своевременности и полноты оплаты по договору аренды.
Как только Арендатор найдет понравившуюся квартиру или место под офис, ему необходимо будет заключить договор аренды. Договор аренды должен быть подготовлен в письменной форме (желательно на двух родных для сторон языках) и подписан сторонами либо их представителями.
Информацию о всех тонкостях и правилах заключения договора аренды в Турции можно изучить в предыдущих статьях блога, здесь мы только поверхностно затронем некоторые моменты договора. В настоящей статье хочется остановиться на теме оплаты и возврата страхового депозита.
Одним из главных, что должно быть указано в заключенном договоре аренды, это арендная плата и, что не менее важно, валюта, в которой Арендатор будет платить арендную плату и страховой депозит. В течение многих лет собственники квартир предпочитали получение ренты в иностранной валюте (она была более стабильной, чем турецкая лира). Теперь же после нового решения президента Турции, Арендодатели охотнее принимают лиры от иностранных Арендаторов. Это объясняется следующим. Если Арендатор платит арендную плату в иностранной валюте Арендодатель не может потребовать увеличения суммы на следующий год, однако имейте в виду, что попытаться повысить арендную плату с Арендатора, Арендодатель может если договор заключен на условиях оплаты аренды в турецких лирах.
Вместе с условиями арендной платы Арендатору необходимо обратить внимание на срок арендного договора и включить в условия договора срок аренды, столько, сколько необходимо для Арендатора. Это лучше сделать даже, если Арендодатель говорит, что это не обязательно и дает «слово пацана» расторгнуть договор аренды при первом желании Арендатора. Возможно Арендодатель человек слова, однако он не может предвидеть дату смерти. А после похорон вступают в законные права наследники Арендодателя, которые обещание не давали и о устной сделке ничего не знают.
Естественно в договоре аренды четко должно быть прописано про пользование и возвращение страхового депозита (вклада) переданного во время заключения договора, которое является страховкой за гипотетический ущерб, который может принести Арендатор владельцу недвижимости в случае, к примеру, затопления соседей, поломки мебели, техники и т.п. Если по окончанию действия договора аренды помещение передается Арендодателю в первоначальном виде, Арендодатель должен вернуть депозит в полном объеме. Если же после обратного приема-передачи ключей выявлено несоответствие первоначальному состоянию, Арендодатель вправе удержать из вклада нужную сумму на покрытие расходов.
Контракты в сельской местности часто намного менее формальны. Многие Арендодатели считают устное соглашение столь же действенным, как и письменный договор. Если Арендодатель не соглашается на заключение письменного контракта, постарайтесь убедить его в том, что для вас крайне необходимо заключить договор аренды где будут прописаны все условия, согласованные и четко понятные сторонами договора аренды.
ОТЛИЧИЯ МЕЖДУ ТЕРМИНОМ ДЕПОЗИТ И ЗАЛОГ
Сегодня под залогом понимают чаще страховой платёж, который должен быть обязательно возвращён после окончания действия договора. Депозитом обозначают сумму, которая будет использована для окончательного расчёта в конце срока действия договора. Однако в договорах аренды эти термины ошибочно используются как взаимозаменяемые. Арендодатель и наниматель сами составляют документы, и смысл у одного и того же термина в различных соглашениях может быть разный.
Например, в одном договоре аренды термин “залог” может обозначать страховой платеж, который взимается на случай повреждений имущества или неисполнения обязательств Арендатором, и должен быть возвращен по истечении срока аренды при исполнении всех условий договора. В другом договоре “депозит” может использоваться в том же контексте, но с небольшим отличием в смысле, где эта сумма также может использоваться для покрытия задолженностей по арендной плате или ущерба, причиненного имуществу, и может быть удержана Арендодателем, если Арендатор не исполнил свои обязательства.
Таким образом, важно внимательно читать условия договора аренды и уточнять значения терминов “залог” и “депозит”, чтобы избежать недопонимания и конфликтов между сторонами.
Правильное понимание терминов “залог” и “депозит” при аренде квартир играет важную роль для обеих сторон – как для арендатора, так и для арендодателя.
Залог представляет собой сумму, которую арендатор передает владельцу квартиры в качестве гарантии заключения договора аренды. В случае, если арендатор отказывается заселяться после заключения сделки, эти финансовые средства остаются у владельца. Важно отметить, что залог не может быть использован в качестве оплаты задолженности по арендной плате.
В отличие от залога, страховой депозит служит как гарантия оплаты арендной платы или возмещения ущерба. Этот депозит может быть удержан арендодателем в случае неисполнения арендатором своих обязательств.
Иногда термин “залог” используется ошибочно, особенно в объявлениях аренды квартир. Например, когда указывается “залог – один (или два) месяца”, на самом деле речь идет о страховом депозите, который требуется от арендатора[1].
Таким образом, понимание разницы между залогом и страховым депозитом важно для всех сторон сделки, чтобы избежать недопонимания и конфликтов.
ТРЕБУЕМАЯ СУММА СТРАХОВОГО (ГАРАНТИЙНОГО) ДЕПОЗИТА В ТУРЕЦКОМ ПРАВЕ
Все нюансы о договоре аренды изложено в положении Обязательственного Кодекса Турции. Согласно статье 342 OKT, если договором аренды предусмотрен страховой (гарантийный) депозит, обеспечительная сумма не может превышать суммы трехмесячной арендной платы. Самое главное, страховой депозит должен быть депонирован на банковский счет, и стороны не могут снять указанную сумму без обоюдного волеизъявления, окончательного завершения исполнительного производства или решения суда, вступившего в силу. В зависимости от договоренностей на депозитный счет в банке страховой депозит можно внести деньгами, векселем или банковским чеком. Однако иные активы, как право переуступки, авторские права и прочие активы нельзя внести в качестве страхового депозита.
Законодательство предписывает сторонам договора аренды открыть депозитный счет в банке и внести сумму страхового депозита на этот счет до даты полного исполнения своих обязательств по договору. Однако на практике многие банки не готовы открывать такие счета из-за рисков, связанных с условиями вывода средств. В результате, арендодатели предпочитают получать сумму страхового депозита наличными от арендаторов.
Несмотря на то что стороны могут пытаться договориться об обходе этого положения закона, оно остается обязательным. В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем, нарушение арендодателем условий законодательства может быть использовано арендатором в свою пользу.
Таким образом, вопреки практике использования наличных средств вместо открытия депозитных счетов, законодательство о страховом депозите остается действующим и обязательным для всех сторон договора аренды.
ПРАВИЛА ОПЛАТЫ СТРАХОВОГО ДЕПОЗИТА В ТУРЦИИ
Способ оплаты депозита может быть определен наличными или в форме оплаты ценными бумагами, имеющими финансовую ценность, такими как облигации, векселя, банковские чеки и т.п. Цель данной страховки – не подарить владельцу арендованного имущества деньги, а дать возможность обезопасить права Арендодателя по отношению к недобропорядочному Арендатору с которого будет вычтена стоимость ущерба, если последний был причиной умышленного ущерба или по причины неисполнения своих обязательств.
В случае, если оплата страхового депозита производиться по договорённости наличными, рекомендуется производить оплату не вручную, а посредством перечисления средств на банковский счет с указанием цели платежа (например: kira depozito bedeli) или передать под расписку. Сумма депозита должна быть четка указана в договоре аренды, а в расписке необходимо указать номер и дату договора аренды, и выплаченную сумму Арендодателю. Т.е. наличие у Арендатора квитанции из банка выступает дополнительной гарантией факта получения Арендодателем обеспечительной страховой суммы (естественно, повторюсь, если это указано в назначении банковского платежа). Даже в случае оплаты чеками и иными ценными бумагами необходимо подробно написать причину передачи активов.
КОГДА И КАКИМ ОБРАЗОМ АРЕНДАТОРУ МОЖНО БУДЕТ ВЕРНУТЬ ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНУЮ СУММУ?
При добросовестном выполнении Арендатором своих обязательств, указанных в договоре аренды (например, своевременное внесение ежемесячной платы, сохранность имущества и т.д.) согласно ОКТ, Арендодатель обязан вернуть обеспечительную сумму в полном объеме. Наиболее частым аргументом, мотивирующим отказа возврата денег, является расхождение взглядов владельца недвижимости и Арендатора (квартиросъемщика) на состояние помещения по окончанию срока аренды. Здесь необходимо чётко разграничить понимание естественного износа и причинение убытков. Существует такое понятие, как амортизация или естественный износ объекта аренды — например, расшатавшиеся петли дверей, затёртые половицы, изношенные диваны и прочие мелкие детали. А вот, например, разбитое зеркало, запачканные стены или сломанные выключатели к естественному износу отнести нельзя. Если Арендодатель объясняет невозвращение страхового депозита наличием убытков, относящихся к естественному износу, у Арендатора есть все основания отстаивать свои права, обратившись в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Арендатор может подтвердить свое право на возращение страхового депозита с помощью документов, как объяснялось ранее, эти документы гарантируют право Арендатора и доказательства акта о передачи недвижимости и вещей в нормальном состоянии. Иными словами, после расторжения договора аренды стороны должны подписать протокол о передачи ключей и расторжения договора аренды[2].
Если деньги были переданы Арендодателю наличными под расписку или посредством перечисления средств на расчетный счет, Арендатор имеет право подать иск в суд и истребовать возвращения страхового депозита. Возможно для Арендаторов, которые арендовали квартиру данная сумма не очень высока, поэтому чтобы не возится с возвратом депозита, некоторые Арендаторы не выплачивают арендную плату за последние два три месяца, однако для Арендатора, который арендовал коммерческую недвижимость, данная сумма может достигать до 100.000 долларов которую следует вернуть.
С целью возврата обеспечительного депозита, если стороны положили деньги на депозитный счет, Арендатор и Арендодатель должны вместе прийти в банк и посредством обоюдной подписи должны разморозить счет с целью выплаты денег Арендатору. Однако Арендодатель может начать судебный процесс или начать процесс взыскивания ущерба исполнительным производством.
Если арендодатель не возвращает страховой депозит арендатору и не инициирует судебных процессов, закон предусматривает определенные последствия. Согласно законодательству, если владелец недвижимости не уведомит банк письменно о наличии открытых судебных процессов в течение трех месяцев с момента окончания договора аренды, то по требованию арендатора в одностороннем порядке банк должен вернуть страховой депозит арендатору.
Однако, если владелец недвижимости в течение этого трехмесячного срока предоставит судебные иски на основании договора аренды, банк не будет выплачивать сумму арендатору. Владелец недвижимости также не сможет получить страховой депозит, внесенный в банк, до тех пор, пока результат судебного процесса против арендатора не станет окончательным и не вступит в силу. Таким образом, в случае невозвращения страхового депозита арендатору без инициирования судебных процессов, арендатор имеет право требовать возврата средств от банка в соответствии с законом.
Важная деталь, деньги, положенные на депозитный счет в банке, подлежат начислению процентов в пользу получателя страхового депозита. Следовательно, даже несмотря на то, что договор аренды не предусматривает применения к обеспечительной сумме начисления процентов, Арендатор сможет потребовать проценты после расторжения договора аренды и эвакуации имущества, не смотря на то были деньги на банковском счете или же были переданы наличными средствами.
ПРАВИЛА СОСТАВЛЕНИЯ ОПИСИ ИМУЩЕСТВА АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА В ТУРЦИИ
Составление акта описи имущества при аренде недвижимости с вещами является важным шагом для обеих сторон сделки. Этот документ фиксирует состояние помещения и находящихся в нем вещей на момент передачи в аренду. Опись имущества и акт сдачи-приема оформляются в виде отдельных документов, которые являются приложениями к договору аренды. Они заполняются в свободной форме с учетом всех важных деталей и характеристик помещения и вещей.
Главная цель описи имущества – обеспечить четкую и объективную фиксацию состояния арендуемого помещения и вещей в нем. Для этого рекомендуется провести фото- и видеосъемку с указанием даты, что позволит иметь дополнительные доказательства в случае споров или разногласий.
Опись квартиры или имущества может быть составлена самим владельцем недвижимости или арендодателем, либо же агентом по договоренности сторон. Законодательство не запрещает самостоятельное составление описи, однако для того чтобы документ имел юридическую силу и был признан судом, рекомендуется подготовить его заранее в двух экземплярах и подписать обеими сторонами. Один экземпляр описи остается у арендатора, а другой у владельца недвижимости.
Таким образом, акт описи имущества при аренде недвижимости является важным документом, который помогает защитить интересы обеих сторон и предотвратить возможные споры или недоразумения в будущем.
В КАКИХ СЛУЧАЯХ ГАРАНТИЙНЫЙ ДЕПОЗИТ НЕ ВОЗВРАЩАЕТСЯ АРЕНДАТОРУ?
Многие собственники недвижимости по наивности полагают, что самого факта причинения ущерба недвижимости во время сдачи её в аренду достаточно, чтобы удержать страховой депозит, НО это далеко не так. Важно, чтобы ущерб был причинён по вине Арендатора. В частности, если какой-то электрический прибор вышел из строя из-за того, что во всём доме не по вине Арендатора случился скачок напряжения, ни о какой компенсации и речи идти не может. Повторюсь, Арендатор не обязан покрывать естественный износ. То есть старый бытовой прибор может перестать работать из-за того, что истёрлась какая-то прокладка, а канализация вышла из строя по причине ржавых труб. Поэтому если при выявлении таких поломок собственник попытается удержать у себя страховой депозит (обеспечительную сумму), он может столкнуться с обжалованием своих действий в суде. Причём вполне правомерно.
Установление ответственности за поломку или повреждение недвижимости часто требует проведения экспертизы. Это может быть организовано как арендатором, так и владельцем недвижимости. Обычно расходы на экспертизу и судебные издержки оплачивает сторона, признанная виновной в судебном процессе. Если в результате суда арендатор докажет отсутствие своей вины в возникшей проблеме с недвижимостью, то все расходы будут возложены на владельца, который признан проигравшей стороной.
Если ущерб недвижимости или ее оборудованию был причинен арендатором, владелец имущества может потребовать компенсацию за ремонт из страховки. В этом случае арендатор будет обязан оплатить сумму, соответствующую нанесенному ущербу. Таким образом, вопросы ответственности и возмещения ущерба регулируются судебным процессом и условиями страхования, а их исход определяется доказательствами и аргументами, представленными в суде.
ЗАЧЕМ ОБРАЩАТСЯ К АДВОКАТАМ ПЕРЕД СОСТАВЛЕНИЕМ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ?
Адвокат в Турции играет важную роль как при составлении договора аренды недвижимости, так и при расторжении такого договора. Вот почему его присутствие может быть необходимо:
- Защита интересов: Адвокат имеет экспертное знание законодательства Турции относительно недвижимости и арендных отношений. Он поможет вам защитить ваши интересы и обеспечит правовую гарантию в том, что условия договора аренды соответствуют действующему законодательству и защищают вас от возможных негативных последствий.
- Экспертное сопровождение: Адвокат сопровождает вас на всех этапах составления договора аренды, предоставляя экспертные консультации и рекомендации. Он поможет вам понять все нюансы условий договора, оценить риски и принять обоснованные решения.
- Составление договора: Адвокат поможет составить договор аренды, учитывая все ваши требования и интересы. Он обеспечит четкое формулирование условий договора, включая права и обязанности сторон, условия арендной платы, сроки аренды, порядок расторжения и другие важные моменты.
- Предотвращение споров: Благодаря профессиональному сопровождению адвоката, вероятность возникновения споров и конфликтов при заключении договора аренды значительно снижается. Адвокат поможет предусмотреть возможные проблемы и недоразумения, что поможет избежать дальнейших сложностей.
- Расторжение договора: В случае необходимости расторжения договора аренды, адвокат будет вашим представителем и защитником. Он поможет вам оценить ситуацию, предложит оптимальные варианты действий и обеспечит соблюдение всех процедур и требований законодательства.
- Правовая поддержка: Адвокат окажет вам правовую поддержку и консультации на всех этапах арендных отношений, поможет вам разрешить возможные споры и конфликты с арендодателем или арендатором, обеспечивая защиту ваших прав и интересов.
В итоге, адвокат в Турции при составлении и расторжении договора аренды недвижимости является необходимым партнером, обеспечивающим юридическую защиту и помогающим избежать непредвиденных проблем и рисков.
Вам понравился материал? Поблагодарить легко! Достаточно донести информацию друзьям и знакомым. Буду весьма признательным, если прокомментируете и поделитесь этой статьей в социальных сетях. Если Вам хочется получать новости о праве Турции, следить за новыми статьями и быть в курсе интересной и полезной информации настоятельно советуем подписаться на наш ТЕЛЕГРАМ канал
ИСТОЧНИКИ
БИБЛИОГРАФИЯ
Fikret Eren, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Bası, Ankara 2016
Gülay Öztürk, Teoride ve Uygulamada Hasılat Kirası, C. 1, Ankara 2010
Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. I/2, İstanbul 2008
Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, C. 1-2, İstanbul 2014
Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. 1, İstanbul 2008
Mustafa Alper Gümüş, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Gör Kira
Sözleşmesi, İstanbul 2012
РЕШЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА ТУРЦИИ
[1] Это решение Верховного суда касается апелляционного процесса по делу о возмещении ущерба. Оно относится к судебному разбирательству между арендатором и арендодателем, связанному с расторжением договора аренды по законным основаниям. Дело касается возврата задатка и компенсации убытков, а также определения ответственности за недополученную прибыль.
Апелляционный суд рассмотрел аргументы сторон и установил, что арендатор расторг договор по законным основаниям, так как помещение не соответствовало проекту и имело проблемы с оформлением разрешительных документов. В своем решении апелляционный суд признал правомерным требование арендатора о возврате задатка и компенсации убытков, связанных с потерей прибыли от невозможности использования помещения в коммерческих целях.
Однако Верховный суд рассмотрел аргументы сторон и пришел к выводу, что апелляционный суд неправильно оценил фактические обстоятельства дела. Верховный суд отметил, что депозит, полученный арендодателем в соответствии с условиями договора, должен быть возвращен арендатору, так как нет оснований для удержания его в связи с задолженностью по арендной плате. Он также указал, что компенсация за приобретенное оборудование не должна быть предметом возврата, так как оно было неотъемлемой частью бизнеса арендатора и было удалено им при выселении.
Таким образом, Верховный суд признал апелляционное решение ошибочным и обязал вернуть задаток арендатору, а также пересмотреть вопрос о компенсации за оборудование в соответствии с установленными правилами.
Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2013/5349 K. 2013/16244 T. 4.12.2013 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tazminat davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshi nedeniyle kiracı tarafından açılan depozitonun iadesi ve sözleşme nedeniyle uğranılan zararların tazmini istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile 11.000,00 TL nin davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, dava dilekçesinde 15.08.2009 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya ait dükkanı kiraladığını ve lokanta olarak işletmeye başladığını, ancak taşınmazın projesine aykırı olması nedeniyle işyeri ruhsatının iptal ediliğini ve mühürlendiğini süreli ihtara rağmen eksikliklerin tamamlanmaması nedeniyle 14.06.2010 tarihli 13770 Y.N. Lu ihtarname ile sözleşmeyi feshettiğini ve kiralananı tahliye ettiğini belirterek kira sözleşmesinin 8. ve 12. maddeleri gereğince davacıya ödenen 10.750,00 TL depozito bedelinin iadesine, ayrıca kira sözleşmesinin süreceğine güvenerek aldığı lokanta malzeme bedellerinin fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 1000,00 TL’si ile yoksun kalınan kâr kaybı olan 1000.-TL tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı sözleşmenin 12. maddesine göre alınan bedelin depozito olmadığını, sadece 8. maddesine göre 750,00 TL depozito aldığını, davacının 3 aylık kira borcu olduğundan alınan depozitonun da istenemeyeceğini, diğer taleplerinin de haksız olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. Mahkemece, yoksun kalınan kâra ilişkin istemin reddine, sözleşmenin 8. maddesindeki 750,00 TL depozitonun ödenmemiş kira borcu bulunduğundan talep edilemeyeceğinden reddine, sözleşmenin 12. maddesindeki depozitonun ise iadesi herhangi bir koşula bağlamadığından talep edilebileceğinden ve lokanta işi için alınan demirbaşlar nedeniyle oluşan zararında tazmini isteyebileceğinden bahisle sözleşmenin 12.maddesi gereğince alınan 10.000 TL depozito bedeli ve 1.000 TL lokanta işi için alınan demirbaşlar bedeli olamak üzere 11.000,00 TL’nin sözleşmenin fesihi tarihinden işleyecek faizi ile tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-)Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına, kira sözleşmesinin 12. maddesindeki “10.000, TL alındı. Tahliye ettiğinde kiracıya verilecektir.” hükmüne göre sözleşmenin 12. maddesindeki ödemenin depozito (güvence bedeli) olarak alındığının anlaşılmasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.
2) Davalının kira alacağının depozitodan mahsup edilmemesine ve demirbaşlar için yapılan ödemenin tazmin edilmesine yönelik temyiz itirazlarına gelince;
Davacı tarafından kiralananda lokanta demirbaşı olarak kullanılmak üzere alınan eşyalara yapılan masraflar mesleğin gereği olup, davacının tahliye sırasında bu eşyaları da beraberinde götürdüğü anlaşılmaktadır. Söz konusu eşyalar yapılan mesleğin gereği olarak satın alındığına göre davacı kiracı söz konusu eşyaların satın alınması nedeniyle zararın karşılanmasının talep edilemeyeceğinden, bu eşyalara yönelik tazminat talebinin reddine karar verilmesi gerekirken, kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Davalının sözleşmenin 12. maddesi gereğince alınan depozitoya yönelik istemi yönünden ise; Kira sözleşmelerinde depozitonun (Güvence Bedelinin) tek amacı ve fonksiyonu, kiraya verenin alacaklarına karşılık bir güvence teşkil etmesidir. Kira Depozitosu sözleşme ile herhangi bir alacağa özgülenmediği durumda kiralayanın kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü alacağını temini için verilmiş olduğunun kabulü gerekir. Kiracının kira ilişkisi sona erdiğinde herhangi bir borcu yok ise depozito olarak alınmış paranın iadesi gerekir. (3. HD., E. 2003/271, K. 2003/1640, 24.2.2003 tarihli kararı) Somut olayda taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 12. maddesinde “Onbinlira alındı. Tahliye ettiğinde kiracıya verilecektir.” ibaresine yer verilmiştir. Davacı tarafından söz konusu bedelin depozito olduğu iddia edilmiştir. Mahkemece de söz konusu bedelin depozito bedeli olduğu kabul edilmiştir. Davalı tarafından da, davacıdan kira alacağı olduğundan bahisle depozito bedelinin iadesi istenemeyeceğini ileri sürülmüştür. Nitekim mahkemece de kira alacağının bir kısmı, sözleşmenin 8. maddesi gereğince bir aylık kira parası olarak alınan depozitodan düşülmüş, ancak 12.madde ile alınan depozitonun neye ilişkin olduğu yazılı olmadığından kira alacağına güvence oluşturmadığından alacağa mahsup edilmemiştir. Yukarıda belirtilen nedenlerle mahkemenin davalının kira alacağının alınan depozitoya mahsup edilemeyeceğine ilişkin gerekçesi isabetli değildir. Mahkemece davalının kira alacağı üzerinde durularak, belirlenecek kira alacağı depozito alacağından mahsup edilerek kalan miktar üzerinden hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda (2) nolu bentte yazılı nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 04.12.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
[2] Это решение Верховного суда касается вопроса возврата арендуемого имущества и его отношений с момента передачи ключей арендатору. В соответствии со статьей 266 Обязательственного кодекса Турции (пункт 334 ОКТ), для того чтобы считать, что арендатор выполнил свою обязанность по возврату арендуемого имущества, необходимо не только фактическое освобождение арендованного помещения, но и официальная передача ключей арендодателю. Если дата выселения, указанная арендатором, не была принята арендодателем, то в случае спора арендатор обязан доказать, что помещение было фактически освобождено и ключи были переданы, чтобы считать, что арендный договор был расторгнут по указанной арендатором дате. Если арендатор не сможет доказать, что помещение было освобождено к указанной дате, то принимается дата, указанная арендодателем. Передача ключей имеет юридическое значение и влияет на расторжение договора аренды. Этот факт должен быть доказан с помощью письменных документов, если сумма годовой арендной платы превышает установленный порог, и в противном случае доказательства сведений должны быть предоставлены письменно. Если арендодатель уклоняется от приема ключей, то арендатор должен запросить судебное постановление о передаче ключей и передать ключи в указанное решением место, сообщив об этом арендодателю. Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества прекращается только в момент, когда это сообщение достигает арендодателя. В противном случае обязанности арендатора по договору остаются в силе, включая оплату арендной платы.
Borçlar Kanununun 266. (TBK 334.) maddesi uyarınca, kiracının, kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli olmayıp, anahtarın usulen kiralayana teslim edilmeside gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini ispatlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK’nın 200 ve 201.maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.’ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 5.12.2018 tarihli, 2017/4599 E., 2018/12416 K. sayılı ilamı, Kazancı İçtihad Bilgi Bankası
Внимание!
Вся информация, представленная в данной статье, предназначена исключительно для информационных целей. Этот материал является конфиденциальным и принадлежит организации “ЕвразиЯ” и всем ее дочерним юридическим лицам. Мы с удовольствием предоставляем возможность использовать этот материал в учебных целях, для написания дипломных или научных работ, при условии указания ссылки на нашу страницу в качестве источника. Однако без нашего разрешения не рекомендуется цитировать или использовать содержание этой статьи в коммерческих целях или без ссылки на источник. Мы не несем ответственности за применение или интерпретацию предоставленной информации в этой статье. Мы настоятельно рекомендуем проконсультироваться с адвокатами в Турции относительно использования вышеупомянутого материала для конкретной ситуации. Пожалуйста, проконсультируйтесь с нашими юристами перед принятием каких-либо действий, связанных с этой публикацией. В зависимости от содержания материала также рекомендуется обратиться за консультацией к квалифицированным адвокатам, бухгалтерам и другим специалистам, компетентным в данной области.
Подготовка договора в Турции, Юридическое оформление договора в Турции, Составление контрактов в Турции, Адвокат по договорам в Турции, Правовая экспертиза договора в Турции, Юридическая помощь в составлении договоров в Турции, Подготовка международных договоров в Турции, Составление бизнес-контрактов в Турции, Проверка договора в Турции, Адвокат по контрактным вопросам в Турции, Юридическое сопровождение договоров в Турции, Решение проблем с договорами в Турции, Консультация по договорному праву в Турции, Оформление контрактов в Турции, Разработка контрактов в Турции, Юридические услуги по договорам в Турции, Споры по договорам в Турции, Судебное разбирательство по договорам в Турции, Исполнение договоров в Турции, Юрист по договорам в Турции, Урегулирование договорных споров в Турции, Оформление сделок в Турции, Подготовка контрактов в Турции, Юридическая помощь при составлении договоров в Турции, Защита прав по договорам в Турции, Анализ договоров в Турции, Корректировка договоров в Турции, Адвокат по подготовке контрактов в Турции, Правовое сопровождение сделок в Турции, Решение спорных вопросов по договорам в Турции, Консультации по контрактному праву в Турции, Подготовка коммерческих договоров в Турции, Договорные обязательства в Турции, Споры по контрактам в Турции, Оформление юридических документов в Турции, Переговоры по договорам в Турции, Консультация по составлению контрактов в Турции, Юридическая экспертиза договоров в Турции, Регистрация договоров в Турции, Адвокат по международным контрактам в Турции.
20 